Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Kalkum

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Kalkum durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Kalkum Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Kalkum

Stadtbezirk: 5
Postleitzahl(en): 40489
Fläche: 7,62km²
Einwohner: 1.849 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 243 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Kalkum liegt – wie alle Stadtteile des Stadtbezirks 5 – im Nordteil der Stadt Düsseldorf. Der Stadtteil grenzt an die Düsseldorfer Stadtteile Angermund, Kaiserswerth, Lohausen und Wittlaer.

Außerdem ist die Stadt Ratingen ein Nachbar von Kalkum. Durch Kalkum führt die Bundesstraße B8 (Emmerich bis Passau). Buslinien binden den Stadtteil an den Düsseldorfer ÖPNV an.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Kalkum

Einleitung

Düsseldorf-Kalkum, ein malerischer Stadtteil im Norden Düsseldorfs, zeichnet sich durch seine ruhige, grüne Lage und eine hohe Lebensqualität aus. Mit rund 2.000 Einwohnern zählt Kalkum zu den kleinsten Stadtteilen der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalen und liegt im Stadtbezirk 5. Der Ort ist geprägt von historischen Elementen wie dem Kalkumer Wasserschloss und umfangreichen Grünflächen, die ihn besonders für Familien und Naturliebhaber attraktiv machen. Trotz der Nähe zum Flughafen Düsseldorf, die gelegentlich zu Lärmbelastungen führt, bleibt Kalkum eine gefragte Wohngegend mit einem Fokus auf Einfamilienhäusern und großzügigen Grundstücken. Der Immobilienmarkt hier ist eng mit der allgemeinen Dynamik Düsseldorfs verknüpft, die durch starke Nachfrage, begrenztes Angebot und wirtschaftliche Stärke der Region geprägt ist. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand November 2025), die Preisentwicklung, Markttrends sowie Prognosen für die kommenden Jahre.

Lage und Infrastruktur

Kalkum profitiert von einer idyllischen Lage am Rande der Stadt, die eine Balance zwischen urbaner Erreichbarkeit und ländlicher Ruhe bietet. Der Stadtteil grenzt an benachbarte Orte wie Angermund, Kaiserswerth und Wittlaer, die ähnlich grüne und familienfreundliche Charakteristika aufweisen. Die Nähe zum Rhein und zu Naturschutzgebieten fördert ein hohes Freizeitwert, während der historische Ortskern mit Fachwerkhäusern und dem Wasserschloss eine kulturelle Note verleiht.

Die Infrastruktur ist hervorragend ausgebaut: Die Stadtbahnlinie U79 verbindet Kalkum zügig mit dem Düsseldorfer Zentrum, und mehrere Buslinien sorgen für eine gute Anbindung an das regionale Verkehrsnetz. Pendler erreichen den Flughafen Düsseldorf in wenigen Minuten, was Kalkum für Berufstätige in der Logistik- und Luftfahrtbranche interessant macht. Dennoch wirkt sich der Flugverkehr auf die Wohnqualität aus, insbesondere in der Nähe der Start- und Landebahnen, wo Lärmschutzmaßnahmen wie Fensterabdichtungen Standard sind. Lokale Annehmlichkeiten umfassen Grundschulen, Kindergärten und kleinere Einkaufsmöglichkeiten, während größere Zentren wie das Medienhafen oder die Königsallee per Auto oder ÖPNV in 20 bis 30 Minuten erreichbar sind. Diese Kombination aus Nähe zur Metropole und Abgeschiedenheit treibt die Nachfrage nach Immobilien an, macht Kalkum aber auch anfällig für externe Einflüsse wie Flughafenerweiterungen.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Kalkum ist stabil und orientiert sich an den Preisen der umliegenden Stadtteile, wobei der Fokus auf Bestandsimmobilien liegt. Das Angebot umfasst derzeit etwa 180 Objekte, darunter rund 15 Häuser zum Kauf und 8 Eigentumswohnungen. Die Nachfrage ist hoch, insbesondere von Familien und Investoren, die die gute Rendite schätzen. Im Vergleich zu zentralen Düsseldorfer Bezirken wie Oberkassel oder Altstadt ist Kalkum günstiger, was es zu einer attraktiven Einstiegsmöglichkeit für Käufer macht. Der Markt ist geprägt von einer Mischung aus älteren Bestandsbauten und wenigen Neubauvorhaben, wobei der Bau von Einfamilienhäusern auf großen Grundstücken dominiert.

