Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Düsseldorf-Bilk durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Düsseldorf-Bilk Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Bilk

Stadtbezirk: 3
Postleitzahl(en): 40221, 40223
Fläche: 5,56km²
Einwohner: 34.487 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 6.922 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Bilk ist in Düsseldorf von folgenden Stadtteilen umgeben: Flehe, Friedrichstadt, Hamm, Himmelgeist, Oberbilk, Unterbilk, Volmerswerth und Wersten.

Bundesstraßen, die durch das Stadtteilgebiet führen, sind die B1 (von der niederländischen bis polnischen Grenze), die B8 (von Emmerich in NRW bis Passau in Bayern) und die B326, die komplett auf Düsseldorfer Stadtgebiet liegt. Es gibt einen Bahnhof Bilk, an dem S-Bahnen halten. Er befindet sich allerdings auf dem Gebiet des Stadtteils Unterbilk. Im Stadtteil Bilk halten Busse sowie Stadt- und Straßenbahnen.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Bilk

1. Stadtteilprofil und Charakter

Düsseldorf-Bilk ist einer der größten, vielfältigsten und dynamischsten Stadtteile der Landeshauptstadt. Der Stadtteil verbindet urbane Dichte, studentisches Leben, kulturelle Vielfalt, moderne Quartiersentwicklungen und grüne Rückzugsräume. Bilk ist ein bedeutender Wohnstandort, beliebt bei:

• Studierenden

• Berufspendlern

• jungen Familien

• internationalen Zuzüglern

• Eigennutzern und Kapitalanlegern

Der Charakter Bilks ist geprägt von einer Mischung aus historischen Altbauten, Nachkriegsbauten, modernen Mehrfamilienhäusern und größeren städtebaulichen Projekten wie dem neuen Wohn- und Gewerbequartier am ehemaligen Güterbahnhof.

Durch seine zentrale Lage, Nähe zur Universität und gute Infrastruktur zählt Bilk zu den begehrtesten und entwicklungsstärksten Wohnlagen Düsseldorfs.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt in Bilk ist extrem nachgefragt und gehört zu den aktivsten Teilmärkten in Düsseldorf. Die Gründe sind klar:

• hervorragende Verkehrsanbindung (Stadtbahn, S-Bahn, Autobahnnähe)

• große Nähe zur Innenstadt

• unmittelbare Nähe zur Heinrich-Heine-Universität

• breite Mischung an Wohnungsgrößen

• vielfältige Gastronomie- und Freizeitangebote

Die Nachfrage ist besonders hoch nach:

• sanierten Altbauwohnungen

• modernen Apartments

• mittelgroßen Wohnungen für Paare und kleine Familien

• Wohnungen im studentisch geprägten Umfeld

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt ist sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger extrem interessant. Insbesondere beliebt sind:

• Eigentumswohnungen in Altbauten

• moderne Wohnanlagen und Neubauten

• kleinere Mehrfamilienhäuser als Investmentobjekte

• attraktive Eigentumswohnungen in ruhigen Seitenstraßen

Die Nachfrage übertrifft das Angebot deutlich. Bilk zählt seit Jahren zu den stabilsten und gefragtesten Stadtteilen, wodurch Kaufobjekte rasch platziert werden können.

3. Qualitative Preisstruktur (ohne konkrete Zahlen)

Da du keine Quellen oder Zahlen möchtest, folgt eine rein qualitative Einordnung:

Mieten

• Mieten liegen im gehobenen Mittelfeld, teilweise im Bereich städtischer Toplagen.

• Kleine bis mittelgroße Wohnungen sind sehr stark nachgefragt.

• Moderne oder neuwertige Wohnungen erzielen besonders hohe Preise.

• Objekte in Uni-Nähe oder in gesuchten Straßenzügen sind regelmäßig überdurchschnittlich bewertet.

Kaufpreise

• Kaufpreise bewegen sich im gehobenen Segment, insbesondere bei renovierten Altbauten, hochwertigen Neubauten und kleinen Mehrfamilienhäusern.

• Eigentumswohnungen im sanierten Zustand sind besonders preisstabil und wertsteigerungsstark.

• Neubauprojekte erreichen aufgrund Ausstattung und Lage sehr hohe Quadratmeterpreise.

Marktdynamik

• Bilk zeigt eine seit Jahren steigende Preisentwicklung.

• Leerstände sind extrem selten.

• Modernisierte Objekte erzielen deutliche Aufpreise.

• Kapitalanleger und Eigennutzer konkurrieren häufig um ähnliche Wohnungssegmente.

4. Markttrends und Treiber

1. Nähe zur Universität

Der enorme Einfluss der Universität macht Bilk zu einem bevorzugten Wohnstandort für Studierende, wissenschaftliches Personal und junge Berufstätige. Das stabilisiert den Mietmarkt dauerhaft.

2. Urbaner Lifestyle

Bilk verfügt über eine lebendige Gastro-, Kultur- und Einkaufsszene. Besonders angesagt sind:

• Lokale Cafés

• kreative Restaurants

• Bars

• kleine Boutiquen

Diese urbane Attraktivität steigert die Nachfrage nach Wohnraum erheblich.

