Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Hafen durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Hafen Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Hafen

Stadtbezirk: 3
Postleitzahl(en): 40219, 40221
Fläche: 3,85km²
Einwohner: 83 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 22 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Der Stadtteil Hafen gilt als In-Stadtteil in Düsseldorf; ein Teil ist heute auch als Medienhafen bekannt, in dem sich diverse berühmte Architekten verewigt haben. In Düsseldorf ist der Stadtteil umgeben von Carlstadt, Hamm und Unterbilk.

Der Rhein trennt ihn von den Stadtteilen Heerdt und Oberkassel. Zusätzlich grenzt der Hafen an die Stadt Neuss. Straßenbahnen und Busse binden den Stadtteil an den Düsseldorfer ÖPNV an. Ein S-Bahn-Halt befindet sich im benachbarten Stadtteil Hamm.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Hafen

1. Stadtteilprofil und Charakter

Der Düsseldorfer Hafen ist einer der modernsten, markantesten und wirtschaftlich dynamischsten Stadtteile der Landeshauptstadt. Er verbindet spektakuläre Architektur (z. B. Medienhafen), repräsentative Bürokomplexe, hochpreisige Wohnquartiere und urbane Freizeitbereiche. Der Stadtteil wird stark durch Kreativwirtschaft, Medienunternehmen, Gastronomie, Tourismus und gehobenes Wohnen geprägt.

Der Hafen strahlt ein metropolitanes, fast futuristisches Ambiente aus. Die Umwandlung ehemaliger Industrieflächen in ein modernes Wohn- und Geschäftsviertel macht ihn zu einem der prestigeträchtigsten Standorte Düsseldorfs.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnimmobilien

Der Wohnungsmarkt im Düsseldorfer Hafen gilt als exklusiv, modern und stark nachgefragt. Bestandswohnungen sind oft hochwertig ausgestattet; viele Neubauprojekte sind architektonisch anspruchsvoll und auf gehobene Klientel ausgerichtet. Die Nachfrage wird vor allem getrieben durch:

• Berufstätige mit gehobenem Einkommen

• Führungskräfte und internationale Fachkräfte

• Personen mit Vorliebe für urbanes, modernes Wohnen

• Kapitalanleger, die stabile Wertentwicklung suchen

Da der Hafen ein kleiner Stadtteil mit begrenzten Wohnflächen ist, ist das Angebot knapp. Das führt zu einem hohen Nachfrageüberhang.

Gewerbeimmobilien

Der Hafen ist ein bedeutender Büro- und Wirtschaftsstandort. Große Unternehmen, Start-ups, Agenturen und Dienstleister prägen das Umfeld. Gewerbeimmobilien liegen im gehobenen Preisniveau, besonders in repräsentativen Lagen entlang des Wassers.

3. Preisspanne und Preisentwicklungen (qualitativ, ohne Zahlen)

Da du keine konkreten Zahlen oder Quellen möchtest, hier eine qualitative Einordnung:

• Wohnungskaufpreise: Im oberen Preisbereich des Düsseldorfer Marktes. Moderne Neubauten und Wasserlagen zählen zu den teuersten innerstädtischen Lagen.

• Mieten: Ebenfalls im gehobenen Segment. Besonders hochwertige Wohnungen mit Blick auf den Hafen oder moderne Apartments in neueren Objekten erzielen überdurchschnittliche Mietpreise.

• Gewerbepreise: Premium-Niveau, besonders bei repräsentativen Büroflächen und Showrooms im Medienhafen.

Entwicklungstendenzen

• Langfristig deutlich positiv

• Hohe Preisstabilität durch Knappheit und exklusive Lage

• Wenig Angebot → stetige Nachfrage → stabile bis steigende Werte

• Modernisierung und architektonische Aufwertungen steigern Attraktivität zusätzlich

4. Treiber des Immobilienmarktes im Hafen

1. Prestige und Architektur
   Moderne Landmark-Gebäude, hochwertige Quartiere und ein internationaler Charakter machen den Stadtteil begehrenswert.

2. Urbane Wasserlage
   Wohnen am Wasser zählt zu den gefragtesten Wohnlagen der Stadt. Der Hafen bietet eine ungewöhnliche Kombination aus urbanem Lifestyle und maritimem Flair.

3. Wirtschaftliche Stärke
   Der Hafen ist ein Hotspot für Medien, Kreativwirtschaft, Technologie und Dienstleistungen. Das sorgt für eine kaufkräftige Bewohner- und Arbeitnehmerstruktur.

4. Knappheit des Wohnraums
   Die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnflächen führt zu nachhaltigen Preissteigerungen.

