Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Gerresheim

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Gerresheim durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Gerresheim Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Gerresheim

Stadtbezirk: 7
Postleitzahl(en): 40525, 40627, 40629
Fläche: 6,74km²
Einwohner: 28.172 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 4.180 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Gerresheim liegt am Ostrand der Stadt Düsseldorf. Umgebende Stadtteile sind Flingern-Nord, Grafenberg, Ludenberg, Unterbach und Vennhausen.

Darüber hinaus ist die Stadt Erkrath ein Nachbar von Gerresheim. Durch das Stadtteilgebiet führt die Bundesstraße B7 (Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen). Der Bahnhof Düsseldorf-Gerresheim ist die Anbindung des Stadtteils ans deutsche Schienennetz. Hier halten die S-Bahnen S8, S28 und S68, die Gerresheim beispielsweise an Hagen, Mönchengladbach, Neuss und Wuppertal anbinden. Stadtbahnen, eine Straßenbahn sowie Buslinien binden den Stadtteil ebenfalls an die Umgebung an.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Gerresheim

Einleitung

Düsseldorf-Gerresheim, ein charmanter Stadtteil im Osten der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens, verbindet ländliche Idylle mit urbaner Nähe. Mit einer Fläche von rund 7,5 Quadratkilometern und etwa 25.000 Einwohnern erstreckt sich Gerresheim von der Düsseler Innenstadt bis an die Grenze zu Mettmann. Der Stadtteil ist geprägt von einer Mischung aus historischen Fachwerkhäusern, grüner Landschaft wie dem Gerresheimer Wald und moderner Infrastruktur. Historisch als eigenständige Kleinstadt bekannt, wurde Gerresheim 1909 in Düsseldorf eingemeindet und hat sich seitdem zu einem attraktiven Wohnort entwickelt. Der Immobilienmarkt hier spiegelt diese Balance wider: Er ist stabil, familienfreundlich und profitiert von der Nähe zum wirtschaftlichen Zentrum Düsseldorfs, während er zugleich erschwinglicher als zentrale Bezirke wie Oberkassel oder Flingern ist. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, den Mietmarkt, treibende Faktoren sowie zukünftige Perspektiven – basierend auf dem Marktstand Ende 2025.

Lage und Infrastruktur

Gerresheim liegt strategisch günstig am Rande des Düsseldorfer Ballungsraums. Im Norden grenzt es an Mettmann und Erkrath, im Süden an die Stadtteile Derendorf und Hubbelrath. Die Anbindung an das Verkehrsnetz ist ausgezeichnet: Der Bahnhof Gerresheim, der älteste erhaltene Bahnhof Düsseldorfs, verbindet den Stadtteil seit 1845 mit der S-Bahn-Linie S28 (Richtung Düsseldorf Hauptbahnhof oder Mettmann). Die A3 und A52 sorgen für schnelle Erreichbarkeit des Flughafens Düsseldorf (ca. 20 Minuten) und des Ruhrgebiets. Innerhalb des Stadtteils dominieren ruhige Wohnstraßen, Einkaufsstraßen wie die Gerresheimer Straße mit Boutiquen und Cafés sowie Grünflächen wie der Waldfriedhof und der Quellenbusch.

Die Infrastruktur unterstützt ein hohes Lebensqualitätsniveau: Mehrere Grundschulen, das Gymnasium Gerresheim und Kindergärten decken den Bildungsbedarf ab. Medizinische Versorgung erfolgt über das nahe Krankenhaus Gerresheim. Öffentliche Verkehrsmittel, Radwege und der Fokus auf Nachhaltigkeit (z. B. durch die integrierte Quartiersentwicklung) machen Gerresheim familien- und umweltfreundlich. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien an, da Pendler und Familien den Kontrast zur hektischen Innenstadt schätzen.

Historische Entwicklung des Immobilienmarkts

Der Immobilienmarkt in Gerresheim hat eine wechselvolle Geschichte. Bis ins 19. Jahrhundert war der Ort agrarisch geprägt, mit dem Stift Gerresheim als wirtschaftlichem Zentrum. Die Industrialisierung ab 1864, vor allem durch die Gründung der Gerresheimer Glashütte durch Ferdinand Heye, veränderte alles: Die Fabrik wurde zum weltgrößten Flaschenproduzenten und zog Arbeiter an, was zu Siedlungen und Zeilenbauten in den 1920er und 1930er Jahren führte. Die Eingemeindung 1909 in Düsseldorf war wirtschaftlich motiviert, da die Glashütte enorme Steuereinnahmen bot.

