Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Vennhausen

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Vennhausen durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Vennhausen Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Vennhausen

Stadtbezirk: 8
Postleitzahl(en): 40627
Fläche: 3,58km²
Einwohner: 10.309 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 2.880 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Vennhausen liegt im Ostteil der Stadt Düsseldorf und grenzt an die Stadtteile Eller, Gerresheim, Lierenfeld und Unterbach. Durch den Stadtteil fließt die Düssel.

In der Nähe des Stadtteils Vennhausen befinden sich die S-Bahnhöfe Gerresheim und Eller. Durch das Stadtteilgebiet fahren diverse Buslinien.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Vennhausen

1. Einleitung: Lage und Charakteristik des Stadtteils

Düsseldorf-Vennhausen ist ein ruhiger und grüner Stadtteil im Südosten der Landeshauptstadt Düsseldorf, der zum Stadtbezirk 8 (Lierenfeld, Eller, Vennhausen, Unterbach) gehört. Mit einer Fläche von etwa 3,52 Quadratkilometern erstreckt er sich entlang des südlichen Arms der Düssel und grenzt unmittelbar an den Eller Forst sowie das Niederbergische Land. Der Stadtteil liegt rund vier Kilometer vom Düsseldorfer Zentrum entfernt, was eine optimale Balance zwischen urbaner Nähe und ländlicher Idylle bietet.

Vennhausen zeichnet sich durch eine lockere Bebauung mit überwiegend Einfamilienhäusern aus den 1950er bis 1970er Jahren aus, ergänzt um kleinere Mehrfamilienhäuser und vereinzelte Neubauten. Die Infrastruktur ist familienfreundlich: Hier finden sich Kindergärten, Grundschulen und Sportanlagen, während Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe von Eller oder Lierenfeld genutzt werden können. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Straßenbahnlinien und Busse) sowie die Nähe zur Autobahn A46 machen Vennhausen für Pendler attraktiv. Der Stadtteil profitiert von seiner Nähe zur Natur – Spazierwege am Fluss und im Wald laden zu Freizeitaktivitäten ein – und gilt als einer der lebenswertesten Vororte Düsseldorfs, der Ruhe und Erreichbarkeit verbindet.

2. Demografische Rahmenbedingungen

Die Bevölkerung von Vennhausen umfasst derzeit etwa 10.600 Einwohner und zeigt eine stabile Entwicklung mit leichten Schwankungen zwischen 10.000 und 10.700 Personen in den letzten Jahren. Der Altersdurchschnitt liegt bei rund 45 Jahren, was auf eine hohe Quote an Familien und etablierten Haushalten hinweist. Etwa 25 Prozent der Bewohner sind unter 18 Jahre alt, was den familienorientierten Charakter unterstreicht. Die Zuwanderung ist moderat, mit einem leichten Zuwachs durch Zuzug aus benachbarten Stadtteilen und dem Umland, getrieben von der Suche nach bezahlbarem Wohnraum in grüner Umgebung.

Im Kontext Düsseldorfs, das insgesamt auf rund 620.000 Einwohner anwächst, positioniert sich Vennhausen als ruhiger Kontrast zu den belebten Zentralbezirken. Die Einkommensstruktur ist überdurchschnittlich, mit einem Fokus auf mittelständische Berufe in Handel, Dienstleistungen und Industrie. Die hohe Quote an Wohneigentum (ca. 60 Prozent) spiegelt die Vorliebe für langfristige Ansiedlung wider und unterstützt eine stabile Nachfrage nach Immobilien.

3. Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Vennhausen ist im November 2025 geprägt von Stabilität mit leichten Anpassungen an die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 4.100 bis 4.300 Euro, wobei Neubauten oder sanierten Objekte bis zu 4.600 Euro erreichen können. Für Einfamilien- und Reihenhäuser beträgt der Durchschnittspreis rund 4.600 bis 4.900 Euro pro Quadratmeter, mit Spannen von 3.700 Euro für ältere Bestandsimmobilien bis 5.200 Euro für modernisierte Häuser.

