Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Reisholz

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Reisholz durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Reisholz Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Reisholz

Stadtbezirk: 9
Postleitzahl(en): 40589
Fläche: 1,78km²
Einwohner: 3.605 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 2.025 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Reisholz ist ein Nachbar der Düsseldorfer Stadtteile Benrath, Hassels und Holthausen.

Der Stadtteil hat durch die Autobahnauffahrt Düsseldorf-Holthausen Anschluss an die A46 (in Teilabschnitten von Heinsberg bis Bestwig). Zudem führt die Bundesstraße B8 (Emmerich bis Passau) durch das Stadtteilgebiet. Anschluss an das Schienennetz bietet der Bahnhof Düsseldorf-Reisholz, an dem die S-Bahnen S6 (Essen über Düsseldorf, Langenfeld bis Köln) und S68 (Essen bis Langenfeld) halten. Zudem fahren Buslinien durch das Stadtteilgebiet.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Reisholz

Einleitung

Düsseldorf-Reisholz, ein charmanter Stadtteil im Süden Düsseldorfs am linken Rheinufer gelegen, zählt zu den grünbestimmten und familienfreundlichen Vierteln der Metropole. Mit einer Fläche von rund 4,5 Quadratkilometern und etwa 12.000 Einwohnern verbindet Reisholz eine idyllische Lage in der Nähe des Rheins mit exzellenter Infrastruktur. Der Stadtteil profitiert von der Nähe zum Stadtzentrum (ca. 10 Kilometer entfernt), guter Anbindung an die Autobahnen A52 und A57 sowie dem S-Bahn-Netz der Linie S28, das eine schnelle Erreichbarkeit des Flughafens Düsseldorf und des Hauptbahnhofs gewährleistet. Reisholz ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern, ergänzt durch moderne Neubauten und eine wachsende Zahl von Eigentumswohnungen. Der Immobilienmarkt hier spiegelt den allgemeinen Trend in Düsseldorf wider: Eine hohe Nachfrage durch Berufspendler, Familien und Investoren treibt die Preise stetig an, während die begrenzte Baukapazität den Markt straff hält. Dieser Bericht beleuchtet die historische Entwicklung, den aktuellen Stand und die zukünftigen Perspektiven des Immobilienmarkts in Reisholz Stand November 2025.

Historische Entwicklung des Immobilienmarkts (2020–2025)

Der Immobilienmarkt in Reisholz hat sich in den letzten fünf Jahren dynamisch weiterentwickelt, beeinflusst durch die Pandemie, steigende Zinsen und eine anhaltende Urbanisierung. Zu Beginn des Jahres 2020 lagen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Reisholz bei durchschnittlich etwa 3.200 bis 3.500 Euro, während Einfamilienhäuser bei rund 4.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt wurden. Die Corona-Pandemie führte zunächst zu einer leichten Stagnation, da Unsicherheiten die Transaktionszahlen dämpften, doch bereits ab 2021 setzte ein starker Aufschwung ein. Die Flucht aus den Innenstädten in grüne Vororte wie Reisholz trieb die Nachfrage an, was zu einer Preissteigerung von etwa 5–7 Prozent pro Jahr führte.

Bis 2022 erreichten die Wohnungspreise 3.700 Euro pro Quadratmeter, und Häuser kletterten auf über 5.000 Euro. Die Zinswende der Europäischen Zentralbank ab 2023 bremste den Markt temporär, doch Reisholz profitierte von seiner Attraktivität als Wohnort für gut verdienende Familien und Pendler aus dem Rhein-Ruhr-Raum. Im Jahr 2024 stieg der Durchschnittspreis für Wohnungen um 4,5 Prozent auf etwa 3.800 Euro pro Quadratmeter, während Mietpreise um 3–4 Prozent zunahmen. Das Jahr 2025 markiert einen Rückgang zur Normalität: Nach einer leichten Korrektur im ersten Halbjahr (minus 0,8 Prozent) zeigen die Preise nun wieder eine positive Tendenz mit einem Plus von rund 5,4 Prozent im Jahresvergleich. Insgesamt haben sich die Immobilienpreise in Reisholz seit 2020 um etwa 20–25 Prozent erhöht, was unter dem Düsseldorfer Durchschnitt liegt, aber dennoch eine solide Wertsteigerung darstellt. Die Transaktionszahlen sind stabil bei etwa 30–40 Abschlüssen pro Monat für Wohnungen, was auf einen ausgewogenen, aber nachfragegetriebenen Markt hindeutet.

Aktuelle Marktanalyse

Kaufpreise

Im November 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Reisholz bei etwa 3.800 bis 3.900 Euro, mit einem leichten Aufwärtstrend. Günstige Objekte starten bei rund 2.200 Euro pro Quadratmeter, insbesondere in älteren Beständen aus den 1970er Jahren, während Neubauten oder sanierten Altbauten bis zu 4.200 Euro erreichen. Für Einfamilien- und Reihenhäuser beträgt der Durchschnittspreis etwa 4.200 bis 6.400 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung. Beliebte Objekttypen sind Dreizimmerwohnungen mit Balkon (ca. 80–100 Quadratmeter) und Gartennähe Häuser (150–200 Quadratmeter). Das Angebot umfasst derzeit rund 35–40 Verkaufsobjekte, was eine leichte Reduktion zum Vorjahr darstellt und auf eine hohe Abschlussrate hinweist.

