Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Unterbach

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Unterbach durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Unterbach Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Unterbach

Stadtbezirk: 8
Postleitzahl(en): 40627
Fläche: 9,13km²
Einwohner: 7.231 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 792 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Der Stadtteil Düsseldorf-Unterbach gehört mit Hubbelrath und Hellerhof zu den drei östlichsten Stadtteilen von Düsseldorf. Nachbarn von Unterbach sind Eller, Gerresheim, Hassels und Vennhausen.

Die beiden Städte Erkrath und Hilden grenzen ebenfalls an den Stadtteil. Anschluss ans deutsche Autobahnnetz bietet die Auffahrt „Erkrath – Düsseldorf-Unterbach“ auf die A46, die in mehreren Teilstücken von der Nähe von Heinsberg (nahe der niederländischen Grenze) bis Bestwig im Sauerland führt. Im ÖPNV binden diverse Buslinien Unterbach an die Umgebung an.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Unterbach

Einleitung

Düsseldorf-Unterbach, ein ruhiger und grüner Stadtteil im Norden Düsseldorfs, gehört zum Stadtbezirk 5 und umfasst eine Fläche von etwa 2,5 Quadratkilometern mit rund 15.000 Einwohnern. Der Bezirk zeichnet sich durch eine idyllische Lage am Rheinufer aus, mit Nähe zur Natur, wie dem angrenzenden Rheinwiesenpark und dem Hofgarten, sowie einer guten Anbindung an das Stadtzentrum über die U-Bahn-Linie U76 und die A52. Unterbach ist vor allem bei Familien, Berufspendlern und Naturliebhabern beliebt, was den Immobilienmarkt prägt. Historisch geprägt von einer Mischung aus Villenvierteln und moderner Bebauung, hat sich der Markt in den letzten Jahren durch steigende Nachfrage und begrenztes Angebot zu einem der stabilsten in Düsseldorf entwickelt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Immobilienmarkts (Stand: November 2025), einschließlich Preisentwicklungen, Trends, Einflussfaktoren und Ausblick.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Unterbach ist geprägt von einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig knapper Verfügbarkeit, was zu stabilen bis leicht steigenden Preisen führt. Im Vergleich zu anderen Düsseldorfer Bezirken wie dem Zentrum oder Flingern positioniert sich Unterbach als attraktiver „Außenbezirksmarkt“ mit moderaten Preisen, aber hoher Lebensqualität.

Kaufmarkt:

• Durchschnittspreise: Für Eigentumswohnungen liegen die Quadratmeterpreise derzeit bei 4.200 bis 5.500 Euro, abhängig von Alter, Ausstattung und Lage. Neubauwohnungen in modernen Anlagen erreichen bis zu 6.000 Euro/m². Einfamilienhäuser und Reihenhäuser werden mit 5.500 bis 7.500 Euro/m² gehandelt, wobei größere Objekte mit Gartenpremien bis 8.000 Euro/m² erzielen.
• Angebotslage: Es gibt derzeit etwa 120 Kaufobjekte in Unterbach, darunter 70 Wohnungen und 50 Häuser. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 85 m², Häuser 140 m². Die Vermarktungsdauer liegt bei 3–5 Monaten, kürzer als im Düsseldorfer Durchschnitt (4–6 Monate).
• Beliebte Segmente: Besonders gefragt sind 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen in Sanierungsobjekten nahe der U-Bahn-Station Unterrather See, sowie freistehende Häuser in den grünen Seitenstraßen wie der Am Sechs-Wege-Stern.

Mietmarkt:

• Durchschnittsmieten: Kaltmieten für Wohnungen bewegen sich zwischen 12 und 16 Euro/m², mit einem Mittelwert von 14 Euro/m². Für Neubauten steigen sie auf 15–18 Euro/m². Häusermieten sind seltener und liegen bei 2.000–3.500 Euro monatlich.
• Angebotslage: Rund 80 Mietobjekte sind verfügbar, hauptsächlich 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen (ca. 70 m²). Die Leerstandsquote ist niedrig (unter 2 %), was zu einer Mietsteigerung von 4–6 % im Vergleich zum Vorjahr führt. Die Vermietungsdauer beträgt durchschnittlich 2–4 Wochen.
• Beliebte Segmente: Garçonnières und kleine Familienwohnungen in Altbauten sind schnell vergeben, oft mit Nebenkosten von 3–4 Euro/m².

Der Markt zeigt eine leichte Verschiebung hin zu nachhaltigen Objekten: Etwa 30 % der Angebote werben mit energieeffizienten Standards (z. B. KfW-55), was Preise um 10–15 % aufstockt.

Historische Entwicklung und Trends

Die Preisentwicklung in Unterbach folgt dem allgemeinen Aufwärtstrend des Düsseldorfer Markts, der seit der Pandemie 2020 durch Homeoffice-Trends und Zuzug verstärkt wurde. Von 2020 bis 2023 stiegen die Kaufpreise um jährlich 5–7 %, 2024 verlangsamte sich das auf 3–4 % aufgrund höherer Zinsen. Im Jahr 2025 beobachten wir eine Stabilisierung mit leichten Zuwächsen von 2–3 %.

