Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schwalmtal

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Schwalmtal sowie in der Region Düsseldorf und am Niederrhein durch.

Die Immobiliensachverständigen in Schwalmtal untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im am niederrheinischen Bereich. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Schwalmtal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Schwalmtal eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für den Niederrhein und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Schwalmtal

Schwalmtal ist eine Gemeinde am Niederrhein im Westen des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Sie gehört dem Kreis Viersen an. Der Name der Gemeinde leitet sich von dem Fluss Schwalm ab, der diese auf seinem Weg zur Niederlande durchfließt. Die kreisangehörige Gemeinde ist ein Ort mit einer ausgeprägten Naturlandschaft, die bis heute weite Flächen des Ortes einnimmt. Der östliche Teil des Naturparks Maas-Schwalm-Nette befindet sich in der Region. Die Landschaft der Gemeinde ist geprägt von Wäldern, Seen und Auengebieten. Durch ihre großen landwirtschaftlich genutzten Flächen, welche den Teil der bebauten Areale überwiegen, konnte sich die Gemeinde ihre Natürlichkeit bewahren. Etwa 19.000 Einwohner leben heute in einer der vielen Ortsteile auf einer Fläche von rund 48 Quadratkilometer. Die im Jahr 1970 gegründete noch recht junge Gemeinde ist ein ländlicher, aber dennoch lebendiger Ort. Günstige Verkehrsanbindungen ermöglichen eine schnelle Erreichbarkeit der umliegenden Großstädte Mönchengladbach und Krefeld. Mit einem großen Kindergarten- und Schulangebot, vielen Einkaufsmöglichkeiten und einem aktiven Vereinsleben besitzt der Ort eine gut ausgestattete Infrastruktur. Während damals noch die Textil- und Metallindustrie das wirtschaftliche Umfeld des Ortes beherrschte, wird diese heute größtenteils von den Dienstleistungs- und Handelsunternehmen abgelöst. Günstige Konditionen für Gewerbe- und Industrieflächen machen die Gemeinde zu einem attraktiven Wirtschaftsstandort mit Zukunft.

Einleitung

Schwalmtal ist eine idyllische Gemeinde im Kreis Viersen in Nordrhein-Westfalen, die für ihre ländliche Ruhe, gute Anbindung an das Ruhrgebiet und eine hohe Lebensqualität bekannt ist. Mit rund 19.000 Einwohnern erstreckt sich die Gemeinde über mehrere Ortsteile wie Amern, Waldniel, Dilkrath, Hehler, Lüttelforst und Hostert. Der Immobilienmarkt in Schwalmtal spiegelt die Attraktivität der Region wider: eine stabile Nachfrage durch Familien, Pendler und Investoren, gepaart mit moderaten Preisentwicklungen. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre, beeinflusst durch stabile Bauzinsen, abgeflachte Baukosten und eine anhaltende Nachfrage nach Eigentum und Mietobjekten. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, Angebote sowie Ausblick und Empfehlungen für Marktteilnehmer.

Allgemeiner Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Schwalmtal ist geprägt von einer Balance zwischen Wohnen in naturnaher Umgebung und der Nähe zu urbanen Zentren wie Mönchengladbach und Viersen. Die Gemeinde profitiert von einer guten Infrastruktur, darunter Ausbauplänen für den öffentlichen Nahverkehr, die den Wert von Immobilien weiter steigern könnten. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist hoch, insbesondere in begehrten Lagen wie Waldniel oder Amern, wo Familien und junge Paare nach geräumigen Häusern mit Garten suchen. Der Markt umfasst hauptsächlich Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Eigentumswohnungen, mit einem Fokus auf Bestandsimmobilien und Neubauten. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegen die Preise in Schwalmtal unter dem Median, was den Ort für Erstkäufer attraktiv macht. Die Anzahl der Transaktionen ist stabil, mit einer leichten Zunahme bei Mietverträgen aufgrund von Pendlerzuzug. Regionale Unterschiede innerhalb der Ortsteile sind spürbar: Zentrale Lagen wie Amern sind teurer, während Randgebiete günstigere Optionen bieten.

