Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Friedrichstadt durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Friedrichstadt Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Friedrichstadt

Stadtbezirk: 3
Postleitzahl(en): 40210, 40212, 40213, 40215, 40217
Fläche: 1,0km²
Einwohner: 18.675 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 18.675 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Mit 18.675 Einwohner/km² ist der kleine Stadtteil derjenige von Düsseldorfs Stadtteilen mit der höchsten Bevölkerungsdichte. Er grenzt an die Stadtteile Bilk, Carlstadt, Oberbilk, Stadtmitte und Unterbilk.

Auf dem Stadtteilgebiet liegt der S-Bahnhof Friedrichstadt. Die hier haltenden S-Bahnen binden Friedrichstadt beispielsweise an den Düsseldorfer Hauptbahnhof sowie an Dormagen, Hagen, Köln, Mönchengladbach und Wuppertal an. Diverse Straßenbahnen und Busse sind weitere Bestandteile des ÖPNV im Stadtteil.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Friedrichstadt

1. Stadtteilprofil und Charakter

Friedrichstadt gehört zu den zentralen und städtisch geprägten Stadtteilen Düsseldorfs. Er liegt direkt südlich der Innenstadt und grenzt an Stadtteile wie Bilk, Unterbilk und Oberbilk. Friedrichstadt ist dicht bebaut, sehr urban, architektonisch gemischt und bietet eine gut ausgebaute Infrastruktur mit zahlreichen Einzelhandelsgeschäften, Restaurants, medizinischen Einrichtungen und ausgezeichneten Verkehrsanbindungen.

Der Wohncharakter ist geprägt durch Altbauten aus der Gründerzeit, sanierte Mehrfamilienhäuser, Nachkriegsbauten sowie moderne Wohnquartiere. Die hohe Bevölkerungsdichte sowie die zentrale Lage machen den Stadtteil besonders attraktiv für Mieter und Käufer, die urbanes Wohnen bevorzugen.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnungsmarkt

Friedrichstadt gilt als einer der gefragtesten innenstadtnahen Wohnstandorte Düsseldorfs. Die Nachfrage deckt ein breites Spektrum ab:

• junge Berufstätige

• Studierende und Auszubildende

• Paare und Singles

• städtische Familien

• Kapitalanleger, die zentral gelegene Mietwohnungen suchen

Der Mietmarkt ist dynamisch, geprägt von hoher Nachfrage, knapper Verfügbarkeit und einer starken Vielfalt an Wohnungsgrößen. Ob kleine Apartments oder größere Altbauwohnungen – die Nachfrage übersteigt das Angebot im Regelfall deutlich.

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt ist ebenso stark nachgefragt. Besonders beliebt sind:

• gut sanierte Altbauwohnungen

• Eigentumswohnungen in gepflegten Mehrfamilienhäusern

• moderne Wohnanlagen mit Aufzügen und Tiefgaragen

• kleinere Wohn- und Geschäftshäuser für Investoren

Die Nachfrage wird getrieben durch die Kombination aus zentraler Lage, urbanem Lebensgefühl und guter Wertstabilität. Friedrichstadt profitiert davon, dass es nahe der Innenstadt liegt, aber preislich oft noch etwas unter den absoluten Premiumlagen.

3. Qualitative Preisstruktur (ohne Zahlen)

Da du ausdrücklich keine konkreten Marktwerte oder Quellen möchtest, folgt eine qualitative Einordnung des Preisniveaus:

• Mieten liegen im oberen Mittelfeld des Düsseldorfer Marktes.

• Besonders sanierte Altbauwohnungen oder moderne Neubauten bewegen sich im gehobenen Bereich.

• Kleinere Wohnungen erzielen hohe Nachfrage und tendenziell überdurchschnittliche Mieten aufgrund urbaner Lage.

• Kaufpreise liegen ebenfalls in einem gehobenen mittleren Segment, mit deutlicher Steigerung bei renovierten Altbauten und modernen Projekten.

• Lagen in Nähe der Innenstadt oder entlang gepflegter Straßenzüge erzielen höhere Kaufpreise als Immobilien in dichter bebauten oder weniger sanierten Bereichen.

Insgesamt gehört Friedrichstadt zu den stabilen bis stark steigenden Wohnlagen, aber nicht zu den allerteuersten im Stadtgebiet.

4. Markttrends und Einflussfaktoren

1. Städtische Verdichtung
   Friedrichstadt ist stark verdichtet; Neubauten entstehen meist durch Lückenschlüsse oder Umnutzungen. Die begrenzte Baufläche stabilisiert das Preisniveau.

2. Sanierungs- und Modernisierungswelle
   Viele Altbauten wurden in den letzten Jahren modernisiert. Energetische Sanierungen und Modernisierungen treiben Preise und Mieten weiter nach oben.

3. Urbaner Lebensstil
   Der Wunsch nach zentrumsnahem Wohnen — fußläufige Nähe zu Geschäften, ÖPNV, Gastronomie und Arbeitsplätzen — ist ein klarer Treiber der Nachfrage.