Mietpreise

Der Mietmarkt in Reisholz ist eng und teuer: Der durchschnittliche Kaltmietpreis liegt im dritten Quartal 2025 bei 11,58 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von etwa 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr (10,92 Euro). Für Neubauten oder zentral gelegene Wohnungen können Preise bis zu 13–14 Euro pro Quadratmeter klettern, während ältere Objekte bei 9–10 Euro starten. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere für Familienwohnungen mit 3–4 Zimmern. Die Leerstandsquote ist niedrig (unter 2 Prozent), was zu einer schnellen Vermietung innerhalb von 2–4 Wochen führt. Beliebte Mietobjekte sind renovierte Altbauten mit Rheinblick oder moderne Apartments in der Nähe der S-Bahn-Station.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Reisholz bleibt begrenzt, da Neubauvorhaben durch strenge Bauvorschriften und den Schutz der Rheinnähe eingeschränkt sind. Im September 2025 wurden 38 Wohnungsangebote ausgewertet, ein Rückgang um ein Objekt zum Vormonat, was auf eine selektive Marktstimmung hindeutet. Die Nachfrage ist hoch: Über 70 Prozent der Käufer kommen aus dem Pendlerbereich (z. B. aus Neuss oder Krefeld), angezogen durch die Kombination aus Natur und Urbanität. Investoren fokussieren sich auf Renditeobjekte mit Mietpotenzial von 3–4 Prozent netto. Der Markt zeigt eine selektive Dynamik: Premium-Objekte verkaufen sich rasend schnell, während Standardangebote länger benötigen.

Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Reisholz. Wirtschaftlich profitiert der Stadtteil von Düsseldorfs Rolle als Finanzzentrum und Logistik-Hub, mit einer Arbeitslosenquote unter 5 Prozent und steigenden Einkommen. Die Demographie spielt eine Rolle: Der Anteil junger Familien (30–45 Jahre) liegt bei 35 Prozent, was die Nachfrage nach kindgerechten Immobilien ankurbelt. Infrastrukturell fördern Projekte wie die Erweiterung des Radwegs am Rhein und geplante E-Mobilitätsstationen die Attraktivität. Politische Rahmenbedingungen, wie die Förderung von Sanierungen durch den KfW-Förderkatalog, unterstützen den Bestandsmarkt. Herausforderungen umfassen die steigenden Baukosten (plus 10 Prozent seit 2023) und regulatorische Hürden für Neubauten, die die Strukturknappheit verstärken. Zudem wirken sich höhere Zinsen (aktuell bei 3,5–4 Prozent für Festzinsdarlehen) dämpfend auf Käufer aus, belasten aber Investoren weniger.

Zukünftige Prognosen

Für die kommenden Jahre wird mit einer moderaten Preisentwicklung gerechnet. Experten prognostizieren eine Steigerung der Immobilienpreise in Reisholz um 2–4 Prozent pro Jahr bis 2027, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Mietpreise könnten um 3–5 Prozent zunehmen, unterstützt durch den Mietspiegel-Anpassungen. Potenzielle Risiken sind eine weitere Zinswende oder wirtschaftliche Abschwächung im Rhein-Ruhr-Gebiet, doch die fundamentale Attraktivität Reisholz‘ – grüne Lunge mit städtischer Nähe – schützt vor starken Rückgängen. Geplante Entwicklungen, wie der Ausbau des Rheinuferpfads und neue Wohnquartiere mit nachhaltigem Fokus, könnten das Angebot leicht erhöhen und Preise stabilisieren. Insgesamt bleibt Reisholz ein solider Investitionsstandort mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial von 15–20 Prozent bis 2030.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Reisholz präsentiert sich im November 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von Stabilität und moderatem Wachstum geprägt ist. Mit attraktiven Preisen im Vergleich zum Düsseldorfer Zentrum (ca. 20 Prozent günstiger) und hoher Lebensqualität eignet er sich hervorragend für Käufer, Mieter und Investoren. Die Balance aus Natur, Infrastruktur und wirtschaftlicher Dynamik macht Reisholz zu einem der begehrtesten Vororte. Interessenten sollten den Markt engmaschig beobachten, da der Wettbewerb um Qualitätsobjekte zunimmt. Eine fundierte Beratung durch lokale Makler und eine Prüfung der Finanzierungsmöglichkeiten empfehlen sich, um von den aktuellen Chancen zu profitieren. Insgesamt unterstreicht Reisholz die Resilienz des Düsseldorfer Immobilienmarkts in einer unsicheren Zeit.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Reisholz

Als Immobiliensachverständige in Düsseldorf und Umgebung sehen wir vor allem die gute Verkehrsanbindung als einen Vorteil des Wohnorts, der vor allem als Industriestandort bekannt ist. Zum Kultur- und Sozialleben in Reisholz gehören das Bürgerhaus und die Veranstaltungshalle Burgwächter Castello. Stadtteilzentrum ist die Henkelstraße, wobei die dort ansässigen Einzelhandelsunternehmen laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ vor allem Nahrungs- und Genussmittel anbieten.

In Reisholz liegt das Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner 2010 laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 bei 24.779€. Die Bandbreite der Werte in den Stadtteilen reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer. Damit lag Reisholz im unteren Drittel beim Vergleich aller Düsseldorfer Stadtteile.

Gewerbe

Für die Entwicklung der Industrieflächen von Reisholz ist die Entwicklungsgesellschaft Industrieterrains Düsseldorf-Reisholz zuständig. Zu den großen Unternehmen im Stadtteil gehören Henkel und BASF. Die industrielle Prägung ist für Reisholz jedoch nichts mehr, was das wirtschaftliche Überleben auf jeden Fall sichert. Der Strukturwandel hat hier Arbeitsplätze gekostet, sodass Neuansiedlungen wie die der Firma IKEA mit einem der weltweit größten Möbelhäuser willkommen sind, heißt es auf Duesseldorf.de. Als Gewerbeflächen in Reisholz nennt die Broschüre Gewerbeparks und Gewerbehöfe in Düsseldorf 2016 die Gewerbehöfe Paul-Thomas-Straße, Kappeler Straße und Nürnberger Straße.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.