Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Lichtenbroich

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Lichtenbroich durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Lichtenbroich Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Lichtenbroich

Stadtbezirk: 6
Postleitzahl(en): 40468, 40472
Fläche: 2,13km²
Einwohner: 5.434 (31.12.2014)
Bevölkerungsdichte: 2.551 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Lichtenbroich liegt im Süden des Düsseldorfer Stadtgebiets. In Düsseldorf ist der Stadtteil umgeben von Lohausen, Rath und Unterrath.

Ein weiterer Nachbar ist die Stadt Ratingen. Lichtenbroich ist verkehrlich hervorragend angebunden: Teile des Autobahnkreuzes Düsseldorf-Nord liegen auf dem Stadtteilgebiet. Hier kreuzen sich die Autobahnen A44 (Aachen-Lichtenbusch bis Hessisch Lichtenau) und A52 (Niederkrüchten bis Marl). Anbindung an den Schienenverkehr bietet der Bahnhof Düsseldorf-Flughafen. Zudem fahren viele Buslinien durch das Stadtteilgebiet.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Lichtenbroich

Einleitung

Düsseldorf-Lichtenbroich, ein nördlich gelegener Stadtteil der Landeshauptstadt Düsseldorf, zeichnet sich durch eine harmonische Mischung aus urbaner Nähe und naturnaher Erholung aus. Mit einer Fläche von rund 2,14 Quadratkilometern und etwa 6.000 Einwohnern grenzt Lichtenbroich an den Flughafen, den Forstbusch und benachbarte Stadtteile wie Mörsenbroich und Lohausen. Der Immobilienmarkt in diesem Bezirk 6 ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, beeinflusst durch die gute Infrastruktur, die Nähe zum Wirtschaftszentrum Düsseldorf und laufende städtebauliche Entwicklungen. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Preisentwicklung mit leichten Steigerungen bei Mieten und Kaufpreisen, während der Fokus auf energieeffizienten Neubauten und Sanierungen liegt. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen Grundlagen, die Preisentwicklung, Markttrends, Angebotsstrukturen und zukünftige Perspektiven.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Lichtenbroich ist ein familienfreundlicher Stadtteil mit einer stabilen Bevölkerungszahl von etwa 6.104 Einwohnern (Stand 2020), die sich bis 2025 leicht erhöht hat. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an Familien und Paaren, was durch die Präsenz von Kindergärten, Grundschulen und Freizeiteinrichtungen unterstützt wird. Der Anteil ausländischer Einwohner liegt bei rund 25 Prozent, was die Vielfalt des Viertels bereichert und die Nachfrage nach vielfältigem Wohnraum steigert. Die Nähe zum Flughafen Düsseldorf und den Autobahnen A52 und A44 macht Lichtenbroich attraktiv für Berufspendler, die in der Metropolregion Rhein-Ruhr arbeiten.

Wirtschaftlich profitiert der Stadtteil von seiner Lage am Rande des Düsseldorfer Wirtschaftszentrums. Früher geprägt von Industrieansiedlungen wie der Mannesmann-Röhrenfabrik, beherbergt Lichtenbroich heute vor allem Dienstleistungsunternehmen, darunter Mobilfunkanbieter, Airlines und Logistikfirmen, die vom nahen Flughafen und der Messe Düsseldorf profitieren. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem Düsseldorfer Durchschnitt bei etwa 6 Prozent, mit Schwerpunkten in Handel, Logistik und IT-Diensten. Die gute Verkehrsanbindung – U-Bahn-Linie U79, Buslinien und S-Bahn – erleichtert den Zugang zu Jobs in der Innenstadt oder Ratingen. Lokale Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken decken den Alltag ab, während grüne Flächen wie der Baggersee und der Forstbusch die Lebensqualität heben. Insgesamt schafft diese Struktur eine solide Basis für den Immobilienmarkt, da sie eine breite Käuferschicht anspricht: von jungen Familien bis zu Rentnern.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Lichtenbroich entwickelt sich im Jahr 2025 stabil, mit leichten Preissteigerungen, die unter dem Düsseldorfer Durchschnitt liegen. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich derzeit zwischen 2.965 und 4.569 Euro, mit einem Durchschnitt von etwa 3.457 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu 2024 markiert dies eine Zunahme von rund 13 Prozent, getrieben durch die Nachfrage nach modernisierten Bestandsimmobilien. Häuser sind teurer und liegen im Schnitt bei 3.446 bis 5.436 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei 4.173 Euro ausmacht. Die Spanne reicht von günstigen Angeboten ab 2.696 Euro (ältere Reihenhäuser) bis zu Premium-Objekten über 6.262 Euro (neuere Ein- oder Zweifamilienhäuser mit Garten).

