Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Himmelgeist durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Himmelgeist Mietwertgutachten und Marktwertgutachten
Immobilienmarkt Düsseldorf-Himmelgeist
Stadtbezirk: 9
Postleitzahl(en): 40589
Fläche: 4,46km²
Einwohner: 1.997 (31.12.2014)
Bevölkerungsdichte: 448 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)
Himmelgeist liegt weit im Nordwesten des Düsseldorfer Stadtgebiets. An Himmelgeist grenzen die Stadtteile Bilk, Flehe, Itter und Wersten.
Der Rhein trennt den Stadtteil von den Städten Neuss und Dormagen. Angebunden an den Düsseldorfer ÖPNV ist Himmelgeist durch Buslinien.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt in Düsseldorf-Himmelgeist
Einleitung
Düsseldorf-Himmelgeist, ein charmanter und historisch geprägter Stadtteil im Südwesten Düsseldorfs, zählt zu den idyllischsten Wohnlagen der Landeshauptstadt. Mit seiner direkten Rheinlage, umgeben von grünen Feldern und Naturschutzgebieten, bietet Himmelgeist eine seltene Kombination aus urbaner Nähe und ländlicher Ruhe. Der Stadtteil, der zu den ältesten von Düsseldorf gehört, erstreckt sich über etwa 4,5 Quadratkilometer und ist geprägt von niedriger Bebauung, kleinen Wohnstraßen und großen Höfen, die ein familiäres und gemütliches Flair vermitteln. Im Kontext des gesamten Düsseldorfer Immobilienmarkts, der durch starkes Bevölkerungswachstum und hohe Nachfrage nach Wohnraum gekennzeichnet ist, positioniert sich Himmelgeist als Premiumlage mit stabilen Preisentwicklungen. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes im November 2025, einschließlich Preise, Trends und zukünftiger Perspektiven.
Lage und Charakteristik des Stadtteils
Himmelgeist liegt im Stadtbezirk 9 und grenzt unmittelbar an den Rhein, was es zu einem der wenigen Düsseldorfer Viertel macht, das direkten Zugang zu Flusslandschaften und Erholungsgebieten wie dem Rheinauen- und Naturschutzgebiet bietet. Die Nähe zum Stadtzentrum (ca. 10 Kilometer entfernt) sorgt für eine exzellente Anbindung: Die U-Bahn-Linie U79 verbindet Himmelgeist in unter 20 Minuten mit dem Hauptbahnhof, während die A57 und A46 für Pendler eine schnelle Erreichbarkeit des Ruhrgebiets und des Flughafens Düsseldorf gewährleisten.
Der Stadtteil ist vorwiegend Wohngebiet mit einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern. Die Bebauung ist überwiegend vor 1970 entstanden, mit einem Fokus auf sanierte Altbauten und vereinzelten Neubauensembles. Einkaufsmöglichkeiten, wie das Einkaufszentrum „Am Hafen“ oder lokale Bäckereien und Cafés, sowie Schulen und Kindergärten machen Himmelgeist familienfreundlich. Die hohe Lebensqualität – durch Parks, Radwege und die Nähe zum Golfplatz – treibt die Attraktivität für Käufer und Mieter an, die eine Balance zwischen Stadtleben und Natur suchen.
Demografische Entwicklung und Nachfragetreiber
Die Bevölkerung von Himmelgeist umfasst rund 12.000 Einwohner und wächst moderat, im Einklang mit der allgemeinen Düsseldorfer Trend: Bis 2025 hat sich die Stadtbevölkerung auf über 650.000 Einwohnern erhöht, mit einer Prognose bis 2035 auf weitere 50.000 Mehr. Himmelgeist profitiert von Zuzug junger Familien und Berufstätiger aus dem Finanz- und Mediensektor, da der Stadtteil als ruhige Alternative zu zentralen Lagen wie den Altstadt oder Flingern gilt.
Die Nachfrage wird durch die hohe Beschäftigungsrate in Düsseldorf (über 90 Prozent) und die internationale Ausrichtung der Stadt gestützt. Besonders gefragt sind Immobilien mit Rheinblick oder Gärten, da der Stadtteil als „grünes Juwel“ gilt. Die Pandemie hat diesen Trend verstärkt, indem sie den Wunsch nach mehr Platz und Natur förderte. Aktuell übersteigt die Nachfrage das Angebot um etwa 20 Prozent, was zu längeren Verkaufszeiten von bis zu sechs Monaten führt.
Der Kaufmarkt: Preise und Entwicklungen
Der Immobilienkaufmarkt in Himmelgeist ist stabil und preisattraktiv im Vergleich zu zentralen Düsseldorfer Bezirken, zeigt jedoch eine leichte Aufwärtstendenz. Im November 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 4.200 Euro, mit Schwankungen je nach Lage und Ausstattung: Günstige Objekte starten bei 3.500 Euro pro Quadratmeter, während Premium-Wohnungen mit Rheinlage bis zu 5.500 Euro erreichen. Für Einfamilien- und Reihenhäuser beträgt der Mittelwert rund 5.800 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauten (nicht älter als zwei Jahre) deutlich höher ausfallen – zwischen 7.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter.
Die Preisentwicklung war in den letzten Jahren positiv: Im Jahr 2025 stiegen die Wohnungspreise um 2,5 Prozent gegenüber 2024, nach einem Zuwachs von 5,5 Prozent im Vorjahr. Häuserpreise entwickelten sich ähnlich, mit einem Plus von etwa 3 Prozent. Ein leichter Rückgang der Bodenrichtwerte auf 609 Euro pro Quadratmeter (minus 8 Prozent) deutet auf eine Abkühlung im Baulandmarkt hin, bedingt durch höhere Baukosten und strengere Umweltauflagen. Dennoch bleibt Himmelgeist unter dem Düsseldorfer Durchschnitt (ca. 5.200 Euro für Wohnungen), was es für Investoren interessant macht. Das Angebot umfasst derzeit etwa 50 Objekte, darunter 30 Wohnungen und 20 Häuser, mit einer Tendenz zu kleineren Einheiten (bis 100 Quadratmeter).
