Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Garath durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Garath Mietwertgutachten und Marktwertgutachten
Immobilienmarkt Düsseldorf-Garath
Stadtbezirk: 10
Postleitzahl(en): 40593, 40595
Fläche: 3,64km²
Einwohner: 18.500 (31.12.2014)
Bevölkerungsdichte: 5.082 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)
Der Stadtteil Düsseldorf-Garath gehört zu den südlichsten Stadtteilen von Düsseldorf. Er grenzt an Benrath, Hellerhof und Urdenbach auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet.
Weitere Nachbarn Garaths sind die Städte Hilden und Monheim am Rhein. Die Anschlussstelle „Düsseldorf-Garath“ bindet den Stadtteil an die A59 an, die in Teilstücken von Dinslaken bis Bonn-Ost führt. Auf dem Stadtteilgebiet befindet sich zudem ein Teilstück der Bundesstraße B8 (Emmerich bis Passau). Anschluss ans Schienennetz bietet der Haltepunkt Düsseldorf-Garath, an dem die S-Bahnen S6 (von Essen über Düsseldorf, Langenfeld und Leverkusen bis Köln) und S68 (von Wuppertal über Erkrath und Düsseldorf bis Langenfeld) halten. Buslinien ergänzen den Schienenverkehr beim ÖPNV.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt in Düsseldorf-Garath
1. Einleitung: Der Stadtteil Düsseldorf-Garath im Überblick
Düsseldorf-Garath ist ein ruhiger, grüner Vorort im Südosten der Landeshauptstadt Düsseldorf, der zum Stadtbezirk 10 (unter anderem mit Benrath und Himmelgeist) gehört. Mit einer Fläche von rund 4,5 Quadratkilometern und etwa 12.000 Einwohnern (Stand 2025) zeichnet sich Garath durch seine idyllische Lage am Rheinufer aus, umgeben von Naturschutzgebieten wie dem Garather Wald und dem angrenzenden Flussbogen. Der Stadtteil ist vorwiegend Wohngebiet mit einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern, ergänzt durch begrenzte Gewerbeflächen in der Nähe der Hauptverkehrsadern wie der B8. Die gute Anbindung an die Innenstadt (ca. 10 km entfernt) über S-Bahn (Linie S8/S11) und Busse macht Garath attraktiv für Familien, Pendler und Ruhesuchende. Wirtschaftlich profitiert der Bezirk von der Nähe zum Medienhafen und dem Flughafen Düsseldorf, was zu einer stabilen Nachfrage nach Immobilien führt. Im Jahr 2025 zeigt der Immobilienmarkt in Garath eine moderate Erholung nach den Turbulenzen der Vorjahre, geprägt von steigenden Preisen und einer ausgeglichenen Nachfrage.
2. Allgemeine Marktentwicklung 2025
Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Garath hat sich im laufenden Jahr 2025 konsolidiert und weist eine positive Dynamik auf. Nach einem leichten Rückgang der Preise in den Jahren 2023 und 2024 (verursacht durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten) notieren die Quadratmeterpreise nun ein Plus von durchschnittlich 3-5 % im Vergleich zum Vorjahr. Dies spiegelt die allgemeine Erholung des Düsseldorfer Immobilienmarkts wider, der insgesamt ein Transaktionsvolumen von über 1 Milliarde Euro für Gewerbeimmobilien aufweist und eine Spitzenrendite von 4,5 % für Büros bietet. In Garath, als familienfreundlichem Vorort, dominiert der Wohnsektor mit rund 80 % des Angebots, während Gewerbeflächen auf ca. 20 % beschränkt sind. Die Anzahl der Verkaufsangebote für Wohnungen lag im September 2025 bei etwa 191, für Mietwohnungen bei 431 – ein Indikator für ein stabiles, aber nicht überhitztes Angebot. Die Nachfrage wird durch Zuzug aus der Innenstadt und benachbarten Regionen angetrieben, unterstützt durch Infrastrukturprojekte wie die Erweiterung des Radwegenetzes und Sanierungsmaßnahmen am Rheinufer. Quartalsweise schwanken die Preise leicht: Im dritten Quartal 2025 zeigten Wohnungsangebote einen Rückgang von 0,09 %, Häuser hingegen ein Plus von 1,76 %.
