Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Mörsenbroich

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Mörsenbroich durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Mörsenbroich Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Mörsenbroich

Stadtbezirk: 6
Postleitzahl(en): 40237, 40239, 40470
Fläche: 2,68km²
Einwohner: 14.363 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 5.359 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Mörsenbroich grenzt an die Stadtteile Derendorf, Düsseltal, Grafenberg, Rath und Unterrath.

Über das sogenannte Mörsenbroicher Ei besteht eine Zufahrt auf die Autobahn A52, die Niederkrüchten und Marl miteinander verbindet. Das Stadtteilgebiet durchqueren zudem die Bundesstraßen B1 (von der niederländischen bis zur polnischen Grenze), B7 (von Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen) und B8 (von Emmerich in NRW bis Passau in Bayern). Sehr nah liegt die S-Bahn-Haltestelle Düsseldorf-Rath Mitte. Hier hält die Essen und Köln verbindende S-Bahn S6. Straßenbahnen und Buslinien komplettieren den ÖPNV im Stadtteil Mörsenbroich.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt von Düsseldorf-Mörsenbroich

1. Einleitung

Düsseldorf-Mörsenbroich, ein dynamischer Stadtteil im Nordosten der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalen, zeichnet sich durch eine faszinierende Mischung aus urbaner Pulsader und grüner Idylle aus. Mit einer Fläche von rund 2,64 Quadratkilometern und etwa 18.000 Einwohnern (Stand 2025) ist Mörsenbroich ein Viertel im Wandel, das von der Nähe zum Stadtzentrum profitiert, ohne die Hektik der Innenstadt zu übernehmen. Der Immobilienmarkt hier spiegelt diese Ambivalenz wider: Stabile Preise, moderate Mieten und eine steigende Nachfrage nach familienfreundlichen und zentral angebundenen Objekten machen den Bezirk zu einem attraktiven Standort für Käufer, Mieter und Investoren. Dieser Bericht beleuchtet die Lage, die aktuellen Marktpreise, Entwicklungen, Einflussfaktoren sowie zukünftige Perspektiven basierend auf den neuesten Daten zum Stand November 2025.

2. Lage und Infrastruktur

Mörsenbroich liegt im Stadtbezirk 6 und grenzt an die benachbarten Viertel Rath, Unterrath, Derendorf, Grafenberg und Düsseltal. Im Herzen des Stadtteils thront das berühmte „Mörsenbroicher Ei“ – ein massiver Verkehrsknotenpunkt, an dem die Bundesstraße 7 (B7), die A 52 und weitere Hauptstraßen wie die Münsterstraße und Brehmstraße zusammenlaufen. Dieser Knoten ist für Pendler aus dem Ruhrgebiet und dem Norden Düsseldorfs essenziell, sorgt aber auch für bekannte Staus, die den Alltag prägen. Trotz der Verkehrsbelastung bietet die Lage eine exzellente Anbindung: Vom Ei aus erreicht man den Düsseldorfer Hauptbahnhof in unter 10 Minuten, den Flughafen Düsseldorf in 20 Minuten und das Stadtzentrum in 15 Minuten per Auto oder ÖPNV.

Die Infrastruktur ist hoch ausgebaut und familienorientiert. Öffentliche Verkehrsmittel wie die U-Bahn-Linie U79, Buslinien (z. B. 722, 730, 754) und die Straßenbahn sorgen für nahtlose Verbindungen. Im Viertel selbst finden sich Supermärkte (z. B. Edeka, Lidl), Discounter, Apotheken und Bankfilialen in Gehweite. Bildungseinrichtungen umfassen mehrere Grundschulen, eine Krankenpflegeschule und das nahe Augusta-Krankenhaus Rath/Mörsenbroich für medizinische Versorgung. Kulturell punktet der Bezirk mit dem Jungen Schauspielhaus an der Münsterstraße, das zeitgenössisches Theater für alle Altersgruppen bietet. Grünflächen wie die großen Kleingartenanlagen westlich des Zubringers, der Grafenberger Wald und der benachbarte Zoo Düsseldorf laden zu Erholung ein. Der Abenteuerspielplatz Mörsenbroich mit Baubereich, Floßteich und Tarzanschaukel ist ein Highlight für Familien. Insgesamt verbindet Mörsenbroich urbane Erreichbarkeit mit einer ruhigen, sicheren Wohnatmosphäre, die junge Familien, Berufspendler und Senioren anspricht.

