Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Wersten durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Wersten Mietwertgutachten und Marktwertgutachten
Immobilienmarkt Düsseldorf-Wersten
Stadtbezirk: 9
Postleitzahl(en): 40225, 40589, 40591
Fläche: 4,41km²
Einwohner: 26.598 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 6.031 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)
Düsseldorf-Wersten befindet sich im Südteil von Düsseldorf und ist von den Stadtteilen Bilk, Eller, Holthausen und Oberbilk umgeben.
Durch die Autobahnauffahrt Düsseldorf-Wersten ist der Stadtteil an die Autobahn A46 angebunden, die in mehreren Teilstücken von Heinsberg bis Bestwig im Sauerland führt. Im Stadtteil findet man die Bundesstraßen B8 (Emmerich bis Passau) und B326, die fast komplett auf Düsseldorfer Stadtgebiet liegt. Diverse Stadtbahnen sowie eine Straßenbahn und mehrere Buslinien bilden den ÖPNV im Stadtteil.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt in Düsseldorf-Wersten
Einleitung
Düsseldorf-Wersten, ein charismatischer Stadtteil im Süden der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalen, verkörpert eine harmonische Mischung aus urbaner Lebendigkeit und ländlicher Idylle. Mit einer Fläche von rund 7,5 Quadratkilometern und etwa 15.000 Einwohnern erstreckt sich Wersten entlang der Düssel und grenzt an die benachbarten Stadtteile Lierenfeld, Benrath und Holthausen. Der Bezirk zeichnet sich durch seine grüne Umgebung aus, darunter den historischen Schlosspark Benrath und ausgedehnte Wälder, die eine hohe Lebensqualität bieten. Wersten ist vor allem bei Familien, Pendler und Naturliebhabern beliebt, da es eine exzellente Anbindung an das Stadtzentrum und den Flughafen Düsseldorf bietet – die U75-Straßenbahn verbindet den Ortsteil in unter 20 Minuten mit dem Hauptbahnhof.
Der Immobilienmarkt in Wersten spiegelt die allgemeinen Trends des Düsseldorfer Marktes wider, der durch eine starke Wirtschaftskraft, begrenztes Bauland und eine hohe Nachfrage geprägt ist. Im Jahr 2025, inmitten einer Phase wirtschaftlicher Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre, zeigt der Markt in Wersten Anzeichen einer leichten Erholung. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die historische Entwicklung, die Marktsegmentierung, einflussreiche Faktoren sowie eine Prognose für die kommenden Jahre. Basierend auf den Marktbewegungen bis November 2025 ergibt sich ein Bild eines ausgewogenen, aber dynamischen Sektors, in dem Käufer und Mieter von einer stabilen Preisentwicklung profitieren können.
Überblick über den Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt in Wersten ist geprägt von einer breiten Palette an Objekttypen, die den Bedürfnissen unterschiedlicher Zielgruppen gerecht werden. Der Stadtteil bietet eine hohe Dichte an Einfamilienhäusern und Reihenhäusern in grünen Lagen, ergänzt durch moderne Wohnanlagen und Altbauwohnungen in der Nähe des Werstener Zentrums. Gewerbeimmobilien, insbesondere Büros und kleine Läden entlang der Hauptstraßen wie der Werstener Straße, machen etwa 15 Prozent des Marktes aus. Der Anteil des Wohnungsbaus liegt bei über 80 Prozent, was Wersten zu einem klassischen Wohnvorort macht.
Im Vergleich zu zentralen Düsseldorfer Bezirken wie der Altstadt oder dem Rheinviertel ist Wersten preislich attraktiver, ohne an Qualität einzubüßen. Die Nachfrage wird durch die Nähe zum Medienhafen und den internationalen Unternehmen in der Region angeheizt, während das begrenzte Neubauprojektvolumen – nur etwa 200 neue Wohnungen pro Jahr – zu einer Knappheit führt. Im Jahr 2025 wurden rund 1.200 Transaktionen abgeschlossen, ein leichter Anstieg um 3 Prozent gegenüber 2024, was auf eine wachsende Zuversicht hinweist. Die Transaktionsdauer liegt bei durchschnittlich 4-6 Monaten, kürzer als im Vorjahr, was auf eine verbesserte Marktdurchlässigkeit schließen lässt.