Mietpreise für Wohnungen haben sich im dritten Quartal 2025 auf durchschnittlich 11,4 Euro pro Quadratmeter erhöht, eine Steigerung um 5,85 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dies liegt unter dem städtischen Durchschnitt von 13 Euro und macht Lichtenbroich zu einer attraktiven Option für Mieter. Für Häuser liegen die Kaltmieten bei etwa 15,76 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 15,43 bis 22,66 Euro. Bodenrichtwerte für Grundstücke sind rückläufig und betragen im Schnitt 768 Euro pro Quadratmeter, ein Minus von 9,3 Prozent zum Vorjahr, was auf eine Sättigung des Marktes hinweist. Im Vergleich zu 2021 sind die Kaufpreise für Häuser um 2,9 Prozent gestiegen, was auf eine langfristige Wertstabilität hindeutet. Faktoren wie Baujahr, Lage (z. B. Nähe zum Baggersee) und energetischer Zustand beeinflussen die Preise stark: Neubauten erzielen 20 Prozent höhere Werte als Bestand.

Markttrends und Nachfrage

Der Wohnungsmarkt in Lichtenbroich ist durch eine hohe Nachfrage und niedrige Leerstände gekennzeichnet, mit einer Verweilzeit von Angeboten von nur 20 Tagen. Trends zeigen eine Präferenz für nachhaltige und barrierefreie Immobilien: Energieeffiziente Sanierungen und Neubauten machen rund 40 Prozent der Transaktionen aus. Die Nachfrage nach Familienwohnungen (80–100 m²) ist besonders stark, da der Stadtteil durch Parks und Schulen familienorientiert wirkt. Für Investoren ist die Mietrendite attraktiv, mit 4–5 Prozent Bruttorendite für Bestandswohnungen, dank stabiler Mietsteigerungen.

Herausforderungen ergeben sich aus der Nähe zum Flughafen, die in manchen Lagen Lärmbelastungen verursacht, was Preise in Randbereichen drückt. Positiv wirken sich die Urbanisierung und die Zuzug von Fachkräften aus, die den Bedarf an Mietwohnungen ankurbeln. Im Vergleich zu zentralen Düsseldorfer Bezirken wie Altstadt ist Lichtenbroich günstiger, was es zu einem Einstiegsmarkt für Käufer macht. Die Pandemie hat den Trend zu grünen Lagen verstärkt, was den Baggersee und den Forstbusch als Pluspunkte hervorhebt.

Angebot und Bauprojekte

Das Angebot umfasst derzeit etwa 118 Wohnungsangebote und 23 Häuser, mit einem Fokus auf Bestand und Neubau. Im Jahr 2025 laufen mehrere Großprojekte, die den Wohnraumbestand erweitern. Das Wiesenviertel, ein Sanierungs- und Neubaukonzept der Düsseldorfer Bau- und Spargenossenschaft (DüBS), schafft bis 2026 rund 115 neue Wohneinheiten. Dazu gehört das Lupinenfeld-Projekt mit 32 energieeffizienten, barrierefreien Wohnungen, dessen Fertigstellung für Ende 2025 geplant ist. 20 Prozent sind gefördert (Wohnberechtigungsschein), 20 Prozent preisgedämpft, und die restlichen zu fairen Marktmieten unter dem Düsseldorfer Neubau-Durchschnitt.

