Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Ludenberg

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Ludenberg durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Ludenberg Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Ludenberg

Stadtbezirk: 7
Postleitzahl(en): 40625, 40629
Fläche: 6,44km²
Einwohner: 7.342 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 1.140 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Ludenberg liegt im östlichen Teil von Düsseldorf und ist ein Nachbar der Stadtteile Gerresheim, Grafenberg, Hubbelrath und Rath.

Durch das Stadtteilgebiet führt ein Teil der Bundesstraße B7 (Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen). Über zwei Stadtbahnlinien, eine Straßenbahn und Buslinien ist Hubbelrath im ÖPNV an die Umgebung angebunden.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Ludenberg

1. Einleitung: Lage und Charakteristik des Stadtteils Ludenberg

Ludenberg ist ein charmanter und grüner Stadtteil im Osten Düsseldorfs, der zum Stadtbezirk 7 gehört. Mit einer Fläche von rund 6,26 Quadratkilometern zählt er zu den ausgedehnten Wohngebieten der Stadt, die jedoch aufgrund des hohen Grünanteils – darunter Wälder, Parks und ländliche Zonen – eine relativ niedrige Bevölkerungsdichte aufweist. Der Stadtteil grenzt an benachbarte Viertel wie Grafenberg, Gerresheim, Hubbelrath, Mörsenbroich und Rath und wird von der Bundesstraße 7 (der alten Bergischen Landstraße) durchzogen, die für eine gute Anbindung an das Düsseldorfer Zentrum und den Flughafen sorgt.

Ludenberg verkörpert den Kontrast zur urbanen Hektik der Rheinstadt: Es ist ein ruhiges, familienfreundliches Wohngebiet mit viel Natur, das besonders Pendler, junge Familien und Naturliebhaber anspricht. Die Nähe zu Grünflächen wie dem Wildpark und den umliegenden Wäldern macht es zu einem der begehrtesten Randlagen Düsseldorfs. Historisch geprägt von landwirtschaftlichen Wurzeln hat sich Ludenberg in den letzten Jahrzehnten zu einem modernen Vorort entwickelt, in dem Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser dominieren. Die Immobilienstruktur ist geprägt von Bestandsbauten aus den 1960er bis 1990er Jahren sowie zunehmend Neubauten in Form von Wohnanlagen. Der Immobilienmarkt hier profitiert von der hohen Lebensqualität, der Nähe zum Stadtzentrum (ca. 10-15 Minuten mit dem Auto) und der steigenden Nachfrage nach nachhaltigem, grünem Wohnen.

2. Historische Entwicklung des Immobilienmarkts

Der Immobilienmarkt in Ludenberg hat sich seit den 2000er Jahren kontinuierlich professionalisiert. In den frühen 2010er Jahren lagen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bei etwa 2.500 bis 3.000 Euro und für Häuser bei 3.000 bis 3.500 Euro. Der Boom ab 2015, getrieben durch wirtschaftliches Wachstum in Düsseldorf (insbesondere im Finanz- und Logistiksektor), führte zu einem Preisanstieg von durchschnittlich 5-7 Prozent pro Jahr. Bis 2020 hatten sich die Preise verdoppelt, mit einem Fokus auf Sanierungen und Neubauten.

Die Pandemie ab 2020 verstärkte den Trend zu suburbanen Lagen wie Ludenberg: Die Nachfrage nach größeren Wohnflächen mit Garten oder Balkon stieg um bis zu 20 Prozent, was zu einem Preisanstieg von rund 500 Euro pro Quadratmeter jährlich führte. 2022 und 2023 brachten jedoch eine Korrektur durch steigende Zinsen und Baukosten: Preise für Bestandsimmobilien sanken um 5-10 Prozent, während Neubauten stabil blieben. Seit 2024 stabilisiert sich der Markt, mit einer leichten Erholung im Jahr 2025. Die Anzahl der Transaktionen ist von ca. 150 im Jahr 2020 auf rund 200-250 pro Jahr gestiegen, was auf eine gesunde Dynamik hinweist. Der Mietmarkt folgte ähnlichen Mustern, mit Steigerungen von 3-5 Prozent jährlich bis 2022, gefolgt von einer Stabilisierung.

