Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Oberbilk

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Oberbilk durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Oberbilk Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Oberbilk

Stadtbezirk: 3
Postleitzahl(en): 40225, 40227, 40229, 40591
Fläche: 4,38km²
Einwohner: 28.616 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 6.533 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Der Stadtteil Düsseldorf-Oberbilk befindet sich im südlichen Teil der Stadt Düsseldorf. Er grenzt an die Stadtteile Bilk, Eller, Flingern-Süd, Lierenfeld, Friedrichstadt, Stadtmitte und Wersten.

Durch das Stadtteilgebiet von Oberbilk führt die Bundesstraße B8 (Emmerich bis Passau). Einen Anschluss an den Schienenverkehr bietet der S-Bahnhof Oberbilk. Hier halten die S-Bahnen S1, S6, S8, S11 und S68 und binden den Stadtteil unter anderem an Dortmund, Essen, Köln, Mönchengladbach und Wuppertal an. Der ÖPNV wird zudem mit Stadt- und Straßenbahnen sowie Bussen organisiert.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt im Düsseldorfer Stadtteil Oberbilk – inklusive aktueller Entwicklungen, Preistrends, Marktstruktur, Chancen und Risiken:

1. Lage und Charakter von Oberbilk

Oberbilk ist ein innerstädtischer, eher gemischter Stadtteil von Düsseldorf. Er liegt im Süden von Düsseldorfs Innenstadt und ist durch seine gute Verkehrsanbindung, Nähe zum Hauptbahnhof und zur Universität sowie eine hohe urbane Dichte geprägt. Der Stadtteil hat einen gewissen Wandel erlebt: traditionell war er eher von Arbeiterschichten und mittlerem Einkommen geprägt, doch in den letzten Jahren erlebt er eine zunehmende Aufwertung (Gentrifizierung), nicht zuletzt durch Neubauten, Umnutzungen und steigende Investitionen.

Soziale und ökonomische Diversität sind charakteristisch für Oberbilk: Man findet sowohl ältere Bestandsbauten und Mietwohnungen als auch moderne Neubauprojekte. In manchen Ecken herrscht noch ein etwas raueres, urbanes Flair, was besonders für Investoren interessant sein kann, die Potenzial für Wertsteigerung sehen.

2. Nachfrage und Marktstruktur

• Wohnungsmarkt: Oberbilk ist bei Mietern sehr gefragt, insbesondere bei jungen Berufstätigen und Studierenden, die die zentrale Lage schätzen. Die Nähe zum Hauptbahnhof und zur Innenstadt macht den Stadtteil attraktiv für Pendler. Gleichzeitig gibt es auch Käufer, die in Eigentumswohnungen investieren – sei es als Kapitalanlage oder zum Eigenbedarf.

• Mietwohnungen: Die Mietangebote variieren stark – von einfachen Altbauwohnungen bis hin zu modernen, sanierten Einheiten. Das Angebot ist relativ groß, was aber nicht heißt, dass es günstig ist – die Nachfrage bleibt hoch.

• Eigentum: Der Markt für Eigentumswohnungen ist aktiv. Viele Bestandsgebäude wurden renoviert oder aufgewertet, und Neubauten entstehen, um die Nachfrage zu bedienen. Investoren sehen in Oberbilk insbesondere Potenzial für mittelfristige bis langfristige Wertentwicklung.

• Häuser / Mehrfamilienhäuser: Auch Häuser bzw. Mehrfamilienwohngebäude sind Teil des Marktes. Einige dieser Objekte werden von Investoren gekauft und saniert, andere dienen Mietzwecken.

3. Preisniveau & Entwicklung

3.1 Kaufpreise

• Laut verschiedenen Quellen liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Oberbilk (2025) bei etwa 4.147 €/m².

• Nach Immowelt liegt der Quadratmeterpreis für Wohnungen im Stadtteil bei rund 3.784 €/m², mit einer Spannbreite von etwa 2.853 €/m² bis 5.077 €/m².

• Für Häuser liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei etwa 4.872 €/m², mit einem Bereich von 2.435 €/m² bis 8.559 €/m².

• Betrachtet man spezielle Zeitpunkte, so zeigt sich eine Steigerung: Im Vergleich zu 2024 stieg der Hauspreis laut Quellen um rund +4,06 %.

• Nach Immoportal betrug der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen in Oberbilk 2025 4.108 €/m², was einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr darstellt.

• Die Entwicklung über mehrere Jahre verdeutlicht, dass es Wachstumsphasen, aber auch Rückgänge gab: Laut Immobilienpreisdaten schwankten die Preise teils stark zwischen 2022 und 2025.

3.2 Mietpreise

• Der durchschnittliche Mietpreis in Oberbilk liegt aktuell bei etwa 13,25 €/m² für Wohnungen.

• Bei Häusern liegt der durchschnittliche Mietpreis laut Mietspiegel bei rund 15,86 €/m².

• In den letzten 12 Monaten ist die Mietentwicklung negativ oder zumindest moderat steigend: Für Wohnungen wird ein Anstieg von rund +3,20 %, für Häuser von +4,23 % angegeben.

4. Markttrends & Treiber

Einige wesentliche Treiber für die Marktentwicklung in Oberbilk:

1. Gentrifizierung: Durch Neubauprojekte, Sanierungen und Umnutzungen (z. B. von Gewerbe zu Wohnen) steigt die Attraktivität des Stadtteils. Das führt zu höheren Preisen, besonders bei modernen Wohnungen.

