Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Volmerswerth

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Volmerswerth durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Volmerswerth Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Volmerswerth

Stadtbezirk: 3
Postleitzahl(en): 40221
Fläche: 2,13km²
Einwohner: 2.264 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 1.063 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Volmerswerth liegt im Südwesten der Stadt Düsseldorf. Der Stadtteil grenzt an die Stadtteile Bilk, Flehe und Hamm.

Der Rhein trennt ihn zudem von der Stadt Neuss. Im ÖPNV fahren die Stadtbahn U72 (Ratingen bis Hellriegelstraße) sowie die Buslinie 726 und eine Nachtbuslinie.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Volmerswerth

Einleitung

Düsseldorf-Volmerswerth, ein kleiner und historisch geprägter Stadtteil im Südwesten Düsseldorfs, zählt zu den attraktivsten Randlagen der Metropole. Als ehemalige Rheininsel, die durch Flutkatastrophen und Deichbauten geformt wurde, bewahrt Volmerswerth trotz seiner Nähe zur Innenstadt einen dörflichen Charme. Der Stadtteil erstreckt sich über rund 2,5 Quadratkilometer und liegt direkt am westlichen Rheinufer, gegenüber von Neuss-Grimlinghausen. Grenzend an die Stadtteile Flehe, Bilk und Hamm profitiert er von einer exzellenten Verkehrsanbindung: Die Volmerswerther Straße verbindet ihn rasch mit der A46 und dem Stadtzentrum, während die Straßenbahnlinie 712 und Busse den öffentlichen Nahverkehr sichern.

Der Immobilienmarkt in Volmerswerth ist geprägt von einer Mischung aus traditioneller Landnutzung – über 70 Prozent der Fläche dienen der Landwirtschaft – und moderner Wohnentwicklung. Dies schafft ein Gleichgewicht zwischen Ruhe und Urbanität, das Familien, Pendler und Naturliebhaber anspricht. Im Kontext des gesamten Düsseldorfer Marktes, der durch starkes Bevölkerungswachstum und wirtschaftliche Dynamik geprägt ist, positioniert sich Volmerswerth als bezahlbare Alternative zu teureren Zentralbezirken. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen Grundlagen, den aktuellen Marktstand, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Perspektiven basierend auf den neuesten verfügbaren Daten zum Stand November 2025.

Demografische und sozioökonomische Rahmenbedingungen

Volmerswerth zählt etwa 2.500 Einwohner und weist eine stabile, aber leicht wachsende Bevölkerung auf. Die Zunahme resultiert vor allem aus Neubauten, die in den letzten Jahren entstanden sind und die Struktur diversifizieren. Die Altersverteilung ist familienfreundlich: Etwa 25 Prozent der Bewohner sind unter 18 Jahre alt, was auf eine hohe Geburtenrate und Zuzug junger Familien hindeutet. Der Anteil Älterer über 65 Jahre liegt bei rund 20 Prozent, was den Bedarf an barrierefreien und pflegeleichten Wohnformen steigert. Die Arbeitslosenquote beträgt derzeit 10,3 Prozent, etwas über dem Düsseldorfer Durchschnitt, was auf eine pendlerdominante Bevölkerung hinweist – viele arbeiten in der nahegelegenen Innenstadt oder im Hafenviertel.

Der Anteil nichtdeutscher Staatsbürger liegt bei 14,7 Prozent, was eine leichte Internationalisierung andeutet, ohne die traditionelle Kleinstadt-Atmosphäre zu stören. Sozioökonomisch ist Volmerswerth mittelständisch: Das durchschnittliche Haushaltseinkommen beträgt etwa 45.000 Euro brutto pro Jahr, was den Kauf von Immobilien für Mittelschichtsfamilien erschwinglich macht. Die hohe Lebensqualität – geprägt durch den Rheindeich als Promenade für Spaziergänger, Radfahrer und Wassersportler – und die Nähe zu Grünflächen wie dem Südfriedhof fördern die Attraktivität. Lokale Vereine, darunter Segel- und Kanuclubs, stärken das Gemeinschaftsgefühl. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an, während Mietwohnungen vor allem Studierende und Junge Berufstätige anziehen.

Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Volmerswerth ist stabil und ausbalanciert, mit einer leichten Präferenz für Kaufobjekte. Im November 2025 umfassen die Angebote rund 10 bis 15 aktive Objekte auf Plattformen wie Immowelt oder Immobilienscout24, darunter vorwiegend Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Die Bebauung ist niedriggeschossig und kleinteilig: Dominieren Einfamilienhäuser mit Gärten (ca. 60 Prozent der Bestände), gefolgt von Mehrfamilienhäusern aus den 1960er und 1970er Jahren. Neubauanteil liegt bei 15 Prozent, oft mit Fokus auf energieeffiziente Sanierungen.

Die Nachfrage ist hoch durch Pendler aus dem Rhein-Ruhr-Raum, die die ruhige Lage schätzen, ohne auf städtische Annehmlichkeiten zu verzichten. Verkaufszeiten betragen im Schnitt 60 bis 90 Tage, kürzer als im Düsseldorfer Durchschnitt von 100 Tagen. Mietangebote sind rar, was zu einer Verweilzeit von unter 20 Tagen führt. Der Markt profitiert von der Rheinnähe: Objekte mit Deichblick erzielen Prämien von bis zu 20 Prozent. Gewerbeimmobilien sind marginal, hauptsächlich Kleingewerbe an der Volmerswerther Straße.

Preisentwicklung und -niveaus

Die Preisentwicklung in Volmerswerth zeigt eine moderate Dynamik, beeinflusst durch den gesamten Düsseldorfer Trend. Seit 2022 haben sich Hauspreise um bis zu 38 Prozent gesteigert, was Volmerswerth zu einem der dynamischsten Randbezirke macht. Allerdings stabilisieren sich die Kurven 2025: Während städtische Prognosen einen leichten Rückgang vorhersagen, bleibt der lokale Markt robust durch begrenztes Angebot.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 4.700 Euro (Stand November 2025). Im Vergleich zu 2024 markiert dies einen Anstieg von 2,4 Prozent, mit Spannen von 4.500 bis 5.000 Euro je nach Lage und Ausstattung. Neubauwohnungen kosten 5.200 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter, Bestandsobjekte 4.200 bis 4.900 Euro. In guten Lagen am Rheindeich erreichen Preise 6.000 Euro, in landwirtschaftlich geprägten Zonen sinken sie auf 4.000 Euro.

Kaufpreise für Häuser: Häuser notieren bei 5.000 Euro pro Quadratmeter im Mittel, mit einem Jahresanstieg von 1,5 Prozent. Einfamilienhäuser (150–200 m²) erzielen 750.000 bis 1.000.000 Euro, Reihenhäuser 500.000 bis 700.000 Euro. Der Höchstwert liegt bei 11.500 Euro pro Quadratmeter für Premiumobjekte, der Tiefstwert bei 2.500 Euro für Sanierungsbedürftige. Im Vergleich zu zentralen Bezirken wie Oberkassel (8.000 Euro) ist Volmerswerth 30–40 Prozent günstiger.

Mietpreise: Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt 12,50 Euro pro Quadratmeter monatlich, mit einem Plus von 1,7 Prozent zum Vorjahr. Bestandswohnungen: 10–13 Euro, Neubauten: 14–17 Euro. Häusermieten liegen bei 16–17 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen erreicht 3,5 Prozent, was Anleger anzieht. Im Düsseldorfer Kontext ist dies wettbewerbsfähig, da zentrale Mieten 15–20 Euro betragen.

