Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Altstadt durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Altstadt Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Altstadt

Stadtbezirk: 1
Postleitzahl(en): 40213
Fläche: 0,48km²
Einwohner: 1.932 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 4.025 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Die Stadtteile Carlstadt, Pempelfort und Stadtmitte sind Nachbarn des Düsseldorfer Stadtteils Altstadt, den der Rhein zudem von Oberkassel trennt.

Auf dem Stadtteilgebiet befindet sich ein Teilstück der B1, die von der niederländischen bis zur polnischen Grenze führt. Eine wichtige U-Bahn-Haltestelle im Stadtteil ist die Heinrich-Heine-Allee.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Altstadt

1. Stadtteilprofil und Charakter

Die Düsseldorfer Altstadt liegt zentral am Rhein und bildet das historische, kulturelle und gesellschaftliche Herz der Stadt. Sie gilt als touristischer Anziehungspunkt, gleichzeitig als urbanes Wohngebiet mit hoher Dichte und vielfältiger Architektur.

Charakteristisch für die Altstadt sind:

• historische Gebäude, überwiegend aus dem 18. und 19. Jahrhundert

• enge, gepflasterte Gassen und Plätze

• eine lebendige Gastronomie- und Kneipenszene, die den Ruf als „längste Theke der Welt“ geprägt hat

• Kunst- und Kultureinrichtungen, Museen und Galerien

• Mischung aus Wohn- und Geschäftsimmobilien

• sehr gute Infrastruktur und zentrale Lage

Die Altstadt ist besonders attraktiv für Menschen, die urbanes Leben mit Kultur, kurzen Wegen und exklusiven Angeboten verbinden möchten.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt in der Altstadt ist geprägt von historischer Substanz und hoher Nachfrage trotz der geringen Wohnfläche im Vergleich zu anderen Stadtteilen:

• historische Altbauwohnungen mit hoher Deckenhöhe und klassischen Details

• kleine Apartments für Singles oder Paare

• exklusive Penthousewohnungen in modernisierten Gebäuden

• Mietwohnungen in zentraler Lage mit hoher Belebung

Die Nachfrage kommt vor allem von:

• Singles und Berufstätigen, die zentrale Lage und urbanes Leben schätzen

• Investoren, die auf Wertstabilität und Rendite setzen

• Vermögenden Privatpersonen, die repräsentativen Wohnraum suchen

Die Altstadt bietet nur begrenzt Wohnraum, was die Nachfrage besonders stark macht.

Kaufmarkt

• Eigentumswohnungen in der Altstadt zählen zu den teuersten Lagen Düsseldorfs

• Altbauwohnungen mit modernem Standard sind besonders gefragt

• Neubauprojekte sind selten und meist in Form von Penthouse- oder Luxuswohnungen verfügbar

• Renditeobjekte sind attraktiv, da Mietpreise stabil hoch bleiben

3. Qualitative Preisstruktur (ohne konkrete Zahlen)

Mieten

• Mieten liegen im obersten Segment der Düsseldorfer Innenstadt

• Kleine Apartments erzielen besonders hohe Preise pro Quadratmeter

• Historische Altbauten, modernisierte Wohnungen und Penthouses sind sehr begehrt

• Leerstände sind praktisch nicht vorhanden

Kaufpreise

• Eigentumswohnungen zählen zu den teuersten in Düsseldorf

• Modernisierte Altbauten und exklusive Penthousewohnungen erzielen Spitzenpreise

• Neubauprojekte in zentraler Lage sind sehr selten und entsprechend hochpreisig

• Kapitalanleger profitieren von stabilen Mieten und hoher Wertbeständigkeit

Marktdynamik

• Preise sind stabil bis leicht steigend, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung

• Angebot ist begrenzt, Nachfrage übersteigt regelmäßig das verfügbare Angebot

• Leerstände treten kaum auf, besonders bei attraktiven und modernisierten Immobilien

4. Markttrends und Treiber

1. Exklusive Innenstadtlage

• Die Altstadt ist das kulturelle Herz Düsseldorfs und damit besonders begehrt

• Zentrale Lage am Rhein und Nähe zu Geschäftsvierteln erhöhen die Attraktivität

2. Historische Architektur

• Historische Bausubstanz prägt das Stadtbild

• Modernisierungen sorgen für Wertsteigerung und hohe Nachfrage

3. Urbanes Leben

• Gastronomie, Kultur und Freizeitmöglichkeiten sorgen für hohe Lebensqualität

• Attraktive Wohnungen in zentraler Lage ziehen Berufstätige, Singles und Investoren an