2. Zentrale Lage: Die Nähe zur Innenstadt, zum Hauptbahnhof und zu wichtigen Verkehrsknotenpunkten macht Oberbilk attraktiv sowohl für Mieter als auch Käufer.

3. Investoreninteresse: Aufgrund des Potenzials zur Wertsteigerung investieren sowohl private Käufer als auch professionelle Investoren in Objekte in Oberbilk, insbesondere in Mehrfamilienhäuser.

4. Demografie & Zielgruppe: Junge Berufstätige, Studierende, aber auch Familien, die urbane Wohnlagen suchen, treiben die Nachfrage. Gleichzeitig gibt es weiterhin eine Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen.

5. Zinsumfeld & Finanzierung: Das gesamtwirtschaftliche Umfeld, etwa Zinsniveau und Finanzierungsmöglichkeiten, beeinflusst, wie viele Käufer sich Eigentum leisten können bzw. wollen.

5. Chancen & Risiken

Chancen

• Wertsteigerungspotenzial: Wer heute in Oberbilk kauft, könnte von weiteren Preissteigerungen profitieren, insbesondere bei modernisierten oder neu gebauten Wohnobjekten.

• Starke Vermietungsmärkte: Aufgrund der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen in zentralen Lagen kann das Investment in Mietobjekte attraktiv sein.

• Umnutzungspotenziale: Bestehende Immobilien (z. B. alte Gewerbeobjekte) könnten umgenutzt werden, was zusätzliche Renditechancen bietet.

• Stadtteilentwicklung: Infrastrukturausbau, Verbesserung des Wohnumfelds und Projekte zur Stadtteilaufwertung können den Wohnwert weiter steigern.

Risiken

• Überhitzung: Wenn Preise weiterhin stark steigen, besteht das Risiko einer Blasenbildung oder dass sich einige Käufer überlasten.

• Kosten für Modernisierung: Altbauobjekte in Oberbilk können Sanierungsbedarf haben, was die Investitionskosten beträchtlich erhöht.

• Mietpreisbegrenzungen: In einigen Bereichen könnten regulatorische Eingriffe, Mietspiegel oder Mietpreisbremse eine Rolle spielen.

• Volatilität: Wie bereits in den Preisentwicklungen gesehen, gibt es Schwankungen. Märkte können auch korrigieren, vor allem wenn das Zinsniveau sich ändert.

• Gentrifizierungskonflikte: Sozialer Widerstand oder politischer Druck könnten Neubauprojekte oder drastische Mietsteigerungen bremsen.

6. Ausblick

Für die kommenden Jahre lässt sich für Oberbilk ein grundsätzlich positiver Markt ausmachen, wenn man von aktuellen Trends ausgeht:

• Kurz- bis mittelfristig dürfte die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin hoch bleiben, insbesondere in zentralen, gut angebundenen Stadtteilen wie Oberbilk.

• Für Käufer von Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern gibt es Potenzial für gute Renditen, vor allem bei gezielter Auswahl von Objekten und Nutzung von Sanierungs- oder Modernisierungsmöglichkeiten.

• Stadtteilentwicklung: Weitere städtebauliche Projekte könnten das Wohnklima verbessern, was wiederum neue Zielgruppen anzieht.

• Regulatorische Risiken sollten nicht unterschätzt werden: Zukünftige politische Entscheidungen zu Mietpreisen oder Bauvorschriften könnten Einfluss auf die Rentabilität von Investitionen haben.

7. Fazit

Oberbilk ist ein dynamischer und vielschichtiger Immobilienmarkt. Die Mischung aus zentraler Lage, bestehender Substanz und wachsendem Neubau macht den Stadtteil attraktiv für verschiedene Marktteilnehmer – Mieter, Eigentümer und Investoren gleichermaßen. Während die Preise bei Eigentumswohnungen und Häusern auf einem anspruchsvollen Niveau liegen, bieten sich Chancen für langfristige Wertsteigerung. Gleichzeitig müssen potenzielle Investoren die Risiken rund um Sanierungskosten, Mietentwicklung und politische Rahmenbedingungen sorgfältig abwägen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Oberbilk

Oberbilk bietet ein „im besten Sinne multikulturelles Umfeld“, schreibt Duesseldorf.de. Stadtteilzentrum Oberbilks ist die Kölner Straße. Wo einst Fabriken standen, hat sich mittlerweile eine bunte Mischung aus Handels- und Dienstleistungsunternehmen entwickelt, heißt es in der Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“. Im Stadtteil befindet sich ein Teil des Südparks, einer großen Grünfläche in Düsseldorf. In Oberbilk liegt die Arbeitslosenquote bei 15,2%, während die durchschnittliche Quote im Stadtbezirk 3 bei 9,9% und in Düsseldorf bei 10,1% liegt.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße im Stadtteil Oberbilk erreicht 1,66. Der Stadtbezirk 3 kam derweil im Durchschnitt auf 1,59 und ganz Düsseldorf durchschnittlich auf 1,79. Laut Statistischem Jahrbuch 2010 liegt das Durchschnittseinkommen im Stadtteil Oberbilk bei 22.773€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte. In Oberbilk gibt es drei Grundschulen sowie jeweils eine Hauptschule, Realschule, Gesamtschule und Förderschule sowie ein Gymnasium.

Gewerbe

Oberbilk war ein industriell geprägter Stadtteil, wobei heute eher Dienstleistungen dominieren. Der Stadtteil ist Standort des Hauses der Wirtschaft.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.