Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Flingern-Süd durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Flingern-Süd Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Flingern-Süd

Stadtbezirk: 2
Postleitzahl(en): 40233, 40235
Fläche: 1,5km²
Einwohner: 10.291 (31.12.2015)
Bevölkerungsdichte: ganz Flingern: 7.390 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Flingern-Süd ist innerhalb von Düsseldorf umgeben von den Stadtteilen Flingern-Nord, Lierenfeld, Oberbilk und Stadtmitte.

Stadtbahn-Stationen und Busse binden den Stadtteil an den Düsseldorfer ÖPNV an. Wichtigste Straße ist die Bundesstraße B8, die von Emmerich bis Passau führt.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Flingern-Süd

1. Stadtteilprofil und Charakter

Düsseldorf-Flingern-Süd ist ein urbaner, lebendiger und kulturell vielseitiger Stadtteil östlich der Innenstadt. Er grenzt an Flingern-Nord, Oberbilk und Lierenfeld und gilt seit Jahren als einer der dynamischsten und trendigsten Stadtteile der Stadt.

Der Charakter des Stadtteils ist geprägt durch:

• dichte städtische Bebauung

• viele Altbauten aus der Gründerzeit

• modernisierte Wohngebäude und Neubauten in Innenhöfen

• kulturelle Einrichtungen, Ateliers und kreative Szene

• trendige Cafés, Bars und kleine Boutiquen

Flingern-Süd hat sich in den letzten zwei Jahrzehnten stark gewandelt: von einem ehemaligen Arbeiterviertel zu einem modernen, urbanen Wohnstandort mit wachsender Attraktivität für junge Menschen, Kreative und Familien.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt ist in Flingern-Süd sehr gefragt und stark durch Altbaubestände und kleinere Mehrfamilienhäuser geprägt. Sanierte Wohnungen, Loft-ähnliche Grundrisse und moderne Ausstattungen sind besonders begehrt.

Die Nachfrage ist hoch seitens:

• junger Berufstätiger

• Singles und Paare

• Studierender und Auszubildender

• Kreativer und Freiberufler

• urban orientierter Familien

Das Mietangebot ist vielfältig, aber knapp. Aufgrund der attraktiven Lage und der kulturellen Szene übersteigt die Nachfrage das Angebot dauerhaft.

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt ist geprägt durch:

• Eigentumswohnungen in Altbauten

• sanierte oder modernisierte Bestandsobjekte

• punktuelle Neubauentwicklungen, oft in Hinterhöfen oder durch Nachverdichtung

• kleinere Mehrfamilienhäuser als begehrte Anlageobjekte

Der Markt ist sehr dynamisch. Kaufobjekte werden schnell nachgefragt, insbesondere solche mit:

• guter energetischer Qualität

• modernisierter Ausstattung

• zentraler Lage im Stadtteil

3. Qualitative Preisstruktur (ohne konkrete Zahlen)

Mieten

• Mieten liegen im mittleren bis gehobenen Bereich, abhängig von Zustand und Lage.

• Altbauwohnungen mit hohen Decken und modernisierten Bädern erreichen tendenziell höhere Mieten.

• Kleine und mittelgroße Wohnungen sind besonders gefragt und oft schnell vergriffen.

• Der Mietmarkt ist insgesamt stark angespannt, mit geringen Leerständen.

Kaufpreise

• Kaufpreise bewegen sich im gehobenen städtischen Segment, insbesondere bei sanierten Altbauten.

• Neubauprojekte erzielen meist überdurchschnittliche Preise aufgrund moderner Ausstattung.

• Kleine bis mittlere Eigentumswohnungen sind bei Kapitalanlegern sehr beliebt.

• Immobilien in ruhigen Seitenstraßen oder in besonders gepflegten Altbauhäusern zeigen hohe Wertstabilität.

Marktdynamik

• Die Preisdynamik ist in den letzten Jahren stetig steigend gewesen.

• Der Stadtteil profitiert vom Trend zu urbanem, innenstadtnahen Wohnen.

• Leerstände sind selten, insbesondere bei gut ausgestatteten Mietwohnungen.

4. Markttrends und Treiber

1. Urbaner Lifestyle und kreative Szene

Flingern-Süd ist für viele Menschen attraktiv, die Wert auf urbanes Wohnen, kulturelle Angebote und individuelle Läden legen. Die Szene aus Kreativen, Künstlern und jungen Unternehmern steigert die Attraktivität des Stadtteils stark.

2. Nähe zur Innenstadt

Die fußläufige oder schnelle Anbindung zur City macht Flingern-Süd besonders beliebt bei Personen, die kurze Wege zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten suchen.

