Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Hellerhof

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Hellerhof durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Hellerhof Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Hellerhof

Stadtbezirk: 10
Postleitzahl(en): 40595
Fläche: 1,95km²
Einwohner: 5.851 (31.12.2014)
Bevölkerungsdichte: 3.001 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Hellerhof gehört mit Düsseldorf-Garath (ebenfalls Stadtbezirk 10) und Düsseldorf-Urdenbach (Stadtbezirk 9), deren Nachbar Hellerhof ist, zu den drei südlichsten Stadtteilen der nordrhein-westfälischen Hauptstadt.

Zudem grenzt Hellerhof an die Städte Hilden, Langenfeld und Monheim am Rhein. Sehr schnell erreicht man vom Stadtteil aus die A59 (in Teilstücken von Dinslaken bis Bonn-Ost), die ebenso über das Stadtteilgebiet führt wie die Bundesstraße B8 (Emmerich bis Passau). Hellerhof besitzt einen Haltepunkt am S-Bahnnetz. Hier halten die S-Bahnen S6 (von Essen über Düsseldorf, Langenfeld und Leverkusen bis Köln) und S68 (von Wuppertal über Erkrath und Düsseldorf bis Langenfeld). Buslinien ergänzen den Schienenverkehr beim ÖPNV.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Hellerhof

Einleitung

Düsseldorf-Hellerhof, ein ruhiger und familienfreundlicher Stadtteil im Südosten der Landeshauptstadt, zählt zu den attraktiven Wohnlagen für Pendler und Familien. Mit einer Fläche von etwa 2,04 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von rund 5.900 Einwohnern (Stand 2025) bietet Hellerhof eine hohe Lebensqualität durch seine grüne Umgebung, gute Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr und Nähe zu Freizeitangeboten wie dem Golfplatz oder dem Rhein. Als Teil des Stadtbezirks 10 (unter anderem mit Unterrath und Holthausen) wurde Hellerhof 1929 in die Stadt eingemeindet und hat sich seitdem von einem ländlichen Vorort zu einem modernen Wohngebiet entwickelt. Der Immobilienmarkt hier spiegelt die allgemeine Dynamik Düsseldorfs wider: Nach einer Phase der Preisanstiege in den Vorjahren stabilisiert er sich 2025 auf einem soliden Niveau, mit Potenzial für moderate Zuwächse. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen Grundlagen, die historische Entwicklung, aktuelle Preise, Trends, Einflussfaktoren sowie eine Prognose für die kommenden Jahre.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Demografie von Hellerhof ist geprägt von einer stabilen, aber leicht wachsenden Bevölkerung. Im Jahr 2025 leben hier etwa 5.920 Menschen, was einer Dichte von rund 2.900 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Diese Zahl markiert ein moderates Wachstum im Vergleich zu 2018 (ca. 5.882 Einwohner), das auf Zuzug junger Familien und Berufstätiger zurückzuführen ist. Die Altersstruktur ist ausgeglichen: Etwa 25 Prozent der Bewohner sind unter 18 Jahren, 60 Prozent im erwerbsfähigen Alter (18–65 Jahre) und 15 Prozent über 65. Der Anteil an Haushalten mit Kindern liegt bei über 30 Prozent, was Hellerhof zu einem familienorientierten Viertel macht. Migrationshintergrund ist in Hellerhof weniger ausgeprägt als im städtischen Durchschnitt Düsseldorfs (ca. 35 Prozent), mit einem Fokus auf deutsche und europäische Zuwanderer.

Wirtschaftlich profitiert Hellerhof von seiner Lage am Rande des wirtschaftsstarken Düsseldorfs. Viele Bewohner pendeln in die Innenstadt oder in benachbarte Industrie- und Gewerbegebiete wie den Flughafen oder den Medienhafen, was durch die S-Bahn-Linie (z. B. S28) und Autobahnanbindungen (A52) erleichtert wird. Der lokale Arbeitsmarkt ist divers: Neben Dienstleistungen und Handel dominieren Branchen wie Logistik und Kleinunternehmen. Die durchschnittliche Kaufkraft pro Haushalt liegt bei etwa 45.000 Euro jährlich, was etwas unter dem Düsseldorfer Durchschnitt (ca. 50.000 Euro) angesiedelt ist, aber dennoch ein stabiles Einkommen für den Immobilienkauf ermöglicht. Die Nähe zu Universitäten und Forschungseinrichtungen in der Region zieht zudem junge Fachkräfte an, die den Mietmarkt beleben. Insgesamt unterstützt die demografische Stabilität den Immobilienmarkt, da sie eine konstante Nachfrage nach Wohnraum schafft, ohne Überhitzung.

