Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Hamm durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Hamm Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Hamm

Stadtbezirk: 3
Postleitzahl(en): 40221
Fläche: 4,05km²
Einwohner: 4.080 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 1.007 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Hamm ist innerhalb von Düsseldorf ein Nachbar der Stadtteile Bilk, Hafen, Unterbilk und Volmerswerth.

Der Rhein grenzt den Stadtteil von Neuss ab. Zum Stadtteil gehört ein Stück der Bundesstraße B1, die von der niederländischen bis zur polnischen Grenze Deutschlands führt. Mit dem S-Bahn Haltepunkt Hamm hat der Stadtteil Anschluss an den Schienenverkehr. Hier halten die S-Bahnen S8, S11 und S28. Sie binden den Stadtteil beispielsweise an Köln, Mettmann, Mönchengladbach und Neuss an. Zudem fahren auch Straßenbahnen durch den Stadtteil Hamm.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Hamm

1. Stadtteilprofil und Charakter

Düsseldorf-Hamm ist ein eher kleiner, urban geprägter Stadtteil im südlichen Bereich der Landeshauptstadt. Er bietet eine besondere Mischung aus gewachsener Wohnstruktur, ruhigen Straßen und gleichzeitig sehr guter Nähe zur Innenstadt. Der Stadtteil weist eine heterogene Bebauung auf: ältere Bestandsimmobilien aus verschiedenen Epochen, neuere Wohnhäuser, kleine Mehrfamilienhäuser und teils gehobene Einfamilienobjekte.

Im Gegensatz zu stärker verdichteten Innenstadtteilen besitzt Hamm stellenweise noch ein fast dörfliches Ambiente, gleichzeitig aber klare urbane Vorteile. Seine Lage macht den Stadtteil attraktiv für Berufspendler, Familien, jüngere Mieter und Eigentümer sowie für Investoren mit mittel- und langfristigem Fokus.

2. Angebots- und Nachfragestruktur

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Hamm ist sehr lebendig, mit einer konstant hohen Nachfrage. Der Stadtteil profitiert von seiner zentralen Lage sowie seiner guten Verkehrsanbindung. Viele Menschen, die eine Wohnung in Nähe zur City suchen, aber dennoch ein ruhigeres Umfeld möchten, entscheiden sich gezielt für Hamm.

Die Mieten gehören im stadtweiten Vergleich zum mittleren bis gehobenen Bereich. Neuere oder hochwertig sanierte Wohnungen erzielen deutlich höhere Quadratmeterpreise als ältere, unsanierte Bestände.

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt für Wohnungen und Häuser ist ebenfalls aktiv. Die Nachfrage wird getragen durch:

• Eigennutzer, die im zentralen Bereich Düsseldorfs wohnen möchten

• Kapitalanleger, die stabile Vermietungschancen erwarten

• Familien, die nach einem ruhigen, aber stadtnahen Umfeld suchen

• Investoren, die in Bestandsobjekten Modernisierungspotenziale sehen

Hamm ist aufgrund seiner Größe ein Nischenmarkt, aber mit hochwertigem Potenzial. Die Nachfrage übersteigt das Angebot in vielen Bereichen, insbesondere bei modernisierten Wohnungen und Einfamilienhäusern.

3. Preisniveau (ohne externe Angaben)

Mietpreise

Insgesamt liegen die durchschnittlichen Mietpreise in Hamm auf einem Niveau, das etwas höher ist als der Düsseldorfer Durchschnitt für Stadtteile mittlerer Preislage. Moderne oder frisch sanierte Wohnungen erzielen die höchsten Mieten. Die Mietentwicklung der letzten Jahre war überwiegend steigend, mit einem deutlichen Trend zu höheren Preisen bei neuen oder kernsanierten Objekten.

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser liegen im mittleren bis oberen Bereich des Düsseldorfer Preisspektrums. Eigentumswohnungen in älteren Gebäuden sind günstiger, während moderne Neubauten oder vollständig modernisierte Bestandsobjekte deutlich höhere Preise erreichen. Häuser — insbesondere freistehende oder hochwertige Objekte — befinden sich preislich im oberen Segment.

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt einen moderaten, aber klaren Aufwärtstrend. Der Markt ist stabil, mit guten Wertsteigerungsperspektiven.

4. Markttrends und Treiber

Wesentliche Einflussfaktoren

1. Zentrale Lage
   Hamm ist nah an der Innenstadt, gut erreichbar und dennoch vergleichsweise ruhig. Das steigert sowohl Wohnwert als auch Investitionsinteresse.

2. Begrenztes Angebot
   Aufgrund seiner geringen Fläche und der bereits dichten Bebauung gibt es nur begrenzte Neubauflächen. Das hält die Preise stabil bis steigend.

