Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Eller

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Eller

1. Einleitung

Düsseldorf-Eller, der achte Stadtbezirk der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalen, ist ein vielfältiger und attraktiver Wohn- und Geschäftsstandort mit rund 35.000 Einwohnern. Der Bezirk erstreckt sich entlang des Rheins und zeichnet sich durch eine Mischung aus grüner Umgebung, moderner Infrastruktur und urbaner Nähe aus. Eller profitiert von seiner Lage am Rheinufer, dem Nähe zum Stadtzentrum sowie der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, darunter die U-Bahn-Linie U77 und den Regionalverkehr. Historisch geprägt durch Industrie und Hafenaktivitäten, hat sich Eller in den letzten Jahrzehnten zu einem familienfreundlichen Viertel mit hoher Lebensqualität entwickelt. Der Immobilienmarkt hier spiegelt diese Transformation wider: Er ist dynamisch, aber im Vergleich zum Düsseldorfer Zentrum etwas ruhiger und preiswerter, was ihn besonders für Mittelstandsfamilien und Pendler interessant macht. Dieser Bericht beleuchtet die historische Entwicklung, den aktuellen Stand sowie zukünftige Trends des Marktes Stand November 2025.

2. Historische Entwicklung des Immobilienmarkts

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Eller hat in den vergangenen 20 Jahren eine markante Wende vollzogen. Bis in die 1990er-Jahre dominierte die Industrieprägung den Bezirk, mit Fokus auf Gewerbeimmobilien rund um den Rheinhafen. Der Wohnungsmarkt war geprägt von älteren Beständen, oft aus der Nachkriegszeit, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen unter 1.500 Euro für den Kauf und Mieten von unter 7 Euro pro Quadratmeter.

Ab den 2000er-Jahren setzte eine Gentrifizierung ein, getrieben durch die Sanierung des Rheinuferbereichs und die Ansiedlung von Dienstleistungsunternehmen. Die Expo 2010 in der benachbarten MedienHafen-Region wirbelte den Markt auf und führte zu einem Preisanstieg von rund 40 Prozent bis 2010. In den 2010er-Jahren profitierte Eller von der allgemeinen Boom-Phase im Düsseldorfer Immobilienmarkt: Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Reihenhäusern stieg durch Zuzug von Fachkräften aus dem Finanz- und IT-Sektor. Zwischen 2015 und 2020 verdoppelten sich die Kaufpreise für Wohnungen von etwa 2.200 auf über 4.000 Euro pro Quadratmeter, während Mieten um 30 Prozent zunahmen.

Die Pandemie 2020 und die Folgejahre brachten eine Korrektur: Hohe Baukosten, steigende Zinsen und Unsicherheiten führten 2022/2023 zu einem Preisrückgang von bis zu 10 Prozent in Eller. Dennoch blieb der Bezirk stabiler als zentrale Lagen, da die Nachfrage nach grünen, randnahen Wohnorten anhielt. Seit 2024 zeigt sich eine Erholung, mit jährlichen Steigerungen von 2 bis 5 Prozent, was auf eine Rückkehr zur Normalität hindeutet.

3. Aktueller Stand des Markts

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Eller präsentiert sich im Herbst 2025 als ausgeglichen, mit einer leichten Überlegenheit der Nachfrage über das Angebot. Die Transaktionszahlen liegen bei etwa 250 Käufen pro Quartal, was einem leichten Rückgang von 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht, aber stabiler als in der Innenstadt ist. Der Bestand umfasst rund 15.000 Wohneinheiten, davon 60 Prozent Eigentumswohnungen und 30 Prozent Einfamilien- oder Reihenhäuser.

3.1 Kaufmarkt

Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich derzeit im Durchschnitt bei 3.800 Euro, mit einem Band von 3.200 bis 5.000 Euro je nach Lage und Ausstattung. Im Vergleich zum Vorjahr markiert dies eine Steigerung von etwa 3 Prozent, wobei Neubauten (z. B. in der Rheinuferpromenade) mit bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter deutlich teurer sind. Für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser liegt der Durchschnitt bei 4.600 Euro pro Quadratmeter, eine Zunahme von 2,5 Prozent. Beliebte Lagen wie das Rheingelände oder der Stadtteil Lierenfelder Straße erzielen Prämien von 10 bis 15 Prozent über dem Bezirksschnitt, während ältere Bestände in den Randbereichen günstiger bleiben.

Das Angebot ist knapp: Aktuell werden rund 200 Objekte zum Kauf inseriert, mit einer durchschnittlichen Verweildauer von 4 Monaten – kürzer als in den Krisenjahren, aber länger als im Boom 2019. Investoren fokussieren sich auf Mehrfamilienhäuser mit Renditepotenzial von 3 bis 4 Prozent netto.