3. Aktueller Marktstand (Stand November 2025)

Der Immobilienmarkt in Ludenberg ist derzeit ausgeglichen, mit einer hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot. Es gibt etwa 50-60 aktive Angebote für Wohnimmobilien (davon rund 30-40 Wohnungen und 10-15 Häuser), was eine Verfügbarkeitsquote von unter 1 Prozent der gesamten Bestandsfläche ergibt. Die Transaktionszeit beträgt im Schnitt 3-4 Monate, kürzer als im Düsseldorfer Durchschnitt.

3.1 Kaufmarkt

• Eigentumswohnungen:
  • Durchschnittspreis: 4.644 Euro pro Quadratmeter (Bestand: 4.000-5.100 Euro/qm, Median 4.600 Euro/qm; Neubau: 6.700-9.900 Euro/qm, Median 8.500 Euro/qm).
  • Typische Größe: 70-120 qm, Preisbereich: 300.000-600.000 Euro.
  • Segmentierung: Beliebte Objekte sind sanierten Altbauten mit Balkon oder Garage; Neubauten in Wohnanlagen wie „Am Wildpark“ (84 Einheiten) erzielen Prämien von 20-30 Prozent.
• Häuser:
  • Durchschnittspreis: 6.122 Euro pro Quadratmeter (Bestand: 4.300-5.300 Euro/qm, Median 4.900 Euro/qm; Neubau: 6.400-10.600 Euro/qm, Median 8.500 Euro/qm).
  • Typische Größe: 120-200 qm, Preisbereich: 700.000-1.200.000 Euro.
  • Segmentierung: Einfamilien- und Reihenhäuser dominieren; exklusive Neubauten mit individueller Ausstattung (z. B. 166 qm für 895.000 Euro) sind gefragt.

Der Kaufmarkt zeigt eine leichte Präferenz für Neubauten, die 15-20 Prozent teurer sind als Bestand, aber höhere Renditen bieten.

3.2 Mietmarkt

• Wohnungen:
  • Durchschnittsmiete: 14,97 Euro pro Quadratmeter (Bestand: 10,80-16,30 Euro/qm, Median 13,45 Euro/qm; Neubau: 16,40-25,60 Euro/qm, Median 20,45 Euro/qm).
  • Typische Größe: 60-100 qm, Monatsmiete: 800-1.500 Euro.
• Häuser:
  • Durchschnittsmiete: 17,41 Euro pro Quadratmeter (14,63-19,91 Euro/qm).
  • Typische Größe: 150 qm, Monatsmiete: 2.000-3.000 Euro.

Die Leerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent, mit einer Vermietungszeit von 2-3 Wochen. Der Mietspiegel weist eine Kaltmiete aus, zzgl. Nebenkosten von ca. 2-3 Euro/qm.

3.3 Gewerbeimmobilien

Der Gewerbeanteil ist gering (ca. 5 Prozent des Marktes), fokussiert auf Büros und kleine Läden entlang der B7. Preise: 3.500-5.000 Euro/qm Kauf, Mieten: 12-15 Euro/qm. Die Nachfrage ist stabil, beeinflusst durch Homeoffice-Trends.

4. Markttrends und Einflussfaktoren

Im Jahr 2025 zeigt der Markt in Ludenberg eine positive Dynamik: Kaufpreise für Häuser stiegen um 22,54 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, Wohnungen um 2,6 Prozent; Mieten für Wohnungen +9,89 Prozent, Häuser +4,82 Prozent. Quartalsweise gibt es leichte Schwankungen (z. B. -1,52 Prozent für Häuser in Q1), aber der Gesamttrend ist aufwärtsgerichtet.