Im Mietsegment dominieren Wohnungen mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 12,35 Euro pro Quadratmeter. Häuser werden seltener vermietet, liegen aber bei etwa 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter. Das Angebot umfasst derzeit rund 40 bis 50 aktive Objekte (Kauf und Miete), was auf einen ausgewogenen Markt hinweist: Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, insbesondere bei familientauglichen Häusern mit Garten. Transaktionsvolumen liegt bei etwa 20 bis 30 Verkäufen pro Quartal, mit einer durchschnittlichen Verweildauer von Objekten auf dem Markt von 3 bis 4 Monaten.

4. Preisdevelopments und Trends

Die Preisdevelopments in Vennhausen zeigen eine langfristig positive Tendenz, die durch die Pandemie und den anschließenden Wirtschaftsaufschwung verstärkt wurde. Seit 2018 haben sich die Quadratmeterpreise für Wohnungen von rund 3.300 Euro auf etwa 4.000 Euro erhöht – eine Steigerung von über 20 Prozent in sieben Jahren. Jährliche Entwicklungen waren dynamisch: 2019 ein leichter Rückgang um 3 Prozent auf 3.656 Euro, gefolgt von starken Zuwächsen 2020 (+10 Prozent auf 4.029 Euro) und 2021 (+9 Prozent auf 4.408 Euro). 2022 stabilisierte sich der Markt bei +0,7 Prozent auf 4.440 Euro, während 2023 und 2024 leichte Korrekturen um 1 bis 2 Prozent auftraten.

Im Jahr 2025 zeichnet sich ein gemischtes Bild ab: Wohnungspreise notieren einen leichten Rückgang von 1,2 Prozent auf 4.116 Euro pro Quadratmeter, während Hauspreise um 2 Prozent auf 4.611 Euro steigen. Mietpreise hingegen klettern um 1,7 Prozent auf 12,35 Euro, getrieben von steigenden Baukosten und Nachfrage. Der Trend zu Sanierungen und Energiewende-Anpassungen (z. B. Dämmung, Heizungstausch) führt zu Preisprämien von bis zu 15 Prozent für umweltfreundliche Objekte. Digitalisierung im Verkaufsprozess hat die Transparenz erhöht, was zu schnelleren Abschlüssen beiträgt.

5. Marktsegmentierung und Angebot/Nachfrage

Der Markt gliedert sich in drei Hauptsegmente: Bestandsimmobilien (70 Prozent des Angebots), Neubauten (15 Prozent) und Sanierungsobjekte (15 Prozent). Bestandswohnungen und -häuser aus den 1960er Jahren dominieren und sprechen Käufer an, die Wert auf Charme und Lage legen. Neubauten, oft in Form von Bungalows oder Doppelhaushälften, zielen auf junge Familien ab und erzielen Preise von 5.300 bis 8.800 Euro pro Quadratmeter.

Die Nachfrage ist familienlastig: 55 Prozent der Käufer suchen Häuser mit mindestens 120 Quadratmetern und Garten, 35 Prozent Eigentumswohnungen ab 80 Quadratmetern. Investoren machen nur 10 Prozent aus, da Renditen durch steigende Zinsen (aktuell 3,5 bis 4 Prozent) gedämpft sind. Das Angebot ist knapp, insbesondere im unteren Preissegment unter 4.000 Euro pro Quadratmeter, was zu Wettbewerb und Geboten über dem Angebotspreis führt. Mietnachfrage konzentriert sich auf 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, mit einer Leerstandsquote unter 2 Prozent.

6. Beeinflussende Faktoren

Mehrere Faktoren prägen den Markt: Die Nähe zu Düsseldorf-Zentrum und dem Flughafen (15 Minuten entfernt) treibt die Attraktivität für Berufspendler. Die grüne Lage und Freizeitangebote (Eller Forst, Düsselwanderwege) wirken als Premiumfaktor, der Preise um 10 bis 15 Prozent über dem städtischen Durchschnitt hebt. Wirtschaftlich profitiert Vennhausen vom starken Düsseldorfer Arbeitsmarkt in Logistik und Dienstleistungen.

