Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Unterbilk

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Unterbilk durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Unterbilk Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Unterbilk

Stadtbezirk: 3
Postleitzahl(en): 40213, 40217, 40219, 40221, 40223
Fläche: 1,63km²
Einwohner: 18.226 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 11.182 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Der Stadtteil Düsseldorf-Unterbilk befindet sich im südlichen Bereich der Stadt Düsseldorf. Er ist umgeben von den Stadtteilen Bilk, Carlstadt, Friedrichstadt, Hafen, Hamm und Stadtmitte.

Durch das Stadtteilgebiet von Oberbilk führt die Bundesstraße B1, die bei der niederländischen Grenze beginnt und an der polnischen Grenze endet. Anbindung an die S-Bahnen bietet der Haltepunkt Düsseldorf Völklinger Straße auf dem Stadtteilgebiet. Hier halten die S-Bahnen S8, S11 und S28 und verbinden den Stadtteil beispielsweise mit Hagen, Köln, Mönchengladbach und Wuppertal. Zudem fahren Stadt- und Straßenbahnen sowie Busse durch das Stadtteilgebiet.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Unterbilk

Einleitung

Düsseldorf-Unterbilk, ein lebendiger Stadtteil im Herzen der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens, zählt zu den dynamischsten und gefragtesten Lagen der Stadt. Als Teil des Stadtbezirks 3 gelegen, erstreckt sich Unterbilk südlich der Altstadt entlang des Rheins und verbindet urbane Pulsadern mit grüner Oase. Mit einer Fläche von etwa 2,5 Quadratkilometern und rund 18.000 Einwohnern – darunter viele junge Berufstätige, Kreative und Familien – profitiert der Bezirk von seiner zentralen Lage, exzellenter Infrastruktur und einer Mischung aus historischer Bausubstanz und modernen Entwicklungen. Der Immobilienmarkt in Unterbilk ist geprägt von hoher Nachfrage, die durch die Nähe zum Medienhafen, Universitäten und dem Hauptbahnhof entsteht. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung nach den Schwankungen der Vorjahre, beeinflusst von sinkenden Zinsen, anhaltender Urbanisierung und einem begrenzten Angebot. Dieser Bericht beleuchtet die Struktur, Preisentwicklungen, Trends sowie zukünftige Perspektiven des Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkts in Unterbilk.

Lage und Infrastruktur

Unterbilk liegt strategisch günstig am linken Rheinufer, umgeben von der Altstadt im Norden, dem Hafenviertel im Osten und Flingern im Süden. Die Nähe zum Rheinweg bietet Erholungsmöglichkeiten, während Straßen wie die Bismarckstraße und die A57 eine schnelle Anbindung an den Rest der Stadt und das Ruhrgebiet gewährleisten. Öffentliche Verkehrsmittel – U-Bahn-Linien (z. B. U77), S-Bahn und Busse – verbinden Unterbilk in unter zehn Minuten mit dem Flughafen Düsseldorf oder dem Zentrum. Die Infrastruktur umfasst renommierte Einrichtungen wie das Heinrich-Heine-Institut, das Deutsche Diabetes-Zentrum und zahlreiche Schulen, was den Bezirk familienfreundlich macht. Zudem fördert die Stadtentwicklung, etwa durch den Ausbau des Rheinauenparks, die Attraktivität als Wohn- und Arbeitsort. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien an, da Unterbilk als Brücke zwischen kreativer Szene und etabliertem Business-Milieu gilt.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnmarkt in Unterbilk ist von einer hohen Dichte an Mehrfamilienhäusern und Neubauensembles geprägt, mit einem Fokus auf Eigentumswohnungen. Die Bestandsimmobilien aus den 1950er- bis 1970er-Jahren dominieren, ergänzt durch moderne Projekte wie Lofts in der ehemaligen Industriearchitektur. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 6.484 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von rund 3,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Für Häuser, die seltener angeboten werden, beträgt der Preis etwa 5.306 Euro pro Quadratmeter, mit einer stabilen Entwicklung von etwa 0 bis 4 Prozent quartalsweise. Diese Preise positionieren Unterbilk im oberen Mittelfeld Düsseldorfs, teurer als in Randbezirken wie Garath, aber günstiger als in Premiumlagen wie Oberkassel.