3. Demografische Struktur und Zielgruppen

Die Bevölkerung von Mörsenbroich ist vielfältig und stabil wachsend, mit einem hohen Anteil an Ein- und Zweipersonenhaushalten (ca. 45 Prozent), gefolgt von Familien mit Kindern (rund 30 Prozent). Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 42 Jahren, was den Stadtteil zu einem Mix aus jungen Berufstätigen und etablierten Haushalten macht. Die Nähe zu Gewerbegebieten und Büros (z. B. das ikonische ARAG-Hochhaus mit 125 Metern Höhe) zieht viele Pendler an, die in der Innenstadt arbeiten, aber in der grüneren Peripherie wohnen möchten. Demografisch ähnelt Mörsenbroich typischen Randlagen großer Städte: Eine Mischung aus Arbeitnehmern aus dem Ruhrgebiet, Zugezogenen aus Düsseldorf und etablierten Bewohnern. Die soziale Struktur ist ausgeglichen, mit moderaten Einkommensniveaus im Vergleich zum städtischen Durchschnitt, was den Markt für bezahlbaren Wohnraum begünstigt.

4. Aktueller Immobilienmarkt: Preise und Angebote

Der Immobilienmarkt in Mörsenbroich ist stabil und kaufpreisorientiert, mit einer leichten Prämie für zentrale Lagen am Ei. Der Bestand umfasst vorwiegend Mehrfamilienhäuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, Einfamilienhäusern in ruhigen Nebenstraßen und Neubauwohnungen in Sanierungsprojekten. Das Angebot ist ausgeglichen: Rund 110 Mietwohnungen und 20 Kaufobjekte sind derzeit verfügbar, mit Fokus auf 2- bis 3-Zimmer-Einheiten (40–90 m²).

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Durchschnittspreis liegt bei 4.150–4.317 €/m², mit Spannen von 3.914 € (günstige Altbauten) bis 4.720 € (renovierte Objekte). Beispiele: Eine 46-m²-Wohnung in einem sanierten Haus von 1983 kostet ca. 219.000 € (4.761 €/m²), inklusive Tiefgarage und Balkon. Zentrale Lagen wie die Robert-Stolz-Straße erzielen bis zu 5.410 €/m². Im Vergleich zu Düsseldorf insgesamt (5.194 €/m²) ist Mörsenbroich um 20 Prozent günstiger, was es für Einsteiger attraktiv macht.

Kaufpreise für Häuser: Durchschnittlich 4.467–4.750 €/m², mit einer Bandbreite von 3.648 € (Einfamilienhäuser in Randlagen) bis 5.286 € (gehobene Reihenhäuser). Ein typisches 120-m²-Haus in einer Nebenstraße kostet 536.000–570.000 €. Die Preise sind stabil, da der Bestand begrenzt ist und Sanierungen (z. B. 2025 abgeschlossene Renovierungen) den Wert steigern.

Mietpreise: Der Mietspiegel 2025 notiert bei 11,25–17,06 €/m² für Wohnungen (Durchschnitt 12,36 €/m²), mit einem leichten Anstieg von 0,70 € zum Vorjahr. Für Häuser liegen die Preise bei 19,76 €/m². Beispiele: Eine 45-m²-1-Zimmer-Wohnung kostet 980 € Kaltmiete (zzgl. NK), eine 89-m²-3-Zimmer-Wohnung 1.100–1.300 €. Im Stadtbezirk 6 (12,13 €/m²) ist Mörsenbroich leicht überdurchschnittlich, aber immer noch moderat (z. B. 8,30 €/m² Kaltmiete in älteren Beständen). Parkplätze und Garagen kosten 50–100 €/Monat extra, was die Nachfrage nach inklusiven Angeboten steigert.

Bodenrichtwerte und Grundstücke: Grundstückspreise bewegen sich bei 300–500 €/m², abhängig von der Nähe zum Ei. Der Richtwert für 2025 liegt bei ca. 400 €/m², mit Potenzial für Steigerungen durch Neubauvorhaben.

5. Markttrends und historische Entwicklung

Seit 2022 hat sich der Markt in Mörsenbroich nur minimal verändert (+0,2 % für Häuser, +1,52 % für Wohnungen), im Kontrast zu städtischen Steigerungen von bis zu 38 % in Premiumvierteln wie Oberkassel. Von 2022 bis 2025 stieg der Wohnungspreis von 4.184 €/m² auf 4.317 €/m² (+3,2 %), getrieben durch Nachfrage nach renoviereten Objekten. Mieten wuchsen moderat (+6 % seit 2022), beeinflusst durch Inflation und Förderprogramme. Trends: Hohe Nachfrage nach energieeffizienten Sanierungen (z. B. 2025 abgeschlossene Projekte), Kapitalanlagen (vermietete Wohnungen mit 3–4 % Rendite) und grünen Lagen. Der Markt ist stabil, mit geringer Spekulation, da der Bestand endlich ist. Im Vergleich zu Düsseldorf (Hauspreise +11,85 % 2025) bleibt Mörsenbroich ein „Value-for-Money“-Standort.