Nach dem Zweiten Weltkrieg boomte der Markt durch den Wiederaufbau: Viele Ein- und Zweifamilienhäuser entstanden in den 1950er und 1960er Jahren. Die Schließung der Glashütte 1998 markierte einen Wendepunkt – der größte Arbeitgeber verschwand, was zu einer Phase der Stagnation führte. Seit den 2000er Jahren hat sich der Markt erholt: Die Umwandlung industrieller Flächen in Wohnquartiere, wie das Glasmacherviertel, und die Gentrifizierung durch Zuzug junger Familien haben die Preise angekurbelt. Von 2011 bis 2021 stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um über 50 %, von rund 3.000 € auf etwa 4.500 €, getrieben durch Düsseldorfs Wachstum als Wirtschaftsmetropole.

Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Gerresheim ist im Herbst 2025 ausgeglichen und zeigt eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, insbesondere bei Einfamilienhäusern und Gärtenwohnungen, da der Stadtteil für seine Ruhe und Grünflächen geschätzt wird. Der Bestand umfasst etwa 10.000 Wohneinheiten: Rund 60 % Eigentumswohnungen (meist aus den 1970er Jahren), 30 % Häuser und 10 % Neubauobjekte. Der Markt ist segmentiert: Günstige Altbauten in Vennhausen (ca. 3.500 €/m²) kontrastieren mit Premium-Lagen am Quellenbusch (bis 6.000 €/m²).

Die Transaktionszahlen sind moderat, mit einem Fokus auf Käufer aus dem Mittelstand (Einkommen 50.000–80.000 €/Jahr). Investoren sind zurückhaltend, da Renditen bei 3–4 % liegen, aber langfristig attraktiv durch Wertsteigerungspotenzial.

Kaufpreise und Preisentwicklung

Die Kaufpreise in Gerresheim haben sich 2025 konsolidiert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt 4.092 €, ein Rückgang von 1,05 % gegenüber 2024 (4.456 €). Häuser notieren bei 5.030 €/m², mit einem leichten Plus von 0,88 % zum Vorquartal. Im Vergleich zu Düsseldorf-weiten Werten (4.593 € für Wohnungen) ist Gerresheim 10–15 % günstiger, was es für Erstkäufer attraktiv macht.

Die Preisentwicklung zeigt eine Korrekturphase: Nach einem Boom 2021/2022 (Anstieg um 12 % jährlich) kam es 2023/2024 zu Rückgängen durch steigende Zinsen und Inflation. 2025 stabilisieren sich die Preise: Wohnungen sanken um 12,38 % (von 4.456 € auf 3.904 € in manchen Segmenten), Häuser stiegen jedoch um 21 % seit 2021 (von 4.792 € auf 5.835 €). Faktoren wie Baujahr (Neubau +20 % teurer) und Lage (Zentrum vs. Rand) beeinflussen dies stark. Eine 80-m²-Wohnung kostet derzeit 320.000–400.000 €, ein 150-m²-Haus 700.000–900.000 €.

Mietmarkt

Der Mietmarkt ist dynamisch und mieterfreundlich, mit einer Auslastung von über 95 %. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 12,34 €/m² (Q3 2025), ein Anstieg von 6,47 % zum Vorjahr (11,59 €). Häuser kosten 15,86 €/m², mit einem Trend plus 5,2 %. Im Vergleich zu Düsseldorf (13 €/m²) ist Gerresheim 5–10 % günstiger, dank mehr Altbauten.

Die Nachfrage kommt von Familien und Pendlerfamilien; Leerstände sind rar (unter 2 %). Mieterhöhungen sind durch den Mietspiegel gedeckelt, aber Neubauten erzielen 15–16 €/m². Die Rendite für Vermieter liegt bei 4–5 % brutto.

Wirtschaftliche und soziale Faktoren

Gerresheims Wirtschaft ist divers und resilient. Früher dominiert von der Glashütte (bis 10.000 Beschäftigte in den 1960er Jahren), lebt der Stadtteil heute vom Einzelhandel, Handwerk und Gastronomie entlang der Hauptstraßen. Die Nähe zu Düsseldorfs Medien- und Finanzbranche (z. B. Henkel, Metro) schafft Pendlerattraktivität. Die Gerresheimer AG, Nachfolger der Glashütte, produziert global Pharmaverpackungen und unterstreicht die industrielle Tradition.