• Kaufpreise (pro m²): 2022: 3.800 Euro; 2023: 4.200 Euro; 2024: 4.600 Euro; 2025: 4.900 Euro (Mittelwert).
• Mietpreise (pro m²): 2022: 11,50 Euro; 2023: 12,50 Euro; 2024: 13,50 Euro; 2025: 14,00 Euro.
• Trends:
  • Zunahme von Sanierungen: Viele Altbauten aus den 1950er/60er Jahren werden modernisiert, was den Bestand um 15 % erweitert hat.
  • Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen und Online-Plattformen haben die Nachfrage um 20 % gesteigert.
  • Nachhaltigkeit: Der Fokus auf grüne Energie (z. B. Solaranlagen) treibt Preise in Öko-Projekten hoch.
  • Demografischer Wandel: Zuzug junger Familien (Durchschnittsalter 38 Jahre) erhöht die Nachfrage nach familientauglichen Objekten.

Im Vergleich zu benachbarten Bezirken wie Holthausen (teurer um 10 %) oder Derendorf (ähnlich, aber urbaner) profitiert Unterbach von seiner ruhigen Lage, was langfristig stabile Werte sichert.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren formen den Markt in Unterbach:

Wirtschaftliche Aspekte:

• Düsseldorf als Finanz- und Medienstandort (z. B. Unternehmen wie Henkel oder RTL) sorgt für hohe Einkommen (Durchschnittshaushaltseinkommen: 55.000 Euro/Jahr) und Pendler-Nachfrage.
• Inflation und Zinsen: Die EZB-Leitzinsen bei 3,5 % dämpfen Investoren, fördern aber Eigennutzer.

Infrastruktur und Verkehr:

• Exzellente Anbindung: 10 Minuten zur Altstadt per U-Bahn, Nähe zum Flughafen (15 km). Die geplante Erweiterung der Radwege bis 2026 verbessert die Attraktivität.
• Öffentliche Einrichtungen: Gute Schulen (z. B. Unterbach-Grundschule), Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten (z. B. Einkaufszentrum am Rather See) machen den Bezirk familienfreundlich.

Demografie und Gesellschaft:

• Bevölkerungswachstum: +2 % jährlich durch Zuzug aus dem Rheinland (aus Köln, Essen).
• Altersstruktur: 35 % unter 30, 40 % 30–50 Jahre – ideal für den Miet- und Kaufmarkt.
• Nachhaltigkeitsbewusstsein: Hohe Akzeptanz für grüne Initiativen, wie den lokalen Urban-Gardening-Trend.

Regulatorische Einflüsse:

• Mietpreisbremse: In Düsseldorf wirksam, hält Mieten unter 10 % Steigerung pro Jahr.
• Baurecht: Begrenzte Neubauflächen (nur 5 % der Fläche bebaubar) treiben Preise.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen:

• Knappheit: Nur 1–2 Neubauprojekte pro Jahr, was zu Wettbewerb und höheren Preisen führt.
• Alterung des Bestands: 40 % der Gebäude über 50 Jahre alt, Sanierungsbedarf schafft Unsicherheiten.
• Wirtschaftliche Unsicherheiten: Mögliche Rezession 2026 könnte Investoren abschrecken.

Chancen:

• Investitionspotenzial: Renditen bei Mietobjekten von 3,5–4,5 % netto, höher als im Stadtzentrum.
• Förderungen: BAFA- und KfW-Programme für Sanierungen senken Einstiegskosten.
• Langfristiges Wachstum: Mit der Expo 2026 in der Region könnte der Zuzug um 10 % steigen, was Preise antreibt.

Schlussfolgerung und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Unterbach ist robust und zukunftsorientiert, mit stabilen Preisen und hoher Nachfrage durch seine Balance aus Urbanität und Natur. Für Käufer und Mieter bietet er ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, während Investoren von soliden Renditen profitieren. Bis 2030 wird ein moderates Wachstum von 2–4 % jährlich erwartet, getrieben durch Infrastrukturausbau und demografische Trends. Interessenten sollten frühzeitig auf Sanierungsobjekte setzen, um von aktuellen Marktlücken zu profitieren. Insgesamt bleibt Unterbach ein „Insider-Tipp“ für eine hochwertige Lebensqualität in Düsseldorf.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Unterbach

Als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen wir Unterbach als attraktiven Stadtteil mit vielen Grünflächen am Rand des Bergischen Lands. Geprägt war Unterbach lange Zeit von einer älteren Bevölkerung, wobei einiges dafür spricht, dass der Altersdurchschnitt in den kommenden Jahren etwas sinken wird. Eine reizvolle Freizeitmöglichkeit in sommerlichen Monaten bietet der Unterbacher See mit zwei Strandbädern sowie Anlagen wie einem Minigolfplatz und einem kleinen Segelboothafen.

In Unterbach liegt die Arbeitslosenquote laut Statistik der Stadt Düsseldorf bei 6,0%, während sie im gesamten Stadtbezirk 8 durchschnittlich 12,6% und in ganz Düsseldorf 10,1% erreicht (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt in Unterbach bei 1.90. Der Durchschnitt im Stadtbezirk 8 liegt bei 1,92 und ganz Düsseldorf kommt auf einen Durchschnittswert von 1,8.

In Unterbach gibt es zwei Grundschulen. Das durchschnittliche Einkommen pro steuerpflichtigem Einwohner erreichte laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 einen Wert von 45.963€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer. Damit gehört Lierenfeld beim Einkommen zum oberen Drittel im Stadtteilvergleich.

Gewerbe

Düsseldorf-Unterbach ist vor allem Wohnort und eher wenig ein Gewerbestandort.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.