3. Stadtentwicklung

In Bilk entstehen kontinuierlich städtebauliche Aufwertungen, darunter:

• moderne Neubauquartiere

• Nachverdichtungen

• Modernisierungsprogramme älterer Gebäude

Das hebt Wohnwert und mittel- bis langfristig auch die Immobilienpreise.

4. Verkehrsanbindung

Bilk ist einer der bestangebundenen Stadtteile:

• wichtige Bahnlinien

• S-Bahnknotenpunkt

• schnelle Straßenbahnverbindungen in die Innenstadt

• einfache Autobahnanbindung

Diese Infrastruktur steigert sowohl Kauf- als auch Mietinteresse.

5. Wohnvielfalt

Die Mischung aus Altbau, Nachkriegsbestand und Neubau trifft die Bedürfnisse vieler Zielgruppen — ein großer Vorteil im Miet- und Kaufmarkt.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Sehr gute Vermietbarkeit mit geringer Fluktuation und hoher Nachfrage

• Wertsteigerungspotenzial durch Modernisierung und städtebauliche Weiterentwicklung

• Attraktivität für Kapitalanleger, besonders für kleinere Wohnungen und Mehrfamilienhäuser

• Beliebtheit bei Studierenden und jungen Berufstätigen, was stabile Mieteinnahmen erzeugt

• Hohe Lebensqualität, die langfristig Kaufpreise unterstützt

Risiken

• Hohe Nachfrage führt zu hohen Einstiegskosten

• Knappes Angebot, besonders bei Eigentumsobjekten

• Sanierungsbedarf bei älteren Gebäuden, der zu Zusatzkosten führen kann

• Regulatorische Einflüsse wie Mietspiegel, energetische Anforderungen oder Modernisierungsauflagen

• Wachsende Konkurrenz zwischen Kapitalanlegern, die Preise weiter treiben kann

6. Zukunftsausblick

Der Ausblick für Düsseldorf-Bilk ist eindeutig positiv:

• Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt dauerhaft hoch.

• Preissteigerungen werden sich moderat, aber kontinuierlich fortsetzen.

• Hochschulbezogene Nachfrage sorgt für nachhaltige Vermietbarkeit.

• Neue Quartiersentwicklungen werten den Stadtteil weiter auf.

• Investoren sehen in Bilk weiterhin eine sichere Anlage.

• Der Stadtteil bleibt aufgrund seiner Lage, Vielfalt und Lebensqualität einer der attraktivsten Wohnstandorte Düsseldorfs.

Bilk wird voraussichtlich langfristig zu den dynamischsten und stabilsten Märkten der Stadt gehören.

7. Fazit

Düsseldorf-Bilk ist ein moderner, zentraler und vielseitiger Wohnstandort mit hervorragender Zukunftsperspektive. Die Mischung aus studentischer Umgebung, urbaner Infrastruktur, städtebaulicher Weiterentwicklung und hoher Lebensqualität macht Bilk zu einem der gefragtesten Märkte der Stadt. Miet- und Kaufpreise sind stabil bis steigend, Leerstände praktisch nicht vorhanden. Für Kapitalanleger, Eigennutzer und Investoren gleichermaßen bietet Bilk attraktive Möglichkeiten — mit langfristig positiven Aussichten.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Bilk

Bilk ist der einwohnerstärkste Stadtteil Düsseldorfs. Wir als Experten der Immobilienbewertung für Düsseldorf und Umgebung sehen Bilk aufgrund des Universitätsklinikums und der Heinrich-Heine-Universität als interessanten Standort für StudentInnen.

Duesseldorf.de beschreibt den von der Düssel durchflossenen Stadtteil als einen, der „trotz seiner zentralen Lage eine Reihe charmanter Parkanlagen, Gärten und Plätze zu bieten“ hat. Es gibt viele Einkaufsmöglichkeiten, viele Kneipen und internationale Restaurants. Zur Kulturszene im Stadtteil gehören das Programm-Kino „Metropol“ sowie der ehemalige Industriekomplex Salzmannbau, in dem heute unter anderem die Jazz-Schmiede beheimatet ist.

Die Arbeitslosenquote im Stadtteil Bilk liegt bei 7,7%. Im Stadtbezirk 3 erreicht der Durchschnitt 9,9% und in Düsseldorf 10,1% (Stand: Ende 2015). In Düsseldorf-Bilk liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße Ende 2015 bei 1,61. Dagegen erreicht die Haushaltsgröße im gesamten Stadtbezirk 3 eine Durchschnittsgröße von 1,59. Düsseldorf kommt insgesamt auf 1,79. Laut Statistik der Stadt Düsseldorf gibt es auf dem Gebiet von Bilk drei Grundschulen, eine Gesamtschule, eine Realschule, eine Förderschule und ein Gymnasium.

Die EinwohnerInnen des Stadtteils Bilk haben laut Statistischem Jahrbuch 2010 der Stadt Düsseldorf ein durchschnittliches Einkommen von 29.706€, wobei die Skala von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer reicht. Stadtteilzentrum ist der Bereich Aachener Straße/Suitbertusstraße.

Gewerbe

Die Broschüre „Passantenfrequenzzählung in den Düsseldorfer Stadtteilzentren“ stuft den Bereich Aachener Straße/Suitbertusstraße als C-Zentrum (großes Stadtteilzentrum) ein.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.