Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Itter

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Itter durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Itter Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Itter

Stadtbezirk: 9
Postleitzahl(en): 40589
Fläche: 2,61km²
Einwohner: 2.220 (31.12.2014)
Bevölkerungsdichte: 851 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Itter gehört zu den südwestlichen Stadtteilen von Düsseldorf. Der Stadtteil grenzt an die Stadtteile Himmelgeist, Holthausen und Wersten.

Zusätzlich ist die Stadt Dormagen ein Nachbar. Itter ist über Buslinien an den Düsseldorfer ÖPNV angebunden.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Itter

1. Einleitung und Lagebeschreibung

Düsseldorf-Itter ist ein attraktiver Wohn- und Geschäftsstadtteil im Südwesten Düsseldorfs, der zur Stadtbezirk 9 gehört. Mit einer Fläche von etwa 2,5 Quadratkilometern und rund 15.000 Einwohnern zeichnet sich Itter durch seine ruhige, villenartige Atmosphäre aus, die von grünen Flächen, Parks und der Nähe zum Rheinufer geprägt ist. Der Stadtteil entstand im frühen 20. Jahrhundert als Gartenstadt und bietet eine Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und kleineren Gewerbegebieten. Itter profitiert von einer exzellenten Infrastruktur: Die Autobahn A46 und die S-Bahn-Linie S28 sorgen für eine schnelle Anbindung ans Düsseldorfer Zentrum (ca. 10 Minuten) sowie nach Köln und dem Flughafen Düsseldorf. Lokale Annehmlichkeiten wie Einkaufszentren, Schulen und Sportanlagen machen Itter zu einem familienfreundlichen Bezirk, der zunehmend auch von Berufstätigen aus dem nahen Medien- und Logistiksektor angezogen wird. Im Kontext des Düsseldorfer Immobilienmarkts positioniert sich Itter als günstigerer, aber dennoch wertstabiler Standort im Vergleich zu zentralen Bezirken wie der Altstadt oder Pempelfort.

2. Aktueller Marktstand (Stand November 2025)

Der Immobilienmarkt in Itter zeigt im Herbst 2025 eine moderate Erholung nach den Schwankungen der Vorjahre, getrieben durch sinkende Zinsen und steigende Nachfrage nach suburbanen Wohnformen. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, während das Gewerbeangebot stabil, aber selektiv bleibt. Im Folgenden eine detaillierte Übersicht zu Preisen, Angebot und Nachfrage.

2.1 Wohnimmobilien

Der Kaufmarkt für Wohnungen und Häuser in Itter ist durchschnittlich günstiger als der Düsseldorfer Gesamtdurchschnitt, was Itter zu einer attraktiven Option für Erstkäufer und Familien macht.

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 3.569 bis 3.834 Euro. Günstige Objekte starten ab 1.824 Euro pro Quadratmeter, während Premium-Wohnungen in Neubauensembles bis zu 4.500 Euro erreichen. Die typische Wohnungsgröße liegt bei 70 bis 90 Quadratmetern, mit einem Medianpreis von rund 3.780 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage konzentriert sich auf sanierten Altbauten und moderne Etagenwohnungen mit Balkonen oder Gärten.
• Einfamilien- und Reihenhäuser: Hier bewegt sich der Preis pro Quadratmeter zwischen 3.856 und 6.385 Euro, mit einem Durchschnitt von etwa 4.970 Euro. Neubauhäuser (nicht älter als zwei Jahre) kosten medians 7.600 Euro pro Quadratmeter und bieten oft 150 bis 250 Quadratmeter Wohnfläche plus Grundstück. Das Angebot umfasst derzeit etwa 20 bis 30 Objekte, mit einer Verweildauer von 4 bis 6 Monaten – kürzer als im Vorjahr.

Der Mietmarkt ist dynamisch: Der durchschnittliche Kaltmietpreis beträgt 12,41 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 6,69 Prozent zum Vorjahr entspricht. Für Neubauwohnungen liegen die Mieten bei 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter, während Altbauten ab 10 Euro starten. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot um etwa 15 Prozent, was zu einer hohen Auslastungsrate von über 95 Prozent führt.

2.2 Gewerbeimmobilien

Itter ist kein primäres Gewerbezentrum, beherbergt aber kleinere Büros, Praxen und Logistikflächen in der Nähe der A46. Der Markt zeigt eine leichte Stagnation mit Erholungstendenzen.

• Büro- und Geschäftsflächen: Die Vermietungsrate liegt bei etwa 89 Prozent, mit einer Leerstandsquote von 10,9 Prozent (unverändert zum Vorquartal). Der durchschnittliche Mietpreis beträgt 18,90 Euro pro Quadratmeter, Spitzenmieten in modernen Objekten erreichen 43,50 Euro. Im dritten Quartal 2025 wurden rund 174.800 Quadratmeter Bürofläche vermietet, was auf eine Nachfrage aus dem Dienstleistungssektor hinweist.
• Investitionsmarkt: Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien in Itter und Umgebung belief sich in den ersten neun Monaten 2025 auf etwa 590 Millionen Euro, mit einem Fokus auf Bestandsobjekte. Der mediane Quadratmeterpreis für Kaufhäuser liegt bei 5.448 Euro. Die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden (z. B. mit ESG-Standards) treibt Preise um bis zu 10 Prozent höher, während ältere Objekte unter Druck stehen.

