Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Angermund

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Angermund durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Angermund Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Angermund

Stadtbezirk: 5
Postleitzahl(en): 40489
Fläche: 13,30km²
Einwohner: 6.102 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 449 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Angermund ist zusammen mit dem Stadtteil Wittlaer der nördlichste der nordrhein-westfälischen Hauptstadt. Der Stadtteil grenzt an den Düsseldorfer Stadtteil Kalkum.

Weitere Nachbarn sind die Städte Ratingen und Duisburg. Durch das Stadtteilgebiet führt ein Teilstück der Bundesstraße B8, die die Städte Emmerich und Passau miteinander verbindet. Anbindung ans Schienennetz bietet im Stadtteil der Haltepunkt Angermund. Hier hält die S-Bahn-Linie S1, die von Solingen über Städte wie Düsseldorf, Duisburg, Essen und Bochum bis nach Dortmund fährt. Zudem fahren Buslinien in Angermund.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Angermund

Einleitung

Düsseldorf-Angermund, ein charmanter Stadtteil im nördlichen Bezirk 5 der Landeshauptstadt, verkörpert eine einzigartige Mischung aus dörflicher Idylle und urbaner Erreichbarkeit. Mit rund 12.000 Einwohnern erstreckt sich Angermund entlang des Rheins und des angrenzenden Naturschutzgebiets, was es zu einem bevorzugten Wohnort für Familien und Naturliebhaber macht. Die Nähe zur Innenstadt (ca. 15 Minuten per S-Bahn) und zur Ruhrgebietsmetropole Duisburg (ebenfalls 12 Kilometer entfernt) unterstreicht seine Attraktivität als Pendlerstandort. Der Immobilienmarkt hier zeichnet sich durch moderate Preise und stabile Nachfrage aus, die von der grünen Umgebung, der guten Infrastruktur und der familiären Struktur getragen wird. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt in einer Phase der Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre, mit leichten Anpassungen in den Preisen und einer anhaltenden Beliebtheit für Einfamilienhäuser und geräumige Wohnungen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Nachfragefaktoren und zukünftige Trends basierend auf den neuesten Marktdaten.

Lage und Merkmale des Stadtteils

Angermund liegt im äußersten Norden Düsseldorfs und grenzt an Duisburg sowie das Rheingebiet. Der Stadtteil umfasst eine Fläche von etwa 15 Quadratkilometern, dominiert von Einfamilienvierteln, Altbauten und modernen Neubauensembles. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt hier beeindruckende 80 Quadratmeter – der höchste Wert unter allen Düsseldorfer Stadtteilen –, was auf die Präferenz für geräumige Objekte hinweist. Die Bevölkerungsstruktur ist familienorientiert: Der Anteil von Ein-Personenhaushalten liegt unter einem Drittel, im Gegensatz zu zentralen Bezirken wie der Altstadt.

Infrastrukturell profitiert Angermund von einer exzellenten Anbindung: Die S-Bahn-Linie S1 verbindet den Ortsteil direkt mit dem Düsseldorfer Hauptbahnhof, während die Autobahnen A42 und A3 schnelle Erreichbarkeit nach Duisburg und dem Ruhrgebiet gewährleisten. Lokale Annehmlichkeiten umfassen Einkaufsmöglichkeiten entlang der Hauptstraße, Arztpraxen und Freizeiteinrichtungen wie den Angermunder See oder den Rheinradweg. Die Nähe zum Flughafen Düsseldorf (ca. 20 Minuten entfernt) und geplante Verkehrsprojekte, wie Erweiterungen des S-Bahn-Netzes, verstärken die Attraktivität. Diese Faktoren machen Angermund zu einem „grünen Vorort“ mit hoher Lebensqualität, der zunehmend auch junge Familien und Berufspendler anzieht. Die Immobilienbestände sind vielfältig: Von historischen Rheinhäusern über Bungalows bis hin zu Neubauwohnungen in Projekten wie der „Alten Kellnerei“ mit 28 Einheiten.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Angermund hat sich 2025 nach einer Korrekturphase in den Vorjahren stabilisiert. Während 2024 Rückgänge von bis zu 3,45 Prozent bei Hauspreisen zu verzeichnen waren – höher als im Düsseldorfer Durchschnitt –, zeigen die Daten für das laufende Jahr eine leichte Erholung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt derzeit bei etwa 5.300 Euro, für Eigentumswohnungen bei rund 4.600 Euro. Diese Werte basieren auf Angebotspreisen und berücksichtigen Faktoren wie Lage, Baujahr und Ausstattung. Im Vergleich zu zentralen Düsseldorfer Lagen wie Oberkassel (über 8.000 Euro pro Quadratmeter) positioniert sich Angermund als erschwingliche Alternative.