Preisentwicklung

Die Preise in Kalkum haben sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt, mit einer leichten Stabilisierung nach den Schwankungen der Pandemiezeit. Zwischen 2021 und 2023 stiegen die Quadratmeterpreise für Häuser um etwa 10 bis 15 Prozent, getrieben durch hohe Nachfrage und steigende Baukosten. 2024 kam es zu einem moderaten Rückgang von rund 0,6 bis 0,8 Prozent, vergleichbar mit benachbarten Teilen wie Angermund und Kaiserswerth. Im Jahr 2025 zeigt sich eine Erholung: Die Preise für Eigentumswohnungen sind um 0,4 bis 6,65 Prozent gestiegen, während Häuserpreise um bis zu 11,85 Prozent zulegen konnten.

Zum Vergleich: In Düsseldorf insgesamt liegen die Hauspreise bei etwa 5.868 Euro pro Quadratmeter und Wohnungs.preise bei 5.194 Euro, was Kalkum leicht unter dem städtischen Durchschnitt positioniert. Über fünf Jahre beträgt die Preisentwicklung für Wohnungen plus 7 Prozent, für Häuser ähnlich. Diese Werte basieren auf Angebotspreisen und berücksichtigen Faktoren wie Lage und Zustand.

Die Spanne spiegelt Variationen durch Ausstattung und Lage wider: Günstige Objekte starten bei 3.452 Euro für Häuser, teure erreichen bis 8.568 Euro. Für Neubauwohnungen liegen die Preise höher, oft um 10 bis 20 Prozent über dem Bestand.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Kalkum ist rentabel und stabil, mit einer hohen Nachfrage nach langfristigen Mietverträgen. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen beträgt 15,24 Euro pro Quadratmeter, für Häuser 17,83 Euro. Im Vergleich zu 2024 ist dies ein leichter Rückgang von 1,3 Prozent für Wohnungen, während Häuser um 4,5 Prozent zugenommen haben. Über fünf Jahre sind die Mieten um 5 bis 7 Prozent gestiegen, was Kalkum zu einer attraktiven Anlageimmobilie macht – die Bruttorendite liegt bei 3 bis 4 Prozent.

Bestandswohnungen werden zu 9,45 bis 14,78 Euro vermietet, Neubauten erreichen bis 18,31 Euro. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere für familientaugliche Objekte mit Garten. Neuvermietungen in guten Lagen fordern 15 bis 17,50 Euro, was den Trend zu steigenden Kaltmieten unterstreicht. Im städtischen Vergleich liegt Kalkum unter dem Düsseldorfer Durchschnitt von 10,60 bis 13,33 Euro, was auf die ruhigere Lage zurückzuführen ist.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Markt in Kalkum. Die starke Wirtschaft Düsseldorfs als Finanz- und Medienstandort zieht Zuzügler an, was die Nachfrage ankurbelt. Die Bevölkerung wächst langsam, mit einem Fokus auf Familienhaushalte, die 40 Prozent der Einwohner ausmachen. Externe Einflüsse wie steigende Baukosten und Zinssätze (aktuell 3,5 bis 4,1 Prozent für 10-Jahres-Fix) dämpfen Käufe, fördern aber Mietinvestitionen. Die Flughafennähe wirkt ambivalent: Sie verbessert die Erreichbarkeit, belastet aber mit Lärm, was Preise in sensiblen Zonen um 5 bis 10 Prozent drückt. Zudem spielen energetische Standards eine Rolle – sanierten Objekten mit Wärmepumpen oder Solaranlagen werden Prämien von bis zu 15 Prozent gezahlt. Politische Maßnahmen wie Förderprogramme für Sanierungen und den Wohnungsbau stabilisieren den Markt, während geopolitische Unsicherheiten die Zinsen beeinflussen.