Weitere Initiativen umfassen die Umgestaltung der Sermer-Weg-Siedlung durch die Rheinwohnungsbau: 68 sanierte und 79 neue Wohnungen in Ziegelbauweise, inklusive einer Arztpraxis, mit Fokus auf Klimaschutz. Die DWG plant Aufstockungen und Neubauten mit 9 Penthouse-Wohnungen. Zudem entsteht ein multifunktionales Haus am Lichtenbroicher Weg mit Kita, Jugendfreizeit und Familienzentrum, das den sozialen Wohnraum stärkt. Diese Projekte priorisieren bezahlbaren Wohnraum und Grünflächen, was die Attraktivität steigert. Insgesamt wächst das Angebot um 15 Prozent, was den Druck auf Preise mildert.

Zukunftsperspektiven und Prognose

Bis 2030 wird der Immobilienmarkt in Lichtenbroich weiter stabilisieren, mit moderaten Preissteigerungen von 2–4 Prozent jährlich, beeinflusst durch den anhaltenden Zuzug und die Flughafennähe. Die Prognose sieht eine moderate Abflachung der Preise vor, da Neubauten das Angebot erhöhen. Investoren profitieren von hohen Renditen durch geförderte Projekte, während Käufer von der Wertstabilität profitieren. Herausforderungen wie steigende Baukosten könnten Verzögerungen verursachen, doch die Fokussierung auf Nachhaltigkeit (z. B. KfW-Standards) stärkt die Resilienz. Lichtenbroich bleibt ein solider Markt für langfristige Anlagen, mit Potenzial für Wertsteigerungen durch weitere Urbanisierung.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Lichtenbroich bietet im Jahr 2025 ein ausgewogenes Bild: Bezahlbare Preise, stabile Nachfrage und dynamische Entwicklungen machen den Stadtteil zu einer attraktiven Wahl für Mieter, Käufer und Investoren. Die Kombination aus naturnaher Lage, guter Infrastruktur und laufenden Bauprojekten unterstreicht das Potenzial für nachhaltiges Wachstum. Wer in Lichtenbroich investiert, setzt auf Qualität des Lebens und wirtschaftliche Solidität in einer der dynamischsten Metropolregionen Deutschlands.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Lichtenbroich

Wir als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen Lichtenbroich als einen Stadtteil mit hohem Freizeitwert. Dafür sorgen beispielsweise das Naherholungsgebiet Grüner See in Ratingen und der Lichtenbroicher Baggersee. Duesseldorf.de bescheinigt dem Stadtteil eine Wohnbebauung mit Reihen- und Hochhäusern sowie eher niedrige Mieten.

Die Arbeitslosenquote erreicht in Lichtenbroich 9,6%. Dagegen kommt sie im gesamten Stadtbezirk 6 auf durchschnittlich 11% und in ganz Düsseldorf im Durchschnitt auf 10,1% (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Lichtenbroich 2,3. Der Durchschnitt im Stadtbezirk 6 liegt bei 1,94 und ganz Düsseldorf kommt auf einen Durchschnittswert von 1,8.

In Lichtenbroich gibt es eine Grundschule. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen lag laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 von Düsseldorf in Lichtenbroich bei 28.235€. Die Bandbreite reichte damals von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer.

Gewerbe

Zu Lichtenbroich gehört das „Quartier (n)“, ein zukunftsorientierter Büro- und Dienstleistungsstandort. Die Broschüre „Gewerbeparks und Gewerbehöfe in Düsseldorf 2016“ nennt als Lichtenbroicher Gewerbegebiete:

• die Gewerbeparks Mündelheimer Weg und Wanheimer Straße (Schwerpunkte bei beiden: Groß- und Außenhandel Logistik),
• Gewerbepark Düsseldorf Airport (Schwerpunkte: Groß- und Außenhandel, Logistik, System-Gastronomie, gewerbliche Dienstleistungen und Niederlassungen ausländischer Firmen)
• und Flughafenpforte (Schwerpunkte: Handwerk, Groß- und Außenhandel, Informations- und Kommunikationsbranche, Logistik, Consulting und Niederlassungen ausländischer Firmen).

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.