Positive Einflussfaktoren:

• Demografischer Wandel: Zuzug von Familien und Zugewanderten (Bevölkerungswachstum +3 Prozent seit 2023), getrieben durch Düsseldorfs Wirtschaftskraft.
• Infrastruktur: Ausbau der B7 und neue Radwege; Erweiterung grüner Flächen um 5 Prozent, was die Attraktivität steigert.
• Nachhaltigkeit: Hohe Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (KfW-Standards), die Prämien von 10-15 Prozent erzielen.
• Wirtschaftliche Lage: Niedrige Arbeitslosigkeit (ca. 5 Prozent in Düsseldorf) und steigende Einkommen fördern den Kauf.

Herausforderungen:

• Baukosten und Regulierungen: Steigende Materialpreise (+10 Prozent) und strenge Bauvorschriften bremsen Neubau (nur 20-30 neue Einheiten pro Jahr).
• Zinssätze: Leichte Lockerung der EZB-Politik, aber Hypothekenzinsen bei 3-4 Prozent dämpfen die Käufernachfrage.
• Angebotsmangel: Begrenzte Grundstücke führen zu Wettbewerb; Neubauvorhaben wie der Bebauungsplan 07/013 (6,6 ha) könnten Entlastung bringen.

Gesamteinschätzung: Der Markt ist selektiv dynamisch – starke Nachfrage bei Premiumobjekten, Stabilisierung bei Bestand.

5. Ausblick und Prognose

Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 3-5 Prozent für Käufe und 4-6 Prozent für Mieten erwartet, abhängig von Zinssenkungen und Wirtschaftswachstum. Die Stabilisierung nach den Turbulenzen 2022/23 setzt sich fort, mit Fokus auf nachhaltige Projekte. Potenzial: Erhöhung der Transaktionen um 10 Prozent durch neue Baumaßnahmen. Risiken: Globale Unsicherheiten könnten zu Stagnation führen. Insgesamt bleibt Ludenberg eine solide Investition, mit Renditen von 2,9-3,5 Prozent und hoher Wertstabilität.

6. Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Ludenberg ist ein Paradebeispiel für den Reiz suburbaner Qualität in einer Metropole: Grün, ruhig und zukunftsweisend. Mit steigenden Preisen und Mieten bei hoher Nachfrage bietet er Chancen für Käufer und Investoren, die auf langfristige Wertsteigerung setzen. Wer in Ludenberg investiert, erwirbt nicht nur Stein, sondern Lebensraum – inmitten von Natur und Nähe zur Stadt. Für eine detaillierte Beratung empfehlen sich lokale Makler, um aktuelle Objekte zu prüfen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Ludenberg

Als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen wir Ludenberg als einen Stadtteil mit hohem Wohn- und Erholungswert. Im Stadtteil liegen Teile des Grafenberger Walds mit seinem Wildgehege; er ist zudem Standort der Düsseldorfer Galopprennbahn und des Tennisclubs Rochusclub. Bebaut ist der Stadtteil vor allem mit einigen Villen sowie Einfamilienhäusern.

Die Arbeitslosenquote erreicht in Ludenberg 5,1%, während sie im gesamten Stadtbezirk 7 durchschnittlich bei 8,1% und in ganz Düsseldorf bei 10,1% liegt (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Ludenberg 2,07. Der Durchschnitt im Stadtbezirk 7 liegt bei 1,95 und ganz Düsseldorf kommt auf einen Durchschnittswert von 1,8.

Mit einem durchschnittlichen Einkommen von 56.745€ gehört Ludenberg im Vergleich der Düsseldorfer Stadtteile zum oberen Drittel. Das niedrigste Durchschnittseinkommen hatte damals laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 Flingern-Süd mit 21.249€, das höchste Wittlaer mit 82.719€.

Gewerbe

Ludenberg ist Standort der Kliniken der Heinrich-Heine-Universität, einer renommierten psychiatrischen Anstalt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.