3. Wohnimmobilienmarkt: Kauf- und Mietpreise sowie Trends
Der Wohnimmobilienmarkt in Garath ist geprägt von einer hohen Qualität der Objekte – viele stammen aus den 1960er bis 1980er Jahren, mit laufenden Modernisierungen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern ist robust, da der Stadtteil für seine Lebensqualität (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen) geschätzt wird.
Kaufpreise:
- Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt im November 2025 bei 3.377 € (Bandbreite: 2.730 € bis 3.959 €). Dies entspricht einem Anstieg von +2,20 % zum Vorjahr und liegt unter dem Düsseldorfer Durchschnitt von ca. 4.629 €/m². Typische Objekte sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 70-90 m², die für 240.000 bis 350.000 € gehandelt werden.
- Häuser: Hier notiert der Durchschnitt bei 4.003 €/m² (Bandbreite: 2.909 € bis 5.051 €), mit einem stärkeren Plus von +5,18 % zum Vorjahr. Einfamilien- oder Reihenhäuser (älter als zwei Jahre) kosten zwischen 2.800 € und 4.200 €/m², wobei Neubauten bis zu 5.000 €/m² erreichen. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Garten kostet 550.000 bis 700.000 €.
Die Preisentwicklung ist positiv, aber moderat: Im Vergleich zu 2024 steigen die Preise um 5,4 % insgesamt für Wohnungen in Düsseldorf, wobei Garath durch seine Vorortlage etwas günstiger bleibt. Die Transaktionshäufigkeit ist hoch, mit einer Verweildauer von Angeboten von 3-4 Monaten.
Mietpreise:
- Wohnungen: Der Mietspiegel für 2025 listet einen Durchschnitt von 13,69 €/m² (Bandbreite: 9,84 € bis 12,97 €), was einem Plus von +6,54 % zum Vorjahr entspricht. Eine 2-Zimmer-Wohnung (70 m²) kostet monatlich 800-1.000 € kalt.
- Häuser: Durchschnittlich 16,93 €/m² (+5,8 % YoY), mit einer leichten Quartalsrückgang von -1,17 %. Ein Reihenhaus (120 m²) liegt bei 1.800-2.200 € monatlich.
Der Mietmarkt ist eng, mit einer Leerstandsquote unter 2 %. Die Preisanstiege resultieren aus höheren Baukosten und Nachfrage durch Berufspendler. Prognostiziert wird für 2025/2026 ein weiteres Plus von 4-6 %, abhängig von Zinssätzen.
4. Gewerbeimmobilienmarkt: Angebot, Preise und Chancen
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Garath ist kleiner als im städtischen Zentrum, konzentriert sich auf Büros, Kleingewerbe und Lagerflächen entlang der B8 und in der Nähe des Rheins. Es gibt derzeit etwa 14 aktive Angebote, darunter Büros und Produktionshallen. Der Markt sendet gemischte Signale: Während das Transaktionsvolumen rückläufig ist (ca. 10 % unter 2024), bleiben die Mieten stabil hoch aufgrund der Lagevorteile.
Mietpreise (basierend auf dem Düsseldorfer Gewerbemietspiegel 2024/2025):
- Büros/Praxen: 16,80 € bis 27,80 €/m² (Durchschnitt: 24,90 €/m² für Neuvermietungen), mit Spitzen bis 43,50 €/m² in guten Lagen.
- Einzelhandel/Gastronomie: 20-30 €/m², abhängig von der Fußgängerfrequenz.
- Lager/Produktion: 8-15 €/m², ideal für Logistikfirmen durch die Nähe zum Flughafen.
Kaufpreise für Gewerbeobjekte starten bei 2.500 €/m² für kleinere Einheiten und erreichen 4.000 €/m² für größere Hallen. Renditen liegen bei 4-5 %, was Garath zu einem attraktiven Standort für Investoren macht, insbesondere im Vergleich zu teureren Lagen wie dem Hafen. Die Nachfrage kommt aus dem Dienstleistungssektor und Kleinunternehmen; Herausforderungen sind steigende Energiekosten und Digitalisierungstrends, die zu Leerständen in traditionellen Büros führen könnten.
5. Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Garath:
- Wirtschaftliche Lage: Die starke Düsseldorfer Wirtschaft (Medien, Logistik, Finanzwesen) treibt Zuzug und Nachfrage. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 5 %, Einkommen über dem Bundesdurchschnitt.
- Zinssätze und Finanzierung: Sinkende Bauzinsen (von 4 % auf 3,2 % im 2025) erleichtern Käufe, fördern aber auch Spekulation.
- Demografische Entwicklungen: Bevölkerungswachstum durch Familienzuzug (+1,5 % jährlich) und Alterung der Bestandsimmobilien erhöhen Sanierungsbedarf.
- Infrastruktur und Regulierungen: Projekte wie die Rheinauen-Sanierung und der Mietendeckel (bis 2025 wirksam) dämpfen Preisanstiege, während Baugenehmigungen knapp sind.
- Externe Risiken: Inflation (ca. 2,5 %) und geopolitische Unsicherheiten bremsen den Markt leicht, während Grünflächen-Schutz die Bebauung limitiert.
6. Prognose für die kommenden Jahre
Für 2026 wird ein moderates Preisanstieg von 3-5 % erwartet, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Neubaunachschub (nur ca. 50 neue Wohnungen geplant). Mietpreise könnten um 4-6 % steigen, insbesondere für energieeffiziente Objekte. Der Gewerbemarkt profitiert von Digitalisierungsprojekten, mit Fokus auf flexible Büros. Risiken umfassen höhere Zinsen oder Rezession, Chancen liegen in nachhaltigen Sanierungen (z. B. KfW-Förderungen). Insgesamt bleibt Garath ein solider, wertstabiler Markt mit Potenzial für langfristige Investitionen.
7. Schlussfolgerung und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Garath präsentiert sich 2025 als ausgewogener und zukunftsorientierter Sektor, der von steigenden Preisen und stabiler Nachfrage profitiert, ohne die Überhitzung zentraler Lagen. Für Käufer und Mieter bietet der Vorort ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, ideal für Familien und Investoren. Potenzielle Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte achten, Mieter auf Mieterhöhungsmöglichkeiten prüfen. Insgesamt ist Garath ein Juwel am Rande Düsseldorfs – ein Markt, der Stabilität und Wertsteigerung vereint. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Makler oder der Düsseldorfer Immobilienservice.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnen und Leben in Düsseldorf-Garath
Als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen wir die gute Verkehrsanbindung als einen Vorteil des Wohnorts Garath. Namensgeber des Stadtteils ist das Schloss Garath, das heute als Standort für Berater und Dienstleister, allerdings auch als kultureller Veranstaltungsort genutzt wird. Ein privater Investor habe dafür gesorgt, dass „hier eine bekannte Adresse für kammermusikalische Konzerte entstanden ist“, heißt es auf der städtischen Website Düsseldorfs.
Ein weiteres sehenswertes Bauwerk in Garath ist die nach Plänen von Gottfried Böhm erbaute Kirche St. Matthäus. Einer attraktiven Freizeitgestaltung dient die Freizeitstätte Garath als das größte Bürgerhaus von Düsseldorf. Es zieht auch bekannte KünstlerInnen an. Insgesamt präsentiert sich Garath nicht einheitlich: Prägend sind einerseits Siedlungen mit Reihen- und Hochhäusern und die relativ hohe Bevölkerungsdichte, andererseits ist Garath ein Stadtteil mit schönen Naturflächen wie den Rheinauen und dem Garather Forst.
In Garath gibt es fünf Grundschulen sowie eine Hauptschule und eine Förderschule.
Laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 kam Garath 2010 auf ein Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner von 22.752€. Das war der zweitniedrigste Wert im Vergleich aller Düsseldorfer Stadtteile, bei denen die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte.
Das Stadtteilzentrum von Garath ist Garath-Mitte. Die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ sieht den Fokus der dort ansässigen Einzelhändler auf der Nahversorgung, da „auf über der Hälfte der Gesamtverkaufsfläche von ca. 5.000 m²“ Nahrungs- und Genussmittel angeboten werden. Teilweise reiche das Angebot aber auch darüber hinaus.
Gewerbe
Laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ schneidet Garath-Mitte bei der Frequentierung des Standortes im stadtweiten Vergleich sehr gut ab und nimmt einen der vorderen Ränge ein.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
