Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Stadtmitte durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Stadtmitte Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Stadtmitte

Stadtbezirk: 1
Postleitzahl(en): 40210 bis 40213, 40233
Fläche: 1,72km²
Einwohner: 13.220 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 7.686 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Stadtmitte grenzt an die Stadtteile Altstadt, Carlstadt, Düsseltal, Flingern-Nord und Flingern-Süd, Friedrichstadt, Oberbilk, Pempelfort und Unterbilk.

Auf dem Gebiet des Stadtteils liegt der Düsseldorfer Hauptbahnhof. Von hier aus fahren Regional- und Fernzüge beispielsweise nach Berlin, Hamburg, Köln, München, Paris und Wien. Das Stadtteilgebiet wird zudem von Stadt- und Straßenbahnen durchfahren, die den Busverkehr in der Stadtmitte ergänzen. Berühmt ist der Stadtteil nicht zuletzt für seine Einkaufsstraßen wie die Königsallee und die Schadowstraße.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Stadtmitte

1. Stadtteilprofil und Charakter

Düsseldorf-Stadtmitte bildet das Herz der Landeshauptstadt. Der Stadtteil ist das zentrale Geschäfts-, Handels- und Kulturzentrum der Stadt und vereint historische Bausubstanz mit modernen Büro- und Wohngebäuden.

Charakteristisch für die Stadtmitte sind:

• eine Mischung aus historischen Gebäuden, denkmalgeschützten Häusern und modernen Hochhäusern

• exklusive Einkaufsmöglichkeiten entlang der Königsallee (bekannt als „Kö“)

• Büros, Geschäftsflächen und Hotels in zentraler Lage

• hohe Frequenz durch Pendler, Touristen und Geschäftsleute

• kulturelle Einrichtungen wie Theater, Museen, Galerien und die Altstadt in unmittelbarer Nähe

Die Stadtmitte ist ein urbaner Standort mit starker wirtschaftlicher Bedeutung und hoher Attraktivität für Mieter und Investoren, die zentral wohnen oder arbeiten möchten.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt in der Stadtmitte ist vielfältig, aber stark nachgefragt. Typische Wohnformen:

• Eigentumswohnungen in modernisierten Altbauten

• Exklusive Neubauwohnungen in zentraler Lage

• Lofts in umgebauten Büro- oder Industriegebäuden

• Apartments für Singles oder Berufspendler

Die Nachfrage kommt vor allem von:

• jungen Berufstätigen und Singles

• gut verdienenden Paaren

• Pendlern, die kurze Wege zu Arbeitsplätzen bevorzugen

• Investoren auf der Suche nach renditestarken Immobilien

Wohnungen in der Stadtmitte sind oft kleiner, da der Fokus auf urbanem Wohnen liegt, dennoch werden hochwertige und zentral gelegene Wohnungen stark nachgefragt.

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt ist geprägt durch:

• Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten

• moderne Neubauten mit exklusiver Ausstattung

• Lofts und hochwertige Apartments

• Investmentobjekte mit stabiler Vermietbarkeit

Die Nachfrage übersteigt oft das Angebot, besonders bei Objekten mit zentraler Lage, hochwertiger Ausstattung und guter Anbindung.

3. Qualitative Preisstruktur (ohne konkrete Zahlen)

Mieten

• Mieten liegen im oberen städtischen Segment aufgrund der zentralen Lage.

• Exklusive Altbau- oder Neubauwohnungen erzielen besonders hohe Preise.

• Kleine Wohnungen sind stark nachgefragt und werden schnell vermietet.

• Leerstände sind selten, besonders bei gut ausgestatteten Objekten.

Kaufpreise

• Eigentumswohnungen und hochwertige Neubauten zählen zu den teuersten Lagen Düsseldorfs.

• Lofts und modernisierte Altbauten in bester Lage erzielen höchste Preise.

• Wertstabilität ist hoch, insbesondere bei Immobilien mit zentraler Adresse.

Marktdynamik

• Preise sind stabil bis steigend, besonders bei hochwertigen Wohnungen.

• Die Nachfrage nach urbanem Wohnen bleibt langfristig hoch.

• Der Markt ist von geringer Leerstandsquote und hoher Konkurrenz geprägt.

4. Markttrends und Treiber

1. Urbaner Lebensstil

Die Stadtmitte zieht Menschen an, die kurze Wege zu Arbeit, Shopping, Gastronomie und Freizeitangeboten suchen. Urbanes Wohnen steht im Vordergrund.