Kaufmarkt: Preise und Entwicklung

Der Kaufmarkt in Schwalmtal entwickelt sich dynamisch, mit einem Fokus auf Eigentumswohnungen und Häuser. Stand November 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 2.814 €/m², was einem Anstieg von rund 5,08 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Für Häuser beträgt der Durchschnittspreis 2.736 €/m², mit einer moderaten Steigerung von 2,11 % zum Vorjahr, jedoch einem leichten Rückgang von 0,55 % im Vergleich zum Vorquartal. Diese Entwicklung spiegelt eine Stabilisierung wider, da höhere Zinsen die Preisanstiege dämpfen, während die Nachfrage durch niedrige Arbeitslosigkeit und regionale Wirtschaftskraft aufrechterhalten wird.

Neubauten erzielen höhere Preise, oft zwischen 2.900 €/m² und 3.300 €/m², dank moderner Ausstattung und Energieeffizienz. Bestandsimmobilien aus den 1970er- und 1980er-Jahren dominieren das Angebot und sind um 10-15 % günstiger. Regionale Variationen: In Amern und Waldniel liegen Preise bei 2.900 €/m², in Lüttelforst bei 2.500 €/m². Die Preisentwicklung seit 2022 zeigt eine kontinuierliche Aufwärtstendenz: Von 2.169 €/m² (2022) auf 2.753 €/m² (2025) für Häuser, getrieben durch Bevölkerungszuwachs und Infrastrukturausbau.

Mietmarkt: Preise und Entwicklung

Der Mietmarkt in Schwalmtal ist eng und von einer moderaten Steigerung geprägt. Im ersten Quartal 2025 beträgt die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen 7,97 €/m², ein Anstieg von 4,87 % zum Vorjahr und 0,76 % zum Vorquartal. Dies liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 8,84 €/m² und macht Schwalmtal für Mieter attraktiv. Für Häuser aus dem Bestand liegen die Mieten bei etwa 6,53 €/m², Neubauten bei 8,00 €/m². Größere Wohnungen (über 100 m²) kosten durchschnittlich 9,42 €/m², kleinere Appartements (unter 60 m²) 7,75 €/m².

Die Entwicklung seit 2018 zeigt eine Verdopplung der Mieten von 5,93 €/m² auf 8,05 €/m², beeinflusst durch Inflation und Nachfrage. Die Auslastung ist hoch (über 95 %), mit Wartezeiten von 2-4 Monaten in zentralen Lagen. Provisionsfreie Angebote von Privatvermieter machen rund 20 % des Marktes aus und sind besonders bei jungen Familien gefragt.

Aktuelle Angebote und Transaktionsbeispiele

Der Markt bietet eine breite Palette an Objekten. Aktuell sind etwa 90 Immobilien zum Kauf und 30 zur Miete gelistet. Beispiele für Kaufangebote:

• Einfamilienhaus in Viersen (nahe Schwalmtal), 195 m², 5 Zimmer, 449.000 € (ca. 2.300 €/m²), verfügbar ab November 2025.
• Reihenmittelhaus in Niederkrüchten (Grenze zu Schwalmtal), 102 m², 4 Zimmer, 360.000 € (ca. 3.529 €/m²), ab September 2025.
• Neubau-Haus, 146 m², 4 Zimmer, 620.000 € (4.247 €/m²), mit Garten und Terrasse.

Für Mieten:

• 3-Zimmer-Wohnung, 70 m², 630 € (9 €/m²), zentral in Waldniel.
• Maisonette-Wohnung, 100 m², 5 Zimmer, 750 € (7,50 €/m²), ab April 2025.
• Vollmöblierte Ferienwohnung, 76 m², 1.180 € (15,50 €/m²), kurzfristig.

Neubauvorhaben, wie Zweifamilienhäuser mit Mietkauf-Optionen (ab 419.995 €), gewinnen an Popularität. Der Markt ist von lokalen Maklern wie Zuhause Immobilien oder Volksbank Immobilien GmbH geprägt, die provisionsfreie Verkäufe fördern.

Prognose und Einflussfaktoren

Für 2026 wird eine leichte Preiserhöhung von 1-3 % erwartet, abhängig von EZB-Zinsentscheidungen und regionalem Wachstum. Positive Faktoren sind der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur und eine steigende Pendler-Nachfrage aus dem Ruhrgebiet. Risiken umfassen steigende Baukosten und eine mögliche Abschwächung durch höhere Zinsen. Langfristig profitiert Schwalmtal von seiner naturnahen Lage und der Stabilität des NRW-Wohnungsmarkts, der eine jährliche Mietsteigerung von 2-4 % prognostiziert. Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, da Förderungen für Sanierungen den Wert steigern.