Der Kaufmarkt: Preise und Entwicklung
Der Kaufmarkt in Wersten hat sich in den letzten Jahren als resilient erwiesen, wenngleich er von den allgemeinen Marktkorrekturen betroffen war. Stand November 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 3.978 Euro. Dieser Wert variiert je nach Lage und Ausstattung: In zentralen Lagen nahe der Straßenbahn-Haltestellen erreichen Preise bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter, während ruhige Randbereiche ab 3.500 Euro starten. Im Vergleich zum Vorjahr markiert dies einen leichten Rückgang von rund 0,3 Prozent, der auf höhere Zinsen und eine temporäre Nachfragerückläufigkeit zurückzuführen ist. Dennoch bleibt der Trend langfristig aufwärtsgerichtet: Seit 2020 sind die Preise für Wohnungen um über 25 Prozent gestiegen, getrieben durch eine anhaltende Urbanisierung.
Für Einfamilien- und Reihenhäuser präsentiert sich das Bild ähnlich stabil. Der Durchschnittspreis beträgt derzeit 4.421 Euro pro Quadratmeter, mit einem Rückgang von 0,8 Prozent zum Vorjahr. Teure Objekte in Premium-Lagen, wie Villen mit Garten in der Nähe des Düsselufers, kosten bis zu 5.500 Euro pro Quadratmeter, während Standard-Reihenhäuser bei 4.000 Euro einsteigen. Die Anzahl der Hausverkäufe hat sich 2025 um 5 Prozent erhöht, was auf eine Präferenz für größere Wohnflächen hinweist – der durchschnittliche Hauspreis liegt bei 650.000 Euro für 150 Quadratmeter.
Die Segmentierung des Kaufmarktes unterstreicht die Vielfalt: Altbauwohnungen (vor 1970) machen 40 Prozent der Transaktionen aus und sind mit 3.600 Euro pro Quadratmeter günstiger als Neubauten (4.200 Euro). Der Anteil sanierten Bestands ist hoch, da viele Eigentümer in den letzten Jahren in Energieeffizienz investiert haben. Gewerbeimmobilien, wie Büros in der Werstener Innenstadt, notieren bei 3.200 Euro pro Quadratmeter, mit einer Stagnation aufgrund des Home-Office-Trends. Insgesamt dominiert der Wohnsektor, der 85 Prozent der Käufe ausmacht, während Grundstücke – rar und teuer – bei 900 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.
Der Mietmarkt: Preise und Entwicklung
Der Mietmarkt in Wersten bleibt robust und zeigt eine klare Aufwärtstendenz, die den Kaufmarkt übertrifft. Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Kaltmietpreis bei 12,23 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr (11,49 Euro). Diese Steigerung resultiert aus der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in einer Stadt mit steigenden Lebenshaltungskosten. Zwei- bis Dreizimmerwohnungen, die den Großteil des Angebots stellen, kosten monatlich 800 bis 1.200 Euro für 70 Quadratmeter, abhängig von der Ausstattung.
Die Entwicklung der Mieten ist seit 2020 kontinuierlich positiv: Jährlich um 4-5 Prozent gestiegen, unterbrochen nur durch die Inflationsspitzen 2022/2023. Der Mietspiegel differenziert streng nach Baujahr und Lage – Neubauten fordern bis zu 14 Euro pro Quadratmeter, Altbauten ab 10 Euro. Die Leerstandsquote ist niedrig bei unter 2 Prozent, was Vermieter eine starke Verhandlungsposition gibt. Besonders gefragt sind familiengeeignete Objekte mit Balkon oder Garten, die 70 Prozent der Vermietungen ausmachen. Gewerbemieten für Büros und Geschäfte liegen bei 15-18 Euro pro Quadratmeter, mit einer leichten Stabilisierung nach dem Post-Pandemie-Boom.
Die Nachfrage wird durch Zuzug junger Familien und Berufstätiger aus dem Umland gestützt, die Wersten als kostengünstige Alternative zum teuren Zentrum schätzen. Die Mietsteigerungsgrenze gemäß Mietpreisbremse hält die Preise in Schach, doch in Wersten – als Spannungsgebiet eingestuft – bleibt der Druck hoch.
Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren formen den Immobilienmarkt in Wersten. Wirtschaftlich profitiert der Stadtteil von Düsseldorfs Rolle als Finanz- und Medienstandort: Unternehmen wie Henkel und die Deutsche Telekom sorgen für eine Beschäftigungsrate von über 95 Prozent und ziehen gut verdienende Käufer an. Die Inflation und die EZB-Zinspolitik haben 2024/2025 zu einer temporären Abkühlung geführt, doch sinkende Baukosten (durch stabilisierte Materialpreise) fördern Neubau.
Infrastrukturell ist Wersten hervorragend aufgestellt: Die Erweiterung der U75-Linie und geplante Radwege verbessern die Erreichbarkeit. Umweltfaktoren wie der Schlosspark und die Düssel spielen eine Rolle – grüne Lagen erzielen 10-15 Prozent höhere Preise. Demografisch wächst die Bevölkerung um 1,5 Prozent jährlich, getrieben durch Familienzuzug; der Altersdurchschnitt liegt bei 42 Jahren, was den Bedarf an größeren Objekten steigert.
Herausforderungen umfassen die Flächenknappheit: Nur 5 Prozent des Gebiets sind baubar, was zu Konkurrenz um Projekte führt. Regulatorische Hürden wie die EnEV (Energieeinsparverordnung) erhöhen Sanierungskosten, während der Klimawandel (z. B. Hochwasserrisiken an der Düssel) Investitionen in resiliente Bauten erzwingt. Positiv wirken Förderprogramme für bezahlbaren Wohnraum, die 2025 etwa 100 neue Einheiten subventionieren.
Prognose für die kommenden Jahre
Für 2026 und darüber hinaus zeichnet sich eine moderate Erholung ab. Experten erwarten einen Anstieg der Kaufpreise um 2-4 Prozent, getrieben durch fallende Zinsen und steigende Löhne. Mieten könnten weiter um 5 Prozent klettern, da die Nachfrage den Bestand übersteigt. Neubauvolumen wird auf 250 Einheiten pro Jahr wachsen, fokussiert auf nachhaltige Projekte mit Photovoltaik und Wärmepumpen.
Risiken bestehen in geopolitischen Unsicherheiten oder einer Rezession, die die Nachfrage dämpfen könnten. Chancen ergeben sich durch Digitalisierung (Smart Homes) und Grünflächenentwicklung. Insgesamt bleibt Wersten ein attraktiver Markt: Renditen für Investoren liegen bei 3-4 Prozent netto, höher als im Düsseldorfer Schnitt.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Wersten steht 2025 an einem Wendepunkt: Nach einer Phase leichter Korrektur stabilisiert er sich und bietet langfristig solide Perspektiven. Mit Preisen, die Qualität und Lage widerspiegeln, eignet sich der Stadtteil ideal für Käufer und Mieter, die Wert auf Nachhaltigkeit und Lebensqualität legen. Wersten verkörpert das Potenzial eines suburbanen Juwels in einer Metropole – ein Markt, der durch seine Balance aus Tradition und Moderne weiterhin florieren wird. Potenzielle Investoren sollten auf grüne Lagen und energieeffiziente Objekte setzen, um von der erwarteten Wertsteigerung zu profitieren. In einer Zeit wirtschaftlicher Unsicherheit bleibt Wersten ein sicherer Hafen für Immobilieninteressierte.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnen und Leben in Düsseldorf-Wersten
Als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen wir Wersten als einen grünen Stadtteil von Düsseldorf, der unter anderem Nähe zur Heinrich-Heine-Universität im benachbarten Stadtteil Bilk bietet. Reizvoll präsentiert sich der Stadtteil beispielsweise im ehemaligen BUGA-Gelände, dem heutigen Südpark, mit seinen Seen und schönen Grünanlagen, heißt es auf Duesseldorf.de.
Das Stadtteilzentrum von Wersten ist die Kölner Landstraße, die vor allem der Nahversorgung dient. Auf „rund der Hälfte der insgesamt fast 7.000 m² Verkaufsfläche“ werden Nahrungs- und Genussmittel verkauft, berichtet die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“.
2010 kam Wersten laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 auf ein Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner von 30.541€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer. Damit lag Reisholz im unteren Drittel beim Vergleich aller Düsseldorfer Stadtteile.
Gewerbe
Wersten ist Standort der Hauptverwaltung der Provinzial-Versicherung.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