Die Mietwohnungsbranche zeigt eine ähnliche Dynamik: Die Nettokaltmiete liegt durchschnittlich bei 14,2 bis 18,3 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung und Lage. Für Neubauten oder renovierten Altbauten sind Werte um 20 Euro pro Quadratmeter üblich, während Bestandswohnungen bei 13 bis 15 Euro starten. Der Anstieg der Mieten beträgt im Jahresvergleich etwa 6,4 Prozent, getrieben durch eine Zunahme von 2,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Typische Wohnungsgrößen reichen von 50 Quadratmetern für Singles (ca. 775 Euro monatlich) bis zu 100 Quadratmetern für Familien (ca. 1.375 Euro). Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu einer Leerstandsquote von unter 1 Prozent führt. Beliebte Objekte sind loftartige Wohnungen mit Rheinblick oder energieeffiziente Neubauten, die den gesetzlichen Anforderungen an den GEG (Gebäudeenergiegesetz) entsprechen.

Gewerbeimmobilienmarkt

Unterbilk etabliert sich zunehmend als Gewerbelage mit Fokus auf Büros, Gastronomie und Kreativwirtschaften. Die Mischung aus Wohn- und Geschäftsflächen – etwa entlang der Kirchfeldstraße oder Bilker Allee – schafft ein lebendiges Quartier. Im Jahr 2025 ist das Angebot an Gewerberäumen begrenzt, mit einer Take-up-Rate von rund 98.000 Quadratmetern im gesamten Stadtbezirk 3, wovon Unterbilk einen signifikanten Anteil abdeckt. Neuvermietungen für Büros liegen bei 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter, für Einzelhandelsflächen bei 18 bis 25 Euro, abhängig von der Schaufensterlage. Verlängerungen von Mietverträgen zeigen stabile Preise mit minimalen Anpassungen von 2 bis 3 Prozent.

Der Markt profitiert von der Nähe zum Medienhafen, wo Tech- und Medienfirmen ansässig sind, was zu einer Nachfrage nach flexiblen Co-Working-Spaces führt. Gastronomieläden und Studios (z. B. für Studios oder Büros) werden bevorzugt, mit Mieten ab 800 Euro für 60 Quadratmeter. Investitionen in Gewerbeobjekte sind rar, aber rentabel: Renditen von 5 bis 6 Prozent sind machbar, insbesondere bei Sanierungsobjekten. Der Gewerbemietspiegel 2025 prognostiziert eine leichte Steigerung durch steigende Baukosten und begrenzte Neubauaktivität, was den Druck auf Bestandsflächen erhöht.

Aktuelle Trends und Einflussfaktoren

Der Immobilienmarkt in Unterbilk folgt dem überregionalen Trend einer Erholung: Nach einem Rückgang von bis zu 10 Prozent in den Jahren 2022–2024 durch hohe Zinsen und Inflation stabilisieren sich die Preise 2025 bei moderatem Wachstum von 3 bis 6 Prozent. Schlüsseltrends umfassen:

• Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Sanierungen und Neubauten (z. B. mit KfW-Förderung) gewinnen an Bedeutung, da Käufer und Mieter zunehmend auf niedrige CO₂-Werte achten.
• Demografischer Wandel: Die Bevölkerung Düsseldorfs wächst um 1,5 Prozent, mit Zuzug junger Fachkräfte in Unterbilk, was die Nachfrage nach kompakten Wohnungen steigert.
• Digitalisierung und Hybridarbeit: Gewerbeflächen werden multifunktional, mit mehr Home-Office-Optionen in Wohnimmobilien.
• Wirtschaftliche Faktoren: Sinkende Bauzinsen (aktuell 3,4–3,6 Prozent) und eine Inflationsrate von 2,3 Prozent fördern Käufe, während geopolitische Unsicherheiten die Investitionen dämpfen.