6. Einflussfaktoren

Positiv wirken die exzellente Anbindung und die Nähe zu Arbeitsplätzen (z. B. ARAG-Hochhaus, Gewerbegebiete). Die grüne Umgebung und familienfreundliche Infrastruktur ziehen Zuzügler an, während das „Soziale Stadt“-Programm (seit 2011) soziale Kohäsion fördert. Negativ: Verkehrsbelastung am Ei und Erneuerungsbedarf in Altbauten (z. B. Gründerzeitviertel). Wirtschaftliche Faktoren wie steigende Zinsen dämpfen Käufe, doch die Bevölkerungszunahme (+2 % jährlich) stützt die Nachfrage. Nachhaltigkeitstrends (z. B. KfW-Förderungen) boosten Sanierungen.

7. Zukünftige Entwicklungen und Bauvorhaben

Mörsenbroich steht vor einem Bauboom, der den Markt beleben wird. Geplante Projekte:

• Robert-Stolz-Straße (Trei Real Estate): Abriss eines Büros für 140 Wohnungen (40–130 m²), Investition 59 Mio. €, Fertigstellung 2027. Fokus auf geförderte Mieten (8–12 €/m²).
• Münsterstraße 304–306: Neues gemischt genutztes Hochhaus (Büros, Gastronomie, Kita, 127 Wohnungen), Höhe bis 125 m, in Kooperation mit dem Wohnungsamt. Bau startet 2025, Abschluss 2028.
• Mörsenbroicher Ei: Drei neue Hochhäuser (bis 149 m), inklusive eines Rekordturms, für Wohn- und Büroflächen. Der „Hochhausrahmenplan“ ermöglicht bis 200 m Höhe.
• Vogelsanger Weg: Neues Stadtviertel mit Wohnhäusern und „Mitte für Mörsenbroich“, ÖPNV-nah.
• Weitere: Revitalisierung des Rheinmetall-Geländes (Wohn-/Gewerbe) und Tempo-30-Zonen für Schulwege.

Diese Vorhaben werden das Angebot um 500+ Einheiten erweitern, Preise um 5–10 % steigern und den Bezirk zu einem Hochhaus-Hub machen. Prognose: Moderate Preissteigerung (2–4 % jährlich bis 2030), getrieben durch Wohnraummangel.

8. Fazit und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt von Düsseldorf-Mörsenbroich ist ein robuster, zukunftsorientierter Sektor, der Stabilität mit Potenzial verbindet. Günstige Preise, solide Mieten und laufende Investitionen machen ihn ideal für Langfristkäufer und Renditeorientierte. Empfehlung: Für Käufer: Renovierte Altbauten in Nebenstraßen priorisieren. Für Mieter: Geförderte Neubauwohnungen ab 2027 anpeilen. Investoren sollten auf Sanierungsobjekte setzen, da der Wandel zu einer „neuen Mitte“ den Wert steigert. Insgesamt bietet Mörsenbroich eine hohe Lebensqualität bei moderaten Kosten – ein Viertel, das im Schatten des Ei glänzt.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Mörsenbroich

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen vor allem die gute Verkehrsanbindung von Mörsenbroich als einen Vorteil des Wohnorts. Duesseldorf.de beschreibt Mörsenbroich als einen Stadtteil der Kontraste: mit den größten Kleingartenanlagen der Stadt, dem von Architekt Norman Foster entworfenen ARAG-Hochhaus sowie einigen ruhigen, gediegenen Wohnvierteln und der auf dem Gelände der ehemaligen Reitzensteinkaserne entstehenden „Gartenstadt Reitzenstein“.

Nicht weit von Mörsenbroich entfernt, aber in anderen Stadtteilen liegend, dienen der Zoopark und der Grafenberger Wald mit Tennisanlage, Galopprennbahn, Wildpark und Golfanlage der Naherholung. In Mörsenbroich liegt die Arbeitslosenquote bei 10,6%, der gesamte Stadtbezirk 6 kommt durchschnittlich auf 11%, ganz Düsseldorf im Durchschnitt auf 10,1% (Stand: 31.12.2015).

Die durchschnittliche Haushaltsgröße erreicht in Mörsenbroich 1,92. Der Durchschnitt im Stadtbezirk 6 liegt bei 1,94, während ganz Düsseldorf auf einen durchschnittlichen Wert von 1,8 kommt. In Mörsenbroich gibt es drei Grundschulen und eine Gesamtschule. Laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 von Düsseldorf kam das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Mörsenbroich damals auf 32.806€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer.

Gewerbe

In Mörsenbroich befindet sich die Zentrale der ARAG-Versicherung.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.