Sozialdemografisch ist Gerresheim familienorientiert: 35 % der Haushalte haben Kinder, der Altersdurchschnitt liegt bei 42 Jahren. Die Bevölkerung wächst um 1,5 % jährlich durch Zuzug aus der Stadt. Herausforderungen sind die Integration neuer Quartiere (z. B. Glasmacherviertel mit 1.400 Wohnungen) und Verdrängung durch Gentrifizierung. Die Stadt fördert soziale Projekte, wie den Handlungsraum Gerresheim Süd, der Gesundheit und Inklusion priorisiert.

Aktuelle Trends und Herausforderungen

2025 prägen Nachhaltigkeit und Digitalisierung den Markt: Energieeffiziente Sanierungen (KfW-Standards) heben Preise um 10–15 % an. Neubauvorhaben wie das Quartier Hagener Straße oder Am Quellenbusch bieten 200–300 neue Einheiten, mit Fokus auf bezahlbaren Wohnraum. Trends: Homeoffice steigert die Nachfrage nach Gärtenhäusern; E-Mobilität (Ladestationen) wird Standard. Herausforderungen umfassen steigende Baukosten (+7 % 2025) und regulatorische Hürden (z. B. Mietendeckel-Diskussionen). Dennoch bleibt der Markt liquide, mit einem Investmentvolumen von 560 Mio. € in Düsseldorf (H1 2025), davon 5 % in Gerresheim.

Zukunftsaussichten

Die Prognosen für Gerresheim sind positiv, mit moderatem Wachstum. Bis 2030 werden Preise für Wohnungen um 4–6 % jährlich steigen, Häuser um 5–7 %, getrieben durch Düsseldorfs Bevölkerungszuwachs (auf 700.000 Einwohner) und Urbanisierung. Das Glasmacherviertel wird bis 2028 1.400 Einheiten schaffen, was das Angebot entlastet, aber Preise in Premiumlagen drückt. Mieten könnten um 3–5 % pro Jahr ansteigen, bei Renditen von 4,5 %. Risiken: Wirtschaftliche Abschwächung oder Zinssteigerungen könnten zu Stagnation führen, doch die hohe Lebensqualität und Infrastruktur schützen den Markt. Langfristig bleibt Gerresheim ein „Insider-Tipp“ für stabile Wertanlagen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Gerresheim ist ein Spiegel der Stadtteils Stärken: Erschwinglich, grün und zukunftsorientiert. Mit stabilen Preisen um 4.100 €/m² für Wohnungen und 12,34 €/m² Miete bietet er Chancen für Käufer, Mieter und Investoren. Die laufenden Entwicklungen wie das Glasmacherviertel sichern Wachstum, während die Tradition als „Gartenstadtteil“ den Charme bewahrt. Insgesamt ist Gerresheim ein solider, familienfreundlicher Markt mit Potenzial für nachhaltige Wertsteigerung – ideal für alle, die Urbanes mit Idylle verbinden wollen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Gerresheim

9,6% ist die Arbeitslosenquote in Gerresheim 9,6%. Dagegen erreicht sie im gesamten Stadtbezirk 7 im Durchschnitt 8,1% und in ganz Düsseldorf 10,1% (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße kommt in Gerresheim auf 1,95. Dagegen liegt der Durchschnitt im Stadtbezirk 7 bei 1,95 und in ganz Düsseldorf bei 1,8. In Gerresheim gibt es vier Grundschulen, zwei Gymnasien und drei Förderschulen. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen lag laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 von Düsseldorf in Gerresheim bei 33.678€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte.

Das Stadtteilzentrum von Gerresheim ist der Bereich Bender Straße / Neusser Tor / Kölner Tor. Die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ bescheinigt ihm „einen gesunden Nutzungsmix von Händlern, Dienstleistern und Gastronomen“, wobei die rund 100 Einzelhändler zugleich viele Sortimente abdecken.

Gewerbe

Als größte Arbeitgeber im Stadtteil gelten ein von der Sana Kliniken AG betriebenes Krankenhaus sowie eine Bauhausfiliale (Baumarkt).

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.