3.2 Mietmarkt

Der Mietmarkt ist robuster, mit einer Leerstandsquote unter 2 Prozent. Die Kaltmieten für Wohnungen liegen im Median bei 12 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 6 Prozent zum Vorjahr entspricht. Für Neubauten erreichen sie 14,50 Euro, während Bestandswohnungen aus den 1970er-Jahren bei 9 bis 11 Euro liegen. Häuser sind seltener vermietet, mit Mieten von durchschnittlich 17 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage wird von jungen Familien und Alleinstehenden getrieben, die den Mix aus Stadtnahe und Ruhe schätzen.

Im September 2025 waren über 1.000 Mietwohnungen inseriert, mit einer Vermietungszeit von unter 3 Wochen. Die Mietpreisbremse wirkt sich hier mäßig aus, da der Bezirk nicht als überhitztes Gebiet gilt, aber Mieter berichten von steigenden Nebenkosten durch Energiepreise.

3.3 Gewerbeimmobilien

Der Gewerbeanteil in Eller beträgt etwa 10 Prozent des Marktes, hauptsächlich Büros und Logistikflächen am Hafen. Preise für Büromieten liegen bei 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter, mit einer Nutzungsquote von 85 Prozent. Die Digitalisierung treibt Nachfrage nach modernen Büros, doch der E-Commerce-Sektor belastet kleinere Läden.

4. Markttrends und Einflussfaktoren

Der Markt in Eller folgt den überregionalen Trends, ist aber durch lokale Faktoren moduliert. Wichtige Treiber sind:

• Demographie und Zuzug: Mit einem Bevölkerungswachstum von 1,5 Prozent jährlich ziehen Familien und junge Berufstätige zu, die bezahlbare Alternativen zum Zentrum suchen. Die Altersstruktur (Durchschnittsalter 42 Jahre) favorisiert geräumige Objekte.
• Infrastruktur: Die Erweiterung der Radwege am Rhein und die geplante U-Bahn-Verlängerung bis 2027 boosten die Attraktivität. Der Flughafen Düsseldorf (10 km entfernt) unterstützt Pendler.
• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Als Teil der Metropole Ruhr profitiert Eller von der starken Wirtschaft (Finanz, Medien), doch steigende Zinsen (aktuell 3,5 Prozent für Hypotheken) dämpfen Käufe. Die Inflation bei Baukosten (+4 Prozent) verteuert Neubauten.
• Nachhaltigkeit: Ein Trend zu energieeffizienten Sanierungen (Kfw-Standards) treibt Preise um 5 bis 10 Prozent in die Höhe. Grüne Lagen wie der Eller Waldpark werden prämiert.
• Herausforderungen: Der demografische Wandel (Alterung) und der Fachkräftemangel bremsen das Wachstum leicht, während Flutrisiken am Rhein (nach 2021) Versicherungskosten erhöhen.

Insgesamt zeigt sich eine selektive Dynamik: Premiumobjekte verkaufen sich schnell, während Standardbestände länger brauchen.

5. Prognose für die kommenden Jahre

Für 2026 und darüber hinaus erwarten Experten eine moderate Stabilisierung mit jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent im Kaufmarkt und 4 bis 6 Prozent bei Mieten. Der Einfluss sinkender Zinsen (Prognose: 2,5 Prozent bis Ende 2026) könnte die Nachfrage beleben, insbesondere für Neubauten. Eller profitiert von der Dezentralisierung: Während zentrale Düsseldorfer Lagen überhitzen könnten, bleibt der Bezirk ein „Value-for-Money“-Hotspot.

Risiken umfassen geopolitische Unsicherheiten und steigende Energiepreise, die den Mietmarkt belasten könnten. Positiv wirken Investitionen in den Rheinpark und die Digitalisierung des Hafens, die Gewerbeflächen aufwerten. Insgesamt wird Eller bis 2030 ein Preisanstieg von 15 bis 20 Prozent erleben, mit Fokus auf nachhaltige und familienorientierte Objekte.

6. Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Eller steht für ein ausgewogenes Verhältnis aus Attraktivität, Erreichbarkeit und Preisstabilität. Nach den Turbulenzen der Pandemiejahre hat sich der Bezirk 2025 gefestigt und bietet Chancen für Käufer, Mieter und Investoren gleichermaßen. Wer hier investiert, profitiert von der langfristigen Wertsteigerung durch die Nähe zur Metropole und die hohe Lebensqualität. Für potenzielle Marktteilnehmer lohnt es sich, auf energieeffiziente Objekte in Rheinnähe zu setzen, um von den anhaltenden Trends zu profitieren. Eller bleibt somit ein Juwel im Düsseldorfer Immobilienportfolio – dynamisch, aber nicht überhitzt.