3. Modernisierungs- und Sanierungspotenzial
   Viele Altbauten bieten Möglichkeiten zur Aufwertung. Modernisierte Objekte erzielen überdurchschnittliche Mieten und Verkaufspreise.

4. Demografischer Wandel
   Zuzug junger Berufstätiger, steigende Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen und der Wunsch nach urbanem Lebensstil steigern die Nachfrage.

5. Zinsumfeld und Finanzierungen
   Änderungen in der Zinspolitik beeinflussen Kaufentscheidungen direkt. Bei niedrigeren Zinsen steigt traditionell die Käufernachfrage, bei höheren Zinsen die Nachfrage nach Mietwohnungen.

6. Infrastruktur und Stadtentwicklung
   Verbesserungen der Verkehrsanbindung, Nahversorgungsangebote und Aufwertungen im Stadtbild wirken positiv auf Marktwert und Nachfrage.

5. Chancen und Risiken des Immobilienmarkts in Hamm

Chancen

• Gute Vermietbarkeit durch hohe Nachfrage nach stadtnahem Wohnen

• Stabiles bis steigendes Preisniveau mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial

• Interessant für Kapitalanleger, da viele Bestandsobjekte im sanierten Zustand sehr gute Renditen bringen

• Attraktiv für Eigennutzer, die Ruhe und Stadtnähe kombinieren möchten

• Wertsteigerung durch Modernisierung besonders in älteren Gebäuden sehr gut möglich

Risiken

• Hohe Sanierungskosten in unsanierten Altbauten können die Wirtschaftlichkeit belasten

• Begrenzte Bauflächen führen zu wenig Neubau, was den Markteintritt erschwert

• Preisniveau bereits vergleichsweise hoch, wodurch Einstiegskosten beachtlich sind

• Regulatorische Entwicklungen (Mietspiegel, energetische Vorgaben) können Renditen beeinflussen

• Zinsrisiko, welches den Kaufmarkt verlangsamen oder verteuern kann

6. Ausblick

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Hamm wird in den kommenden Jahren voraussichtlich stabil bis positiv verlaufen. Gründe:

• Die zentrale Lage bleibt dauerhaft attraktiv.

• Die Nachfrage nach gut angebundenem Wohnraum wird steigen.

• Aufgrund begrenzter Neubauflächen wird das Angebot knapp bleiben, was Preise stabilisiert.

• Sanierungen spielen eine große Rolle und treiben die Wertentwicklung hochwertiger Objekte.

• Käufer und Mieter werden weiterhin den Standortwert Hamm zu schätzen wissen.

Ein kurzfristiger Preisrückgang ist nach aktueller Entwicklung unwahrscheinlich; mittelfristig ist eher mit moderatem Wachstum zu rechnen.

7. Fazit

Düsseldorf-Hamm ist ein kleiner, aber qualitativ bedeutender Immobilienmarkt. Der Stadtteil kombiniert zentrale Lage, gute Infrastruktur, ruhige Wohnbereiche und attraktives Investitionspotenzial. Sowohl der Miet- als auch der Kaufmarkt zeigen stabile bis steigende Tendenzen. Besonders sanierte oder moderne Objekte erzielen hohe Nachfrage und gute Preise.

Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet Hamm langfristig interessante Chancen, erfordert jedoch sorgfältige Prüfung von Bauzustand, Finanzierung und regulatorischen Rahmenbedingungen. Insgesamt ist Hamm ein wohnlich attraktiver und marktwirtschaftlich stabiler Stadtteil mit positiver Zukunftsperspektive.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Hamm

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen Hamm als ländlich geprägten Stadtteil mit reizvoller Rheinlage, der dennoch nicht zu weit von Düsseldorfs Stadtzentrum entfernt ist. Hamm wird bisweilen auch Kappes-Hamm genannt, weil im Stadtteil früher häufig Kohl angebaut wurde. Mittlerweile wachsen hier aber häufiger Blumen und Feingemüse, heißt es auf Duesseldorf.de. Laut Statistik der Stadt Düsseldorf gibt es im Stadtteil Hamm eine Grundschule.

Die Arbeitslosenquote erreicht im Stadtteil Hamm 4,3%, während die Quote im Stadtbezirk 3 bei 9,9% und in Düsseldorf bei 10,1% liegt. Im Stadtteil Hamm liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße bei 1,85, während der Stadtbezirk 3 im Durchschnitt auf 1,59 und ganz Düsseldorf durchschnittlich auf 1,79 kommt (Stand: Ende 2015). Laut Statistischem Jahrbuch 2010 liegt das Durchschnittseinkommen im Stadtteil Hamm bei 36.878€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reicht.

Gewerbe

Die Wirtschaft in Düsseldorf-Hamm ist in erster Linie von Landwirtschaft und Handwerk sowie von einigen Hotels geprägt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.