Historische Entwicklung des Immobilienmarkts

Der Immobilienmarkt in Hellerhof hat sich seit den 1970er Jahren kontinuierlich weiterentwickelt. In den Nachkriegsjahren war der Stadtteil vorwiegend landwirtschaftlich geprägt, mit ersten Siedlungen in Form von Einfamilienhäusern. Der Bauboom der 1980er und 1990er Jahre brachte eine Welle von Mehrfamilienhäusern und Reihenhäusern, die auf die Zuzugswelle durch die Expansion Düsseldorfs abzielten. Bis 2000 lagen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bei unter 1.500 Euro, was Hellerhof zu einer günstigen Alternative zu zentralen Lagen machte.

Ab den 2010er Jahren setzte ein signifikanter Preisanstieg ein: Zwischen 2010 und 2020 stiegen die Kaufpreise um durchschnittlich 80 Prozent, getrieben durch die allgemeine Urbanisierung und die Attraktivität Düsseldorfs als Finanz- und Medienstandort. In Hellerhof profitierten vor allem Neubauten von Förderprogrammen wie der KfW, die energieeffiziente Sanierungen begünstigten. Die Corona-Pandemie ab 2020 verstärkte den Trend zu Vororten: Die Nachfrage nach Gärten und mehr Platz führte zu einem Preisanstieg von rund 25 Prozent bis 2022. Seit 2023 hat sich der Markt jedoch abgekühlt – Zinssteigerungen und wirtschaftliche Unsicherheiten dämpften die Dynamik. 2025 markiert eine Stabilisierungsphase, in der Hellerhof als „Value-for-Money“-Lage hervorsticht: Preise wachsen moderat, während das Angebot an sanierten Altbauten zunimmt.

Aktuelle Preisentwicklung

Im November 2025 präsentieren sich die Immobilienpreise in Hellerhof als ausgewogen und kauferschonend. Für Eigentumswohnungen liegt der Durchschnittspreis bei etwa 3.500 bis 4.100 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Alter und Ausstattung. Bestandswohnungen (älter als zwei Jahre) starten bei 3.300 Euro/m² und erreichen bis zu 3.900 Euro/m², während Neubauten bei 4.000 bis 4.500 Euro/m² notieren. Die Spanne reicht von günstigen Angeboten ab 1.400 Euro/m² (kleine Altbauten) bis zu Premium-Objekten bei über 7.000 Euro/m² in ruhigen Seitenstraßen.

Häuser sind in Hellerhof seltener, aber gefragt: Der Medianpreis für Einfamilien- oder Reihenhäuser beträgt rund 4.200 bis 4.300 Euro pro Quadratmeter, mit einem leichten Rückgang von etwa 4 Prozent im Vergleich zu 2024. Typische Objekte umfassen 120–150 m² große Häuser mit Garten, die für 500.000 bis 650.000 Euro angeboten werden. Das Angebot ist knapp: Im dritten Quartal 2025 wurden nur etwa 20 Kaufobjekte inseriert, was auf eine Verkäufermarktlage hindeutet.

Der Mietmarkt bleibt robust: Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 11,25 Euro pro Quadratmeter im Monat, ein Zuwachs von rund 3 Prozent zum Vorjahr. Für 80 m² große Dreizimmerwohnungen ergeben sich somit Mieten von 800 bis 1.000 Euro netto. Neubauten fordern bis zu 13 Euro/m², während Altbauten bei 9–10 Euro/m² liegen. Die Leerstandsquote ist niedrig (unter 2 Prozent), was auf hohe Nachfrage durch Mieter in mittleren Einkommensgruppen hinweist. Insgesamt sind die Preise in Hellerhof 20–30 Prozent unter dem Düsseldorfer Durchschnitt, was den Stadtteil für Erstkäufer attraktiv macht.

Markttrends und Einflussfaktoren

Der Immobilienmarkt in Hellerhof zeigt 2025 klare Trends: Eine Präferenz für nachhaltige und familientaugliche Objekte dominiert. Neubauten mit Energieeffizienzklassen A oder B (z. B. mit Wärmepumpen) erzielen 10–15 Prozent höhere Preise, da Käufer auf Förderungen wie die BAFA-Programme setzen. Der Trend zu Homeoffice-Räumen hat die Nachfrage nach Häusern mit separaten Arbeitszimmern gesteigert, während Mehrgenerationenwohnungen an Beliebtheit gewinnen.

Einflussfaktoren sind vielfältig: Positiv wirken die gute Infrastruktur (U-Bahn und Buslinien in 10 Minuten zur Altstadt) und die Nähe zu Grünflächen wie dem Hellerhof-Park. Die demografische Prognose – ein Wachstum auf über 6.000 Einwohner bis 2035 – treibt die Nachfrage. Negativ belasten höhere Baukosten (durch Materialpreisanstiege um 5 Prozent) und Zinsen (aktuell bei 3,5–4 Prozent für Hypotheken), die Käufer bremsen. Dennoch stabilisiert sich der Markt: Im Vergleich zu 2024 sind Transaktionsvolumen um 5 Prozent gestiegen, mit einem Fokus auf Sanierungsobjekte. Die Digitalisierung (z. B. virtuelle Besichtigungen) hat den Markt effizienter gemacht, während der Mangel an Bauland (nur 5 Prozent der Fläche ungenutzt) Preise stützt.