Herausforderungen ergeben sich aus der Energiewende: Viele Bestandsbauten erfüllen nicht die KfW-Effizienzstandards, was Sanierungskosten von 200 bis 400 Euro pro Quadratmeter verursacht. Steigende Zinsen und Baukosten (Inflation bei Materialien +5 Prozent) dämpfen Neubauinvestitionen. Positiv wirken Förderprogramme wie die KfW-Zuschüsse und die Düsseldorfer Wohnraumförderung, die den Einstieg erleichtern. Die Demografie – Alterung der Eigentümer – führt zu mehr Erbschaftsverkäufen, was das Angebot kurzfristig erhöht.

7. Vergleich mit anderen Stadtteilen Düsseldorfs

Im Vergleich zum Düsseldorfer Durchschnitt (4.593 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen, +2,4 Prozent zum Vorjahr) positioniert sich Vennhausen als preisgünstiger Vorort. Zentrale Bezirke wie Altstadt oder Flingern Nord erreichen 5.500 bis 6.000 Euro, mit Steigerungen von über 5 Prozent, während südliche Vororte wie Himmelgeist bei 4.800 Euro liegen. Vennhausen ist vergleichbar mit Lierenfeld (4.200 Euro) oder Unterbach (4.000 Euro), aber günstiger als der teure Bezirk 1 (über 6.000 Euro).

Mietseitig gehört Bezirk 8 zu den günstigsten (11,99 Euro pro Quadratmeter), im Gegensatz zu Pempelfort (15 Euro). Die Steigerungsrate in Vennhausen (ca. 1 Prozent jährlich) ist moderat gegenüber den 5 Prozent in aufstrebenden Vierteln wie Flingern Süd. Insgesamt bietet Vennhausen ein starkes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien, die zentrale Hektik meiden wollen.

8. Ausblick und Empfehlungen

Für 2026 und darüber hinaus wird eine moderate Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent erwartet, getrieben von anhaltender Nachfrage und begrenzten Neubauvorhaben (geplant: 50 neue Wohneinheiten bis 2027). Die Energiewende könnte Preise für saniertes Gut um 10 Prozent heben, während unrenovierte Objekte unter Druck geraten. Der Markt bleibt attraktiv für Eigennutzer, weniger für Renditejäger aufgrund von 3 bis 4 Prozent Bruttorendite.

Empfehlungen: Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen und Fördermittel nutzen. Verkäufer profitieren von Frühjahrsmarktphasen (März bis Juni). Investoren könnten in Sanierungsprojekte einsteigen, um von Mietsteigerungen zu profitieren. Insgesamt ist Vennhausen ein solider, zukunftssicherer Markt, der Stabilität und Wertsteigerungspotenzial vereint. Für detaillierte Beratung eignen sich lokale Makler oder Online-Plattformen zur Objektsuche.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Vennhausen

Vennhausen liegt am Rand des Eller Forsts, der zum Düsseldorfer Stadtwaldgürtel gehört, und in der Nähe des Unterbacher Sees. Wir als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen Vennhausen als einen ländlich geprägten Stadtteil, der mit vielen Einfamilienhäusern aufwartet. Wohnsiedlungen sind beispielsweise die Siedlungen Freiheit und Tannenhof. Der Nahversorgung dienen beispielsweise die benachbarten Zentren von Gerresheim und Eller.

Die Arbeitslosenquote erreicht in Vennhausen 8,6%, Zum Vergleich: Im gesamten Stadtbezirk 8 liegt die Quote durchschnittlich bei 12,6% und in ganz Düsseldorf bei 10,1% (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Vennhausen 2,03. Der Durchschnitt im Stadtbezirk 8 liegt bei 1,92 und ganz Düsseldorf kommt auf einen Durchschnittswert von 1,8. In Vennhausen gibt es drei Grundschulen, eine Realschule und zwei Förderschulen.

Vennhausen kam 2010 auf ein Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner von 31.432€. Die Bandbreite erreichte laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 Werte zwischen 21.249€ in Flingern-Süd und 82.719€ in Wittlaer. Damit gehört Lierenfeld zum mittleren Drittel im Stadtteilvergleich.

Gewerbe

Vennhausen ist ein vor allem durch Wohnbebauung geprägter Stadtteil.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.