2. Büro- und Geschäftsdominanz

Die Kombination aus Wohn- und Geschäftsflächen sorgt für eine hohe Frequentierung und stabile Nachfrage nach Mietobjekten. Für Kapitalanleger bieten Büro- und Einzelhandelsflächen attraktive Renditen.

3. Sanierung und Modernisierung

Viele Altbauten werden saniert und modernisiert. Neubauprojekte entstehen vor allem in innerstädtischen Lagen oder durch Umnutzung von Bestandsimmobilien.

4. Infrastruktur und Verkehr

Die zentrale Lage bietet:

• hervorragende ÖPNV-Anbindung (U-Bahn, S-Bahn, Busse)

• schnelle Erreichbarkeit der Innenstadt und angrenzender Stadtteile

• Nähe zu Flughäfen, Bahnhöfen und Autobahnen

5. Investorenattraktivität

Wegen der hohen Nachfrage, stabilen Mieten und zentralen Lage gilt die Stadtmitte als besonders sicherer Standort für Kapitalanlagen.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Hohe Nachfrage bei Mietern und Käufern

• Stabile Wertentwicklung durch zentrale Lage

• Attraktiv für Kapitalanleger mit geringen Leerständen

• Modernisierungs- und Neubaupotenzial in innerstädtischen Lagen

• Urbanes Lebensgefühl mit bester Infrastruktur und Freizeitangeboten

Risiken

• Hohe Einstiegspreise für Kauf und Miete

• Begrenzte Neubauflächen, da der Stadtteil stark bebaut ist

• Hoher Wettbewerb um hochwertige Objekte

• Lärm- und Verkehrsbeschränkungen, typisch für zentrale Innenstadtlagen

• Beschränkter Wohnraum für Familien, da viele Wohnungen kleiner dimensioniert sind

6. Zukunftsausblick

Düsseldorf-Stadtmitte bleibt langfristig ein zentraler, urbaner Hotspot:

• Nachfrage nach Wohnungen wird stabil hoch bleiben

• Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien dürften moderat bis stark steigen

• Wertstabilität und geringe Leerstände bleiben zentrale Merkmale

• Neubauprojekte und Modernisierungen erhöhen die Attraktivität weiter

• Die Stadtmitte bleibt ein bevorzugter Standort für Singles, Berufstätige und Investoren

Kurz: Der Stadtteil ist ideal für alle, die zentrale Lage, urbane Infrastruktur und hohe Lebensqualität schätzen.

7. Fazit

Düsseldorf-Stadtmitte ist ein erstklassiger, zentral gelegener Immobilienstandort mit:

• hoher Nachfrage und stabilen Preisen

• geringer Leerstandsquote

• exklusiver Altbausubstanz und modernen Neubauten

• attraktiver Infrastruktur und urbanem Lebensstil

• stabiler Rendite für Kapitalanleger

Die Stadtmitte gehört zu den gefragtesten und dynamischsten Immobilienmärkten Düsseldorfs und bietet langfristig Sicherheit, Stabilität und urbanes Wohnen auf höchstem Niveau.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Stadtmitte

Als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen wir die Stadtmitte als Top-Einkaufsadresse der Stadt. Mit dem Schauspielhaus und der Deutschen Oper am Rhein befinden sich aber auch Top-Adressen des Düsseldorfer Kulturlebens hier. Auf dem Stadtteilgebiet befindet sich ein Teil des Hofgartens, einer reizvollen Grünfläche in der Landeshauptstadt. Ebenfalls zum Stadtteil gehört das Japanische Viertel rund um die Immermannstraße.

Laut Statistik der Stadt hat die Stadtmitte eine Arbeitslosenquote von 13,7%, während der Stadtbezirk 1 auf 8,9% und Düsseldorf auf 10,8% kommt (Stand: Ende 2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße in der Stadtmitte lag Ende 2015 bei 1,45. Der gesamte Stadtbezirk 1 kam damals auf 1,54 und Düsseldorf insgesamt auf 1,79. Die EinwohnerInnen der Stadtmitte hatten laut Statistischem Jahrbuch 2010 damals ein durchschnittliches Einkommen von 30.350€, wobei die Skala von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer reichte.

Gewerbe

Laut der Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ (Stand: 2013) zählt das Stadtbereichszentrum rund um die Nordstraße „zu den größten und attraktivsten Geschäftsbereichen der Landeshauptstadt“. Für den Einzelhandel ist der Stadtteil Stadtmitte natürlich die Top-Adresse Düsseldorfs. Der Stadtteil ist beispielsweise aber auch Standort einiger Großbanken.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.