Vergleich mit anderen Stadtteilen Düsseldorfs

Im Vergleich zu zentralen Lagen wie der Altstadt oder dem Carlstadt (wo Quadratmeterpreise für Wohnungen bei 5.500–6.500 Euro liegen) positioniert sich Hellerhof als günstige Alternative. Ähnlich ruhige Vororte wie Lierenfeld oder Garath weisen vergleichbare Preise auf (3.800–4.200 Euro/m² für Häuser), doch Hellerhof übertrifft sie durch bessere Anbindungen. Gegenüber teureren Bezirken wie Kaiserswerth (über 5.000 Euro/m²) bietet Hellerhof ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien: Mieten sind 15–20 Prozent niedriger als im Durchschnitt Düsseldorfs (12–14 Euro/m²). Innerhalb des Stadtbezirks 10 ist Hellerhof günstiger als Holthausen (4.000 Euro/m²), aber attraktiver durch seine Grünflächen. Insgesamt rangiert Hellerhof im unteren Mittelfeld der 49 Düsseldorfer Stadtteile – ideal für Käufer, die Qualität ohne Premiumpreise suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden Jahre zeichnet sich ein positives, aber gemäßigtes Bild ab. Experten prognostizieren einen jährlichen Preisanstieg von 2–4 Prozent bis 2030, getrieben durch Bevölkerungswachstum und den demografischen Wandel (mehr Ältere, die umziehen). Der Mietmarkt könnte um 3 Prozent pro Jahr steigen, beeinflusst durch Lohnentwicklungen und Inflation. Risiken bergen steigende Zinsen oder Rezessionen, die den Kaufmarkt dämpfen könnten; Chancen bieten aber Förderungen für grüne Sanierungen und Neubauprojekte (z. B. geplante 100 Wohneinheiten bis 2028). Hellerhof bleibt ein Stabilisator im Düsseldorfer Markt: Als „Schlafstadt“ mit Potenzial für Gewerbeflächenentwicklung könnte es bis 2035 zu den Top-10-Lagen für Familien aufsteigen. Investoren sollten auf Altbauten setzen, die durch Modernisierungen Wertsteigerungen von 20 Prozent ermöglichen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Hellerhof steht 2025 für Stabilität und Attraktivität: Günstige Preise, solide Nachfrage und eine familienfreundliche Lage machen ihn zu einer empfehlenswerten Option. Ob für den Kauf eines Hauses, die Miete einer Wohnung oder als Investition – Hellerhof vereint Qualität des Lebens mit wirtschaftlicher Vernunft. In einer Zeit volatiler Märkte bietet der Stadtteil eine verlässliche Basis, die durch zukünftiges Wachstum weiter an Wert gewinnt. Interessenten sollten frühzeitig handeln, um von der aktuellen Ausgewogenheit zu profitieren.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Hellerhof

Hellerhof ist ein ruhiger und grüner Stadtteil von Düsseldorf. Duesseldorf.de bescheinigt ihm „vorwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser und eine Infrastruktur, die den Bedürfnissen für nunmehr ca. 6.000 Einwohner gerecht wird“. Wir als Immobiliengutachter für Hellerhof und Umgebung sehen die gute Verkehrsanbindung als einen Vorteil des Wohnorts.

Laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ bietet Hellerhof seinen BewohnerInnen im Zentrum vor allem Geschäfte, die die Versorgung mit Lebensmitteln sicherstellen. Zum Freizeitangebot gehören beispielsweise die Sportanlage und eine Kleingartenanlage, heißt es in der Broschüre weiter. Ideen für eine attraktive Freizeitgestaltung liefert aber auch die Nachbarschaft, wo man etwa das Schloss Garath mit dem Schlosspark oder das Rheinufer in Urdenbach findet.

Gewerbe

Die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ bescheinigt dem vor allem als Wohnort dienenden Stadtteil „sehr wohl einige kleinere Gewerbebetriebe, zu denen auch die Einzelhandelsbetriebe im Zentrum gehören“. Die Broschüre „Gewerbeparks und Gewerbehöfe in Düsseldorf 2016“ nennt als Gewerbegebiete im Stadtteil den Hellerhof Parc mit Branchenschwerpunkten bei Biotechnologie, Labortechnologie, Gebäudedienstleistung und gewerblicher Dienstleistung sowie den Gewerbepark Hellerhof mit Schwerpunkten im Groß- und Außenhandel, in der Informations- und Kommunikationsbranche sowie bei gewerblichen Dienstleistungen.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.