4. Hohe Vermietungsquote
   Der Anteil der Mieter ist hoch; der Stadtteil gilt als Mietermarkt mit starker Nachfrage und kurzen Leerstandszeiten.

5. Wirtschaftliche Stärke Düsseldorfs
   Die überdurchschnittliche Wirtschaftskraft der Stadt stützt das lokale Immobilienpreisniveau.

6. Gute Verkehrsanbindung
   Friedrichstadt ist hervorragend angebunden, was für Pendler und Bewohner gleichermaßen attraktiv ist.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Stabiles Wertsteigerungspotenzial durch zentrale Lage und hohe Nachfrage

• Sehr gute Vermietbarkeit, auch bei kleineren Wohnungen

• Attraktiv für Investoren, insbesondere Mehrfamilienhäuser im Bestand

• Gute Mischung aus Altbau-Charme und modernen Wohnmöglichkeiten

• Hohe Lebensqualität durch urbane Infrastruktur

Risiken

• Hohe Einstiegspreise im Vergleich zu peripheren Stadtteilen

• Sanierungsbedarf bei Altbauten kann sehr kostspielig sein

• Regulatorische Rahmenbedingungen wie Mietspiegel, energetische Vorgaben oder Modernisierungsanforderungen können Investitionen beeinflussen

• Kaum Neubauflächen → begrenzte Wachstumsmöglichkeiten

• Hohe Nachfrage trifft auf begrenztes Angebot → potenzielle Wettbewerbsintensität beim Kauf

6. Zukunftsaussichten

Die Perspektiven für Friedrichstadt bleiben positiv. Der Stadtteil profitiert langfristig von:

• seiner zentralen Lage

• fortlaufenden Modernisierungsmaßnahmen

• stabilen Mietmärkten

• hoher Lebensqualität

• wirtschaftlicher Stärke des gesamten Stadtgebiets

Auf absehbare Zeit ist mit stabilen bis steigenden Preisen und einer konstant hohen Nachfrage zu rechnen. Der Stadtteil dürfte auch künftig zu den begehrteren, aber nicht den allerteuersten Lagen Düsseldorfs zählen. Insbesondere Altbauwohnungen in guter Lage sowie modernisierte Objekte bleiben sehr attraktiv.

7. Fazit

Düsseldorf-Friedrichstadt ist ein sehr urbaner, dichter und stark nachgefragter Wohnstandort. Der Immobilienmarkt ist geprägt durch:

• hohen Mietdruck

• starke Nachfrage nach Eigentumswohnungen

• wertvolle Altbausubstanz

• gut modernisierte Objekte

• stabile bis steigende Preisentwicklung

Für Kapitalanleger, Eigennutzer und urbane Mieter ist Friedrichstadt gleichermaßen interessant. Das begrenzte Angebot und die zentrale Lage führen zu hoher Marktstabilität, während Modernisierungspotenzial zusätzliche Chancen bietet.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Friedrichstadt

Wir als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen Düsseldorf-Friedrichstadt als einen Stadtteil, der besonders junge EinwohnerInnen anzieht, was an der Nähe zur Innenstadt und zu Hochschulen liegt. Die Attraktivität für junge Singles merkt man auch an der durchschnittlichen Haushaltsgröße, die laut Statistik der Stadt Düsseldorf bei 1,49 liegt. Zum Vergleich: Der Durchschnitt des Stadtbezirks 3 liegt bei 1,59 und für ganz Düsseldorf ergibt sich eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,79.

Friedrichstadt entstand einst am Reißbrett und ist heute laut Duesseldorf.de von schönen und gefragten Altbauten geprägt, insbesondere rund um den Fürstenplatz. Zur Kulturlandschaft im Stadtteil gehören das Ständehaus als Dependance der Kunstsammlung Nordrhein-Westfalen sowie das Takelgarn-Theater und das Forum Freies Theater Düsseldorf. Ein bedeutendes sakrales Bauwerk ist in Friedrichstadt die Kirche St. Antonius, die als größte Kirche der Stadt gilt.

Die Arbeitslosenquote erreicht im Stadtteil Friedrichstadt 10,6%, während die Quote im Stadtbezirk 3 bei 9,9% und in Düsseldorf bei 10,1% liegt. In Düsseldorf-Friedrichstadt gibt es laut Statistik der Stadt Düsseldorf drei Grundschulen und jeweils eine Real- und eine Hauptschule. Laut Statistischem Jahrbuch 2010 liegt das Durchschnittseinkommen im Stadtteil bei 26.933€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reicht. Ein Stadtbereichszentrum in Friedrichstadt ist laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ der Bereich „Bilker Bahnhof/ Friedrichstraße-Süd“.

Gewerbe

Im Stadtteil Friedrichstadt befindet sich im LVA-Hauptgebäude der Hauptsitz der Deutschen Rentenversicherung Rheinland.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.