Eine detaillierte Übersicht der Preise im Jahr 2025:

Die Preise variieren je nach Mikrolage: Objekte in Rheinnähe oder mit Gartenaufnahme erzielen Prämien von bis zu 20 Prozent. Im Vergleich zum Düsseldorfer Gesamtdurchschnitt (Häuser: 4.750 €/m², Wohnungen: 4.300 €/m²) liegen Angermunder Werte leicht darüber, was die Premiumqualität der Lage unterstreicht. Seit 2020 haben die Preise insgesamt um etwa 15 Prozent zugenommen, mit einem Höchststand 2022 und einer anschließenden Anpassung durch höhere Zinsen und Baukosten.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Angermund bleibt stabil und familienfreundlich, mit einer Nachfrage, die vor allem von Langzeitmietern getrieben wird. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 12,50 Euro pro Quadratmeter, für Häuser 16,00 Euro. Dies liegt unter dem Düsseldorfer Durchschnitt von 14,34 Euro für Wohnungen und 17,17 Euro für Häuser. Die Mieten haben sich 2025 um etwa 1,5 Prozent erhöht, beeinflusst durch die allgemeine Inflation und steigende Betriebskosten, zeigen jedoch eine Verlangsamung gegenüber den Vorjahren.

Eine Übersicht der Mietpreise:

Beliebte Objekte sind geräumige 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Garten, die schnell vermietet werden. Die Leerstandsquote ist niedrig (unter 2 Prozent), was auf eine gesunde Nachfrage hinweist. Mieterhöhungen sind durch den Mietspiegel reguliert, der für Angermund eine Spanne von 11,00 bis 16,00 Euro vorsieht, abhängig von Baujahr und Energieeffizienz. Moderne Sanierungen mit besserer Isolierung können Mieten um bis zu 2 Euro pro Quadratmeter steigern.