5. Infrastruktur und Lebensqualität
   Restaurants, Bars, Kultur, Freizeitangebote und moderne Mobilität steigern die Attraktivität für Mieter und Käufer gleichermaßen.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Hohe Wertstabilität
  Die Exklusivität des Standorts schützt vor starken Marktschwankungen.

• Wertsteigerungspotenzial
  Neue Projekte, Modernisierungen und die stete Weiterentwicklung des Medienhafens wirken wertsteigernd.

• Erstklassige Vermietbarkeit
  Wohnungsknappheit und zahlungskräftige Zielgruppen sorgen für hohe Nachfrage.

• Attraktiv für Kapitalanleger
  Besonders hochwertige Neubau- oder Designobjekte gelten als sichere Anlageform.

Risiken

• Sehr hohe Einstiegspreise
  Der Hafen zählt zu den teuersten Wohnlagen Düsseldorfs; Investitionen erfordern hohe Eigenmittel.

• Begrenzte Fläche
  Neuerschließungen sind kaum möglich, was das Angebot stark limitiert.

• Luxusabhängigkeit
  Der Hafen bedient überwiegend ein gehobenes Marktsegment; wirtschaftliche Rückgänge könnten diese Klientel stärker beeinflussen.

• Gewerbliche Leerstandsrisiken
  Im Gewerbebereich kann der Strukturwandel (z. B. Remote-Work) Angebot und Nachfrage beeinflussen.

6. Zukunftsausblick

Der Düsseldorfer Hafen wird auf absehbare Zeit einer der stabilsten und hochwertigsten Immobilienmärkte der Stadt bleiben. Die Faktoren, die ihn stark machen, sind langfristig:

• begehrte Wasserlage

• moderne Architektur

• wirtschaftliche Dynamik

• internationale Ausrichtung

• Lifestyle-Faktor

Folgende Entwicklungen sind wahrscheinlich:

• weitere Aufwertung durch architektonische Projekte

• steigende Bedeutung für internationale Zuzügler

• konstante Nachfrage im Luxussegment

• stabile bis leicht steigende Preise im Wohnbereich

• weiterhin sehr hohe Mieten bei hochwertigen Apartments

Kurzum: Der Hafen bleibt ein Premiumstandort mit sehr guten Zukunftsaussichten und exzellentem Werterhalt.

7. Fazit

Der Düsseldorfer Hafen ist einer der exklusivsten und dynamischsten Immobilienmärkte der Stadt. Knappes Angebot, moderne Architektur, wirtschaftliche Stärke und zentrale Wasserlage sorgen für hohe Nachfrage und stabile Preise. Für Investoren bietet der Standort überdurchschnittliche Perspektiven, insbesondere im hochwertigen Wohn- und Gewerbebereich.

Er eignet sich besonders für Käufer mit langfristiger Strategie, für Vermieter im gehobenen Segment sowie für Eigennutzer mit urbanem Lebensstil und hohen Ansprüchen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben im Stadtteil Hafen

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen den Stadtteil Düsseldorf-Hafen als einen der Düsseldorfer Stadtteile, die sich derzeit am stärksten entwickeln. Zwar wird im Hafen bis heute auch Schiffsverkehr abgewickelt. Bekannter ist er aber jetzt eher für Restaurants, Clubs sowie für Bauwerke bekannter Architekten wie Frank O. Gehry und Unternehmen aus der Kreativbranche. Weitere bekannte Bauwerke sind das Gebäude des Landtags Nordrhein-Westfalen sowie der Fernmeldeturm „Rheinturm“.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße im Stadtteil Hafen liegt bei 1,75. Dagegen kommt der Stadtbezirk 3 im Durchschnitt auf 1,59 und ganz Düsseldorf durchschnittlich auf 1,79. Die Arbeitslosenquote erreicht im Stadtteil Hafen 6,96%, während die Quote im Stadtbezirk 3 bei 9,9% und in Düsseldorf bei 10,1% liegt. Laut Statistischem Jahrbuch 2010 liegt das Durchschnittseinkommen im Stadtteil bei 33.267€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reicht. Aufgrund der immensen Entwicklung im Stadtteil könnte das Einkommen der Hafenbewohner mittlerweile aber deutlich gestiegen sein.

Gewerbe

Der Wirtschaftshafen bleibt wichtige Wirtschaftskraft im Stadtteil Hafen. Zunehmend spielen aber auch Werbeagenturen, Filmproduktionen sowie Radio- und TV-Sender und der Handel mit Designerware eine bedeutende Rolle.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.