4. Kapitalanleger

• Aufgrund hoher Nachfrage, geringer Leerstände und stabiler Preise ist die Altstadt für Investoren besonders interessant

• Langfristige Wertsteigerungspotenziale bestehen vor allem bei Modernisierung und hochwertigen Neubauten

5. Infrastruktur

• Sehr gute Anbindung an ÖPNV, Innenstadt, Flughafennähe und Rheinpromenade

• Fußläufige Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Kultur

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Hohe Nachfrage nach zentralem und exklusivem Wohnraum

• Stabile bis steigende Kaufpreise

• Attraktive Kapitalanlage mit geringen Leerständen

• Hervorragende Lebensqualität durch Kultur, Gastronomie und Rheinlage

• Langfristige Wertbeständigkeit durch zentrale Lage und historische Substanz

Risiken

• Sehr hohe Einstiegspreise für Kauf und Miete

• Begrenztes Angebot, Neubauprojekte sind kaum verfügbar

• Hoher Wettbewerbsdruck um Objekte

• Lärm und Verkehr durch Gastronomie, Tourismus und zentrale Lage

• Sanierungsaufwand bei älteren Gebäuden

6. Zukunftsausblick

Die Düsseldorfer Altstadt bleibt ein exklusiver, stark nachgefragter Standort:

• Nachfrage nach Wohnungen wird weiterhin sehr hoch bleiben

• moderate bis stabile Preissteigerungen bei Altbauten und Luxuswohnungen

• stabile Renditen für Kapitalanleger

• Modernisierung von Bestandsimmobilien und seltene Neubauprojekte sichern Wertsteigerung

• die Mischung aus zentraler Lage, kulturellem Angebot und Rheinlage sichert langfristige Attraktivität

7. Fazit

Die Düsseldorfer Altstadt ist ein zentraler, exklusiver Stadtteil mit:

• hoher Nachfrage nach Wohnraum

• stabilen Mieten und Kaufpreisen im Premiumsegment

• historischen Altbauten, exklusiven Lofts und Penthousewohnungen

• hervorragender Infrastruktur, Kulturangebot und Rheinnähe

• langfristiger Attraktivität für Singles, Berufstätige und Investoren

Der Immobilienmarkt Altstadt bietet sowohl für Mieter als auch für Käufer eine Kombination aus urbanem Leben, exklusiver Wohnqualität und stabiler Wertentwicklung.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in der Altstadt

Als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung können auch wir uns dem Charme der Altstadt nicht verschließen. Manche nennen sie die längste Theke der Welt. Hier findet man über „300 Kneipen, Discos, Bars, Clubs, Restaurants und Imbisse“, heißt es auf Duesseldorf.de. Aber das ist nicht das einzige, was den Stadtteil auszeichnet.

Die Altstadt ist der Ort, an dem Heinrich Heine, einer der berühmtesten Söhne der Stadt, geboren wurde. Zudem ist sie der Standort des Rathauses, der Basilika St. Lambertus, der Kunstsammlung Nordrhein-Westfalen und der Kunsthalle Düsseldorf sowie des legendären Kleinkunst- und Kabarett-Theaters Kom(m)ödchen. Ein gern angesteuerter Ort ist im Stadtteil die Rheinpromenade der Altstadt.

Die Arbeitslosenquote der Altstadt lag Ende 2015 laut statistischer Erhebung Düsseldorfs bei 7,3%. Im ganzen Stadtbezirk 1 erreichte die Quote zum selben Zeitpunkt 7,9% und Düsseldorf kam auf 10,1%. Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in der Altstadt 1,38 und liegt damit unter den Durchschnittswerten des Stadtbezirks 1 (1,54) und der Stadt Düsseldorf (1,79). Laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 kamen die EinwohnerInnen der Altstadt damals auf ein durchschnittliches Einkommen von 38.846€ auf einer Skala von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer.

Gewerbe

Gewerbetreibende und diverse Organisationen im Stadtteil sind Mitglieder der Altstadt Gemeinschaft e.V. Sie übernimmt das Marketing für den Stadtteil.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.