Fazit und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Schwalmtal bietet 2025 eine solide Basis für Käufer und Mieter: moderate Preise, stabile Entwicklung und hohe Lebensqualität. Für Käufer eignen sich Bestandsimmobilien in Randlagen als Einstieg, während Mieter von provisionsfreien Angeboten profitieren können. Empfehlungen: Führen Sie eine individuelle Bewertung durch, berücksichtigen Sie Energieausweise und nutzen Sie lokale Makler für exklusive Deals. Insgesamt ist Schwalmtal ein attraktiver Standort für langfristige Investitionen, mit Potenzial für weitere Wertsteigerungen durch regionale Dynamik.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Auffällig an Schwalmtal sind seine vielen Mühlen,

weshalb der Gemeinde auch der Name „Tal der Mühlen“ zugesprochen wurde. Im Naherholungsgebiet Hariksee stößt der Besucher auf die älteste Wassermühle am Niederrhein, die Mühlrather Mühle. Im Ortsteil Amern befindet sich ein alter Mühlenturm, der Anfang des 19. Jahrhunderts errichtet wurde. Das imposante Schloss Clee im Ortsteil Waldniel erinnert an den damaligen Reichtum. Im Ortskern direkt am historischen Marktplatz trifft man auf ein weiteres markantes Bauwerk – dem Wahrzeichen der Gemeinde – aus dem 19. Jahrhundert, die neugotische Pfarrkirche St. Michael. Naturliebhaber sind in der malerischen Gemeinde genau richtig. So können sie dort in einer der vielen Naturareale vielen Freizeitaktivitäten nachgehen. Rad fahren und Wandern im Waldgebiet Schomm oder der Happelter Heide sowie mit dem Boot auf dem Hariksee die idyllische Landschaft genießen – den Besuchern der Gemeinde wird vieles geboten. Hiesige Lokalitäten und Restaurants versüßen den Naturfreunden ihre Entdeckungstour mit vielfältigen Köstlichkeiten. Ein kulturelles Highlight der Gemeinde stellen die Schwalmtal-Zupfern dar, welche zum größten Gitarrenorchester Europas gehören. Weiterhin beleben zahlreiche Konzerte, Theateraufführungen und Kabarett-Programme in der Aula des Gymnasiums St. Wolfhelm die Kultur der Gemeinde.

Schwalmtal ist ein Ort, den sich viele Menschen zu ihrer Wahlheimat gemacht haben.

Ein Grund dafür sind seine gediegenen Ortsteile, die dennoch nicht völlig isoliert, sondern nah an den Oberzentren gelegen sind. Es ist ein Ort, der zentral zwischen den Niederlanden und den Großstädten Krefeld und Mönchengladbach liegt. Diese Tatsache macht den Immobilienmarkt dort für viele Menschen attraktiv. Besonders bei jungen Familien ist die Gemeinde bestrebt, ihnen den Bau von Immobilien mit günstigen Konditionen für Baugrundstücke zu erleichtern. In der Gemeinde haben sie die Chance, Objekte mit niedrigeren Immobilienwerten zu erwerben. Der westliche Teil des Kreises Viersen, zu welchem auch die Gemeinde zählt, weist nämlich geringere Immobilienwerte auf als der Ostkreis. Einfluss darauf hat die Erreichbarkeit zur Metropolregion Düsseldorf. Der Immobiliengutachter erkennt für Schwalmtal stabile Baulandpreise. Eine ausgeklügelte Infrastruktur belebt den Immobilienmarkt in der Gemeinde. Viele Menschen sind gewillt, sich dort nach Immobilien umzuschauen. Dabei handelt es sich zum einen größtenteils um neue Ein- und Zweifamilienhäuser. Zum anderen sind gleichermaßen Bestandsimmobilien gefragt. Der Vorteil, mit solch einem Erwerb ein besser gelegenes und größeres Grundstück zu bekommen, bewegt viele Wohnraumsuchende zum Kauf einer gebrauchten Immobilie.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Schwalmtal beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.