Insgesamt ist das Gewerbeangebot in Itter begrenzt (ca. 50.000 Quadratmeter), was zu einer stabilen, aber nicht explosiven Entwicklung führt.

3. Historische Entwicklung

Die Immobilienpreise in Itter haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich entwickelt, beeinflusst durch die allgemeine Urbanisierung Düsseldorfs und die Pandemie-bedingte Suburbanflucht.

• Von 2018 bis 2025 stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen von 2.689 Euro auf 3.781 Euro – eine Wertsteigerung von rund 40 Prozent. Häuser folgten mit einem Anstieg von etwa 35 Prozent auf 3.856 Euro pro Quadratmeter.
• 2022/2023 markierten ein Tiefpunkt mit Stagnation durch hohe Zinsen (bis zu +2,0 Prozent jährlich), doch 2024/2025 folgte eine Erholung: Wohnungs-preise +5,4 Prozent, Hauspreise +2,5 Prozent zum Vorjahr. Der Mietmarkt wuchs um 6 bis 7 Prozent pro Jahr, getrieben durch Zuzug junger Familien.

Im Vergleich zum Düsseldorfer Durchschnitt (Wohnungen: 5.194 Euro/m², Häuser: 5.868 Euro/m²) bleibt Itter 25 bis 30 Prozent günstiger, was es zu einem „Value-for-Money“-Standort macht. Die Bodenrichtwerte sanken leicht auf 650 Euro pro Quadratmeter (-5,7 Prozent), was auf eine leichte Überangebot an Grundstücken hinweist.

4. Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Itter-Markt:

• Wirtschaftliche Lage: Als Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr profitiert Itter von Düsseldorfs Rolle als Finanz- und Medienhub. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 5 Prozent, und der Zuzug von Fachkräften (z. B. aus der Logistik) steigert die Nachfrage.
• Infrastruktur und Nachhaltigkeit: Projekte wie die Erweiterung der Radwege und die Sanierung des Rheinuferpfads erhöhen die Attraktivität. Zudem fördert die Düsseldorfer Klimaschutzstrategie energieeffiziente Neubauten, was Preise für grüne Immobilien um 5 bis 10 Prozent anhebt.
• Demografische Trends: Der Anteil junger Familien (30-45 Jahre) steigt um 8 Prozent jährlich, was den Bedarf an größeren Wohnungen antreibt. Gleichzeitig drücken steigende Baukosten (ca. +3 Prozent) auf Neubauprojekte.
• Makroökonomische Einflüsse: Sinkende Bauzinsen (von 4 Prozent auf 3,2 Prozent) und eine leichte Inflation (2 Prozent) unterstützen die Erholung, während geopolitische Unsicherheiten das Gewerbe bremsen.

5. Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für 2026 wird eine stabile bis leicht positive Entwicklung erwartet, mit einer Rückkehr zur „Normalität“ nach den Krisenjahren. Experten prognostizieren:

• Wohnmarkt: Preisanstiege von +2 bis +4 Prozent für Wohnungen und Häuser, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Neubaunachschub (nur 200 Einheiten geplant). Mieten könnten um 4 bis 5 Prozent steigen, mit Fokus auf bezahlbare Segmente.
• Gewerbemarkt: Die Leerstandsquote sinkt auf 9 Prozent, mit Investitionsvolumen von 700 Millionen Euro. Nachfrage nach hybriden Büros (Home-Office-kompatibel) wächst um 10 Prozent.

Risiken umfassen weitere Zinssteigerungen oder wirtschaftliche Abschwächung, Chancen bieten Digitalisierung und Nachhaltigkeitsförderungen. Insgesamt bleibt Itter ein solider Markt mit jährlichen Wertsteigerungen von 3 bis 5 Prozent bis 2028.

6. Schlussfolgerung und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Itter präsentiert sich im November 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von der Balance aus Ruhe, Erreichbarkeit und Wertstabilität profitiert. Während der Wohnsektor dynamisch wächst, bietet das Gewerbe Chancen für selektive Investoren. Für Käufer und Mieter ist Itter eine smarte Wahl: Günstiger als das Stadtzentrum, aber mit hohem Lebensqualitätsfaktor. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte setzen und den Markt engmaschig beobachten, da die Erholung anhält. Eine langfristige Perspektive verspricht solide Renditen, insbesondere in einer Zeit steigender Suburbanpräferenzen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Itter

Für uns als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung gehört Itter zu den Düsseldorfer Stadtteilen, die den BewohnerInnen besonders viele Grünflächen und eine dörfliche Atmosphäre bieten. Laut Duesseldorf.de bestehen etwa 80% der Stadtteilfläche aus Wiesen und Feldern. Die Wohnbebauung besteht vor allem aus Ein- und Zweifamilienhäuser der gehobenen Kategorie. Die Dorfkirche St. Hubertus im Stadtteil wird als eine begehrte Hochzeitskirche beschrieben. Itter ist übrigens auch ein kleiner Weinbauort, in dem der Itter-Zwicker produziert wird, ein halbtrockener Roséwein. Nicht zuletzt ist der Düsseldorfer Stadtteil bei ReiterInnen begehrt.

Das Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner lag 2010 in Itter laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 bei 39.935€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer. Damit lag Itter im unteren Drittel im Vergleich aller Düsseldorfer Stadtteile.

Gewerbe

Itter ist wirtschaftlich vor allem von der Landwirtschaft geprägt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.