Prognose und Trends

Für 2025 und darüber hinaus wird eine moderate Stabilisierung erwartet, mit leichten Preissteigerungen von 1 bis 4 Prozent für Wohnimmobilien. In Kalkum könnte der Trend etwas gedämpfter ausfallen (0,5 bis 2 Prozent), da der Stadtteil weniger von Neubau boomen als zentrale Bezirke. Experten prognostizieren eine Pendelung der Zinsen auf moderatem Niveau, was die Nachfrage stützt. Langfristig (bis 2030) deuten Modelle auf einen Anstieg um 5 bis 10 Prozent hin, getrieben durch Bevölkerungswachstum und Infrastrukturausbau.

Aktuelle Trends umfassen:

• Nachhaltigkeit: Steigende Nachfrage nach energieeffizienten Objekten, mit Prämien für KfW-Standards.
• Homeoffice-Effekt: Mehr Interesse an größeren Häusern mit Garten, was Kalkums dörfliches Flair begünstigt.
• Investorenfokus: Attraktive Renditen machen Bestandswohnungen zu Favoriten, mit einer Marktbereinigung durch höhere Zinsen.
• Regionale Dynamik: Während Metropolen wie Düsseldorf steigen, stabilisieren Randlagen wie Kalkum sich.

Risiken bestehen in Zinserhöhungen oder wirtschaftlichen Abschwüngen, die Preise um 2 bis 5 Prozent drücken könnten. Insgesamt bleibt Kalkum ein solider Markt für langfristige Anlagen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Kalkum bietet 2025 ein ausgewogenes Bild: Stabile Preise um 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter für Häuser und 4.400 bis 5.800 Euro für Wohnungen, gepaart mit attraktiven Mieten von 15 bis 18 Euro, machen den Stadtteil zu einer empfehlenswerten Option für Käufer und Vermieter. Die ruhige Lage, gute Anbindung und hohe Lebensqualität überwiegen potenzielle Nachteile wie Flughafennähe. Mit einer prognostizierten moderaten Erholung eignet sich Kalkum besonders für Familien und Investoren, die Wert auf Rendite und Wertstabilität legen. Interessenten sollten aktuelle Angebote prüfen und eine professionelle Bewertung in Betracht ziehen, um von Verhandlungsspielräumen zu profitieren. Insgesamt unterstreicht Kalkum die Resilienz des Düsseldorfer Marktes in unsicheren Zeiten.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Kalkum

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen Kalkum als einen ruhigen und relativ grünen Wohnort innerhalb Düsseldorfs, der mit Ein- und Zweifamilienhäusern gut für Familien geeignet ist. Zum Stadtteilgebiet gehört teilweise das Naturschutzgebiet Überanger Mark mit seinen Auenwäldern. Sehenswürdigkeiten sind das Kalkumer Wasserschloss, das von einem schönen Landschaftsgarten umgeben ist, die Kirche St. Lambertus und die Wassermühle am Schwarzbach. Ein Teil des Kulturlebens im Stadtteil ist der Kulturkreis Kalkum, der beispielsweise Exkursionen und den Besuch kultureller Veranstaltungen organisiert.

In Kalkum liegt die Arbeitslosenquote laut Statistik der Stadt Düsseldorf bei 4% und ist damit niedriger als im Durchschnitt des Stadtbezirks 5 (5,2%) und von ganz Düsseldorf (10,1%). Stand der Daten: 31.12.2015. Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Kalkum 2,1, was exakt dem Durchschnitt im Stadtbezirk 5 entspricht. In ganz Düsseldorf erreicht die Haushaltsgröße 1,8.

Laut Statistischem Jahrbuch 2010 lag das Durchschnittseinkommen im Stadtteil damals bei 56.119€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte. Kalkum liegt beim Durchschnittseinkommen damit im oberen Drittel der Düsseldorfer Stadtteile.

Gewerbe

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer im Postleitzahlengebiet 40489 beträgt laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ 136,1.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.