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage in Angermund ist robust und wird von Familien (ca. 60 Prozent der Käufer/Mieter) sowie Pendler aus dem Ruhrgebiet dominiert. Der Markt profitiert von der Nähe zu Arbeitsplätzen in Düsseldorf-Nord und Duisburg, wo Branchen wie Logistik und Handel florieren. Das Angebot ist begrenzt: Nur wenige Neubauvorhaben, wie Erweiterungen in der Graf-Engelbert-Straße, decken die Nachfrage nicht vollständig ab. Im ersten Halbjahr 2025 wurden etwa 150 Transaktionen abgeschlossen, ein Plus von 10 Prozent gegenüber 2024. Die Transaktionsdauer für Käufe liegt bei 4–6 Monaten, für Vermietungen bei 2–4 Wochen. Externe Faktoren wie die Energiekrise fördern energieeffiziente Objekte (Klasse A/B), die 15–20 Prozent höhere Preise erzielen. Die demografische Entwicklung – Zuzug junger Familien durch Home-Office-Trends – stützt die Nachfrage weiter.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Markt in Angermund: Die gute Verkehrsanbindung und die grüne Lage treiben die Preise um 5–10 Prozent über den städtischen Durchschnitt. Wirtschaftliche Einflüsse, wie die Stabilisierung der Zinsen bei 3,4–3,6 Prozent, erleichtern Finanzierungen und fördern Käufe. Die Inflation (aktuell +2,3 Prozent) wirkt sich auf Baukosten aus (+5 Prozent), was Neubauten verteuert. Politische Rahmenbedingungen, wie beschleunigte Baugenehmigungen in NRW, könnten das Angebot bis 2026 um 15 Prozent steigern. Zudem spielen Nachhaltigkeit und Digitalisierung eine Rolle: Smarte Häuser mit Photovoltaik-Anlagen sind gefragt und erzielen Prämien. Regionale Entwicklungen, wie der Ausbau des Flughafens und Projekte im Düsseldorfer Norden (z. B. VIA ONE als nachhaltiges Bürogebäude), verbessern die Wertstabilität.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden Jahre wird eine moderate Stabilisierung erwartet, mit leichten Preissteigerungen von 1–2 Prozent jährlich. Bis 2026 könnten Hauspreise auf 5.500 Euro pro Quadratmeter klettern, getrieben von anhaltender Nachfrage und begrenzter Bauaktivität. Mieten dürften um 2 Prozent zunehmen, beeinflusst durch den Mietendeckel und steigende Energiekosten. Risiken bestehen in einer möglichen Zinserhöhung oder wirtschaftlicher Abschwächung, die Preise um 1–2 Prozent drücken könnte. Chancen ergeben sich durch geplante Infrastrukturprojekte, die Angermund als „grünes Juwel“ im Norden positionieren. Insgesamt bleibt der Markt attraktiv für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerung setzen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Angermund präsentiert sich 2025 als ausgewogener und zukunftsorientierter Sektor, der die Vorteile suburbaner Ruhe mit städtischer Dynamik verbindet. Mit stabilen Preisen, niedrigen Leerständen und einer familienfreundlichen Ausrichtung bietet er solide Investitionsmöglichkeiten. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte in guter Lage setzen, um von der Erholung zu profitieren. Angermund bleibt ein Hort der Lebensqualität – ideal für alle, die im Grünen wohnen, ohne auf die Metropole zu verzichten.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Angermund

Als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen wir die mittige Lage von Angermund zwischen Duisburg und Düsseldorf als einen Vorteil. Die Duisburger Innenstadt ist ebenso weit entfernt wie die Düsseldorfer. Der relativ bevölkerungsarme Stadtteil wartet zudem mit einer Reihe von Sehenswürdigkeiten auf.

Sehenswert sind etwa das Wasserschloss Schloss Heltorf mit seinem Schlosspark im Stil eines englischen Landschaftsgartens sowie die Burg Angermund, der Rittersitz Groß-Winkelhausen und das Rittergut Haus Bilkrath. Eine Besonderheit von Angermund sind die hölzernen Straßenschilder. Zum Stadtteilgebiet gehört auch der Angermunder See, der der Naherholung dient, an dem allerdings ein Badeverbot herrscht.

In Angermund beträgt die Arbeitslosenquote laut Statistik der Stadt 4,1%, während sie im gesamten Stadtbezirk 5,2% und in ganz Düsseldorf 10,1% erreicht (Stand: 31.12.2015). In Angermund gibt es eine Grundschule und die durchschnittliche Haushaltsgröße erreicht 2,2, während der Durchschnitt im Stadtbezirk bei 2,1 und in ganz Düsseldorf bei 1,8 liegt.

Laut Statistischem Jahrbuch 2010 lag das Durchschnittseinkommen im Stadtteil damals bei 61.679€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte. Angermund gehört damit zu den reicheren Düsseldorfer Stadtteilen. Zum Einkaufen im Nahbereich empfiehlt die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ das lokale Zentrum Angermunds mit einem Supermarkt, „dessen Angebot durch umliegende, größtenteils kleinteilige Geschäfte ergänzt wird“.

Gewerbe

Als Stadtteilzentrum bezeichnet die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ die Angermunder Straße. Für das Postleitzahlengebiet 40489 verzeichnet sie eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 136,1.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.