3. Modernisierung und Nachverdichtung

Viele Altbauten wurden in den vergangenen Jahren modernisiert. Neubauten entstehen oft durch Lückenschlüsse oder Umnutzungen ehemaliger Gewerbeflächen. Diese Entwicklungen steigern die Wohnqualität deutlich.

4. Gute Verkehrsanbindung

Flingern-Süd verfügt über:

• mehrere Straßenbahnlinien

• gute Busanbindungen

• kurze Wege zu S-Bahn und Innenstadt

• schnelle Anbindung an Hauptverkehrsachsen

Diese Infrastruktur fördert sowohl Miet- als auch Kaufinteresse.

5. Hoher Anteil junger Bewohner

Der Stadtteil ist beliebt bei jungen Erwachsenen und Paaren, die später oft in Familienwohnungen wechseln wollen — was die Nachfrage nach mittleren Wohnungsgrößen erhöht.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Sehr hohe Nachfrage, besonders nach sanierten Altbauwohnungen

• Hohe Vermietbarkeit, kaum Leerstand

• Attraktiv für Kapitalanleger, besonders für kleinere Wohnungen

• Gutes Wertsteigerungspotenzial, aufgrund der Stadtentwicklung und Urbanisierung

• Trendiger, lebendiger Stadtteil mit großem Zukunftspotenzial

• Modernisierungschancen bei älteren Beständen

Risiken

• Hohe Einstiegspreise, besonders bei sanierten Objekten

• Begrenzte Neubauflächen, was die Vielfalt im Angebot limitiert

• Teilweise Sanierungsbedarf bei Altbauten, der zu hohen Investitionskosten führen kann

• Hohe Konkurrenz um hochwertige Objekte

• Mögliche Lärm- und Verkehrsbelastung in stark belebten Straßen

6. Zukunftsausblick

Der Ausblick für Düsseldorf-Flingern-Süd ist ausgesprochen positiv:

• Die Nachfrage nach urbanem Wohnen wird weiter hoch bleiben.

• Modernisierungen und kleinere Neubauvorhaben werden die Wohnqualität weiter steigern.

• Der Stadtteil behält seine Position als trendiges Kreativquartier.

• Kauf- und Mietpreise dürften langfristig stabil bis steigend bleiben.

• Kapitalanleger profitieren von geringen Leerstandsraten und solider Wertentwicklung.

• Familien und junge Erwachsene finden nach wie vor ein attraktives Wohnumfeld mit hoher Lebensqualität.

Kurz: Flingern-Süd wird sich weiter in Richtung eines hochwertigen, kreativen und sehr begehrten urbanen Wohnstandortes entwickeln.

7. Fazit

Düsseldorf-Flingern-Süd ist ein moderner, lebendiger und gefragter Stadtteil mit starker urbaner Identität. Der Immobilienmarkt ist geprägt durch:

• hohe Nachfrage

• steigende Preisentwicklung

• attraktive Altbausubstanz

• lebendige Szeneviertelatmosphäre

• sehr gute Vermietbarkeit und Wertstabilität

Für Eigennutzer wie Kapitalanleger zählt Flingern-Süd zu den spannendsten und zukunftsträchtigsten Wohnlagen Düsseldorfs.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Flingern-Süd

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen den Stadtteil als nach wie vor industriell geprägten Ort in Düsseldorf, der langsam auch als Wohnort an Kontur gewinnt. Im Stadtteil liegen Einrichtungen wie das Zakk, das Zentrum für aktuelle Kunst, in dem es auch Disco-Veranstaltungen, Tanzabende und Live-Auftritte gibt, sowie das Musicalhaus Capitol und das benachbarte Tanzhaus NRW.

Im Stadtteil Flingern-Süd erreicht die Arbeitslosenquote 17,7%. Im Stadtbezirk 2 liegt der Durchschnitt bei 11% und in Düsseldorf bei 10,1%. Die durchschnittliche Haushaltsgröße lag Ende 2015 in Flingern-Süd bei 1,64, während der gesamte Stadtbezirk 2 auf 1,67 und Düsseldorf insgesamt auf 1,79 kam. Eine Grundschule befindet sich laut Statistik der Stadt Düsseldorf auf dem Gebiet von Flingern-Süd. Das durchschnittliche Einkommen der EinwohnerInnen von Flingern-Süd lag laut Statistischem Jahrbuch 2010 der Stadt Düsseldorf damals bei 21.249€. Das ist der niedrigste Wert der Skala, die bis zu 82.719€ in Wittlaer reicht.

Gewerbe

Duesseldorf.de beschreibt Flingern-Süd unter anderem als Standort eines leistungsfähigen Kraftwerks, der Stadtwerke Düsseldorf AG und der Stadtreinigung Awista sowie einer Automeile am Höherweg mit den führenden Kfz-Händlern der Stadt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.