Der Mietmarkt: Preise und Dynamik
Der Mietmarkt in Himmelgeist ist dynamisch und von steigender Nachfrage geprägt, was zu moderaten Preisanstiegen führt. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei 12,50 Euro pro Quadratmeter, ein Zuwachs von rund 6,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (11,71 Euro). Für Häuser sind es etwa 16,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Preise variieren: In sanierten Altbauten mit Balkon oder Garten können sie auf 14 Euro klettern, während ältere Objekte bei 10-11 Euro starten.
Die Mietsteigerung resultiert aus der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in grüner Umgebung – derzeit gibt es etwa 50 Mietangebote, die innerhalb von zwei Monaten vermietet werden. Im Vergleich zu Düsseldorf insgesamt (16,30 Euro für Wohnungen) ist Himmelgeist günstiger, was es für Berufspendler und Familien attraktiv macht. Die Mietbelastungsquote liegt bei etwa 25 Prozent des Nettoeinkommens, was unter dem städtischen Schnitt von 30 Prozent bleibt. Zukünftige Mieterhöhungen könnten durch die Mietpreisbremse (bis 2025 verlängert) begrenzt werden, doch die Nachfrage nach Neubauwohnungen drückt auf die Preise.
Angebot, Nachfrage und Marktdynamik
Das Angebot in Himmelgeist ist begrenzt: Nur wenige Neubauvorhaben, wie der Ausbau des Rheinuferpfads mit integrierten Wohnquartieren, werden bis 2026 realisiert. Bestehende Bestände werden zunehmend saniert, um den Energieeffizienzstandards (z. B. KfW-55) zu entsprechen, was die Attraktivität steigert. Die Nachfrage wird durch externe Faktoren wie den Boom der Home-Office-Kultur und die Zuzug von Fachkräften aus dem Rhein-Ruhr-Gebiet angetrieben.
Verglichen mit anderen Düsseldorfer Vierteln (z. B. Golzheim mit 6.000 Euro/m²) bietet Himmelgeist ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Herausforderungen sind der begrenzte Neubau aufgrund von Flächenknappheit und steigende Zinsen, die Käufer bremsen. Dennoch: Der Markt ist ausgeglichen, mit einer Transaktionsrate von etwa 150 Objekten pro Jahr.
Zukunftsaussichten und Trends
Für 2025 und darüber hinaus zeichnet sich in Himmelgeist eine moderate Preisanstieg von 2-4 Prozent ab, getrieben durch die anhaltende Urbanisierung Düsseldorfs und Investitionen in Infrastruktur (z. B. Erweiterung des Radnetzes). Trends wie Nachhaltigkeit – Solaranlagen und Gründächer – werden dominieren, da Käufer zunehmend energieeffiziente Objekte priorisieren. Der Fokus verschiebt sich zu äußeren Bezirken wie Himmelgeist, wo Preise langsamer steigen als im Zentrum, was langfristige Wertsteigerungen von bis zu 20 Prozent bis 2030 prognostiziert.
Potenzielle Risiken umfassen regulatorische Hürden (z. B. Mietendeckel-Diskussionen) und wirtschaftliche Unsicherheiten, doch die Lage am Rhein sichert Stabilität. Investoren sollten auf Sanierungsobjekte setzen, die Renditen von 3-4 Prozent netto bieten.
Schlussfolgerung
Düsseldorf-Himmelgeist bleibt ein stabiler und begehrtes Segment des Immobilienmarkts, das durch seine einzigartige Lage, hohe Lebensqualität und moderate Preise überzeugt. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von 4.200 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und Mieten um 12,50 Euro bietet der Stadtteil Chancen für Käufer, Mieter und Investoren gleichermaßen. In einer Zeit zunehmender Verknappung von Wohnraum in Metropolen wie Düsseldorf positioniert sich Himmelgeist als nachhaltige, zukunftsweisende Wohnanlage. Wer hier investiert, profitiert von langfristiger Wertsteigerung und einem unvergleichlichen Lebensgefühl am Rhein. Für detaillierte Beratungen empfehlen sich lokale Makler, um aktuelle Angebote zu prüfen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnen und Leben in Düsseldorf-Himmelgeist
Als Experten der Immobilienbewertung für Düsseldorf und Umgebung sehen wir Himmelgeist als einen relativ grünen Stadtteil mit hohem Erholungswert in der Natur. Zu diesem Erholungswert trägt beispielsweise das Naturschutzgebiet Himmelgeister Rheinbogen am Rhein bei. Sehenswerte Bauwerke sind in Himmelgeist unter anderem Schloss Mickeln, das heute als Gästehaus der Heinrich-Heine-Universität dient, und die Pfarrkirche St. Nikolaus, eine der ältesten Kirchen auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet.
Himmelgeist hat eine relativ niedrige Arbeitslosenquote von 3,2%.
Der gesamte Stadtbezirk 9 kommt durchschnittlich auf 11,6% und ganz Düsseldorf auf 10,1%. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt in Himmelgeist bei 2,13, während der Durchschnitt im Stadtbezirk 9 bei 1,97 und in ganz Düsseldorf bei 1,8 liegt. Laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 lag das Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner 2010 in Himmelgeist bei 53.157€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer. Damit lag Himmelgeist im oberen Drittel beim Vergleich aller Düsseldorfer Stadtteile.
Gewerbe
Himmelgeist ist vor allem als Wohnort und touristischer Ausflugsort bekannt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