Angebot, Nachfrage und Marktdynamik

Das Angebot ist knapp: Nur 5–7 Kaufobjekte monatlich, was zu Preistreibern führt. Nachfrage kommt zu 60 Prozent von Familien, 25 Prozent von Investoren und 15 Prozent von Singles. Die Veränderung durch Neubauten (z. B. an der Volmerswerther Straße) dynamisiert den Markt, erhöht aber auch die Konkurrenz. Mietnachfrage ist stark durch Studierende der nahegelegenen Hochschule, was Leerstände minimiert. Externe Faktoren wie steigende Baukosten und Zinsen dämpfen Neubauinvestitionen, während die Rheinlage als Werttreiber wirkt. Bodenrichtwerte liegen bei 800 Euro pro Quadratmeter, mit einem leichten Rückgang von 4,6 Prozent, was Grundstückskäufe begünstigt.

Zukunftsperspektiven und Risiken

Bis 2030 wird der Markt in Volmerswerth voraussichtlich moderat wachsen: Ein Preisanstieg von 1–2 Prozent jährlich für Käufe und 1,5 Prozent für Mieten ist realistisch, getrieben durch Bevölkerungszuwachs und Sanierungsförderungen. Neuprozesse wie das Projekt an der Volmerswerther Straße (Vertriebsstart Ende 2025) bringen 50–100 neue Einheiten, provisionsfrei und nachhaltig ausgestattet, was den Neubauanteil auf 20 Prozent hebt. Die stabile Düsseldorfer Wirtschaft (Mode, Finanzen, Logistik) und der Flughafen sichern Pendler-Nachfrage. Attraktive Renditen machen Volmerswerth für Anleger interessant, insbesondere Bestandsobjekte.

Risiken umfassen Hochwassergefahren (trotz Deichs) und zinsbedingte Abkühlung, die zu moderaten Preisrückgängen führen könnte. Dennoch bleibt der Stadtteil resilient: Die Kombination aus Grünflächen, Infrastruktur und Bezahlbarkeit positioniert Volmerswerth als „geheimtipp“ für langfristige Investitionen. Prognosen deuten auf eine Wertsteigerung von 10–15 Prozent bis 2030 hin, abhängig von der Zinspolitik.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Volmerswerth vereint Tradition und Moderne zu einem attraktiven Portfolio für Käufer und Mieter. Mit stabilen Preisen um 4.700–5.000 Euro pro Quadratmeter für Käufe und 12–16 Euro für Mieten bietet er Einstiegsmöglichkeiten in einer teuren Metropole. Die demografische Vitalität und die naturnahe Lage sichern Nachhaltigkeit, während Neubauten Dynamik einbringen. Für Investoren lohnt sich der Fokus auf renditestarke Bestandsobjekte, für Familien die ruhige Rheinidylle. Insgesamt ist Volmerswerth ein solider Markt mit Potenzial für moderate Wertsteigerungen – ideal für alle, die Urbanes mit Dörflichem verbinden möchten.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Volmerswerth

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen Volmerswerth als einen Stadtteil mit einem sehr ländlichen Charme. Laut Duesseldorf.de wird 70% der Stadtteilfläche land- oder forstwirtschaftlich genutzt. Spaziergänger, Radfahrer und Inlineskater steuern in ihrer Freizeit gern den Volmerswerther Rheindeich an.

Im Stadtteil Volmerswerth erreicht die Arbeitslosenquote 5,6%. Dagegen liegt die die durchschnittliche Quote im Stadtbezirk 3 bei 9,9% und in Düsseldorf bei 10,1%. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt im Stadtteil Volmerswerth mit 1,81 über der des Stadtbezirks 3 (1,59) und der von Düsseldorf (1,79). Das Durchschnittseinkommen im Stadtteil lag laut Statistischem Jahrbuch 2010 damals bei 35.253€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer.

Gewerbe

Landwirtschaftliche Betriebe prägen das Wirtschaftsleben im Stadtteil.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.