Herausforderungen sind der Wohnraummangel – mit nur 0,8 Neubauwohnungen pro 1.000 Einwohner – und steigende Baukosten, die Projekte verzögern. Positiv wirken Initiativen der Stadt wie der Ausbau grüner Flächen um 5 Prozent, die den Lebensqualitätsfaktor verstärken.

Prognose für die kommenden Jahre

Bis 2030 wird der Markt in Unterbilk weiter zunehmen: Experten erwarten Preissteigerungen von 2 bis 5 Prozent jährlich für Wohnimmobilien, getrieben durch Bevölkerungswachstum und Urbanisierung. Mieten könnten um 4 bis 6 Prozent pro Jahr ansteigen, da das Bauprogramm (aktuell rückläufig) das Angebot nicht deckt. Gewerbeprofitiert von der Stärkung der Kreativwirtschaft, mit Fokus auf nachhaltige Objekte. Risiken bergen Zinsschwankungen und wirtschaftliche Abschwächung, doch die stabile Nachfrage aus dem Business-Sektor (z. B. durch internationale Firmen) sichert Resilienz. Langfristig bleibt Unterbilk ein Top-Investment, mit Potenzial für Wertsteigerungen von bis zu 10 Prozent in Premiumsegmenten.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Unterbilk präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von urbaner Vitalität und strategischer Lage profitiert. Mit stabilen Preisen, steigender Nachfrage und innovativen Trends bietet er Chancen für Käufer, Mieter und Investoren gleichermaßen. Potenzielle Akteure sollten auf Nachhaltigkeit und Lage achten, um von der anhaltenden Wertsteigerung zu partizipieren. Unterbilk verkörpert das urbane Lebensgefühl Düsseldorfs – lebendig, zugänglich und zukunftsweisend.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Unterbilk

Wir als Experten der Immobilienbewertung in Düsseldorf und Umgebung sehen Unterbilk als einen jungen und pulsierenden Stadtteil, zu dessen Attraktivität die Nähe zum Stadtteil Hafen mit seinen Medienbetrieben beiträgt. Wichtige Bauwerke sind das sogenannte Düsseldorfer Stadttor, in dem heute die Staatskanzlei des Ministerpräsidenten von NRW sitzt, und der Rheinturm.

Als das Stadtteilzentrum gilt der Bereich Lorettostraße/Bilker Allee. Laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ ist dieser Bereich in den letzten Jahren mehr und mehr zum „Geheimtipp“ geworden, „der durch zahlreiche Fachhändler mit individuellen oder selbstgefertigten Waren besticht“. Die Arbeitslosenquote im Stadtteil Unterbilk erreicht 8%. Dagegen liegt die durchschnittliche Quote im Stadtbezirk 3 bei 9,9% und in Düsseldorf bei 10,1%.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße im Stadtteil Oberbilk erreicht 1,48. Zum Vergleich: Der Stadtbezirk 3 kam auf durchschnittlich 1,59 und ganz Düsseldorf auf 1,79. Der niedrige Wert von Unterbilk unterstreicht den Status des Stadtteils als begehrter Ort für junge Singles. Laut Statistischem Jahrbuch 2010 lag das Durchschnittseinkommen in Unterbilk damals bei 32.741€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte. Zur Schullandschaft im Stadtteil Unterbilk gehören zwei Grundschulen und eine Realschule.

Gewerbe

Im Stadtteil Düsseldorf-Unterbilk befinden sich neben Landesregierungsstellen unter anderem das Polizeipräsidium und die Oberfinanzdirektion sowie das WDR-Regionalstudio Düsseldorf.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.