Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Delbrück

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Delbrück sowie in der Region des Kreises Paderborn durch.

Die Immobiliensachverständigen in Delbrück untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes in der Region Westfalen und Ostwestfalen-Lippe. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Delbrück. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Delbrück eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Teutoburger Wald und Ostwestfalen und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Delbrück

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Detmold
Landkreis: Kreis Paderborn
Postleitzahl(en): 33129
Einwohner: 31.964 (31. Dez. 2015)

Die Stadt Delbrück befindet sich am Nordwestrand des Kreises Paderborn. Zehn Stadtteile verteilen sich auf eine Fläche von 157,38km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 203 EinwohnerInnen/km² und damit etwas unterhalb des Durchschnitts im Kreis Paderborn (244 EinwohnerInnen/km²).

Durch das Stadtgebiet fließt die Lippe.

Einleitung

Delbrück, eine charmante Kleinstadt im Kreis Paderborn in Nordrhein-Westfalen, zählt mit rund 30.000 Einwohnern zu den dynamischen Kommunen der Region. Die Stadt erstreckt sich über zehn Ortsteile, darunter Delbrück-Mitte, Anreppen, Ostenland und Westenholz, und profitiert von ihrer idyllischen Lage zwischen dem Paderborner Land und dem Teutoburger Wald. Der Immobilienmarkt in Delbrück ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum, die durch die Nähe zu Paderborn, gute Verkehrsanbindungen über die B64 und eine florierende Wirtschaft getrieben wird. Branchen wie Möbelindustrie, Pharmazie und Automobilzulieferer sorgen für eine hohe Beschäftigungsrate und ziehen Familien sowie Pendler an. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Erholung nach den Turbulenzen der Vorjahre, mit leichten Preissteigerungen bei Mieten und stabilen Kaufpreisen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preisentwicklungen, Marktfaktoren, Segmente und zukünftige Perspektiven basierend auf den neuesten Marktbeobachtungen.

Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Delbrücks Attraktivität als Wohnstandort basiert auf einer harmonischen Mischung aus urbaner Nähe und ländlicher Ruhe. Die Stadt ist nur 15 Kilometer von Paderborn entfernt, was eine schnelle Anbindung an den Regionalverkehr und den Flughafen Paderborn-Lippstadt ermöglicht. Innerhalb der Stadt dominieren ruhige Wohnviertel mit guter Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen wie das Römerlager Anreppen oder das Heimatmuseum Ostenland machen Delbrück familienfreundlich. Die wirtschaftliche Stärke liegt in mittelständischen Unternehmen, die eine Arbeitslosenquote unter dem NRW-Durchschnitt halten. Dies fördert die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in den wachsenden Ortsteilen wie Delbrück-Mitte und Benhausen.

Demografisch wächst die Bevölkerung langsam, was zu einem ausgewogenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage führt. Die Stadt fördert nachhaltige Entwicklung durch Projekte wie energieeffiziente Neubauten und Grünflächen, was langfristig den Immobilienwert steigert. Allerdings wirken sich überregionale Faktoren wie steigende Baukosten und Zinsen auf den Markt aus, wodurch Neubauvorhaben verzögert werden.

Aktuelle Preisentwicklungen

Der Immobilienmarkt in Delbrück hat sich 2025 nach einer Phase der Stagnation in den Vorjahren leicht erholt. Die Quadratmeterpreise für Kaufimmobilien liegen im Durchschnitt bei etwa 2.600 bis 2.900 Euro, mit einer Steigerung von rund 1-2 Prozent im Vergleich zu 2024. Mietpreise sind robuster und haben um 4-6 Prozent zugenommen, getrieben durch höhere Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Die Preisentwicklung variiert je nach Objekttyp und Lage: Zentrale Lagen wie Delbrück-Mitte sind teurer, während Randlagen günstiger bleiben.

Diese Werte basieren auf Angebotspreisen und tatsächlichen Transaktionen. Für Häuser reicht die Spanne von 2.400 Euro in älteren Beständen bis zu 3.000 Euro für moderne Objekte. Wohnungen sind etwas günstiger, mit einem Tief von 2.000 Euro in Randbezirken und einem Hoch von 3.200 Euro in Neubauten. Grundstücke kosten durchschnittlich 200-300 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Bebaubarkeit.

Kaufmarkt im Detail

Der Kaufmarkt in Delbrück ist stabil, mit einer Präferenz für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser. Im Jahr 2025 wurden etwa 150-200 Transaktionen abgeschlossen, hauptsächlich in den Größenklassen von 100-150 Quadratmetern. Der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus liegt bei 350.000-450.000 Euro, wobei energieeffiziente Sanierungen den Wert um 10-15 Prozent steigern. Eigentumswohnungen, oft in Mehrfamilienhäusern aus den 1970er- und 1980er-Jahren, kosten 200.000-300.000 Euro für 80-100 Quadratmeter. Die Nachfrage nach Neubauten ist hoch, doch Baukosten von 3.000-3.500 Euro pro Quadratmeter bremsen das Angebot. Beliebte Ortsteile sind Delbrück-Mitte für Pendler und Anreppen für Naturliebhaber. Im Vergleich zu Paderborn sind Preise hier 15-20 Prozent niedriger, was Delbrück attraktiv für Erstkäufer macht.

Mietmarkt im Detail

Der Mietmarkt ist dynamischer und leidet unter einem leichten Mangel an Angeboten, was zu einer Zunahme der Preise führt. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen beträgt 9,00-10,50 Euro pro Quadratmeter, für Häuser 10,50-12,00 Euro. Eine 3-Zimmer-Wohnung (80 m²) kostet monatlich 700-850 Euro, ein Einfamilienhaus (120 m²) 1.200-1.400 Euro. Die Steigerung resultiert aus höheren Energiekosten und einer Zunahme von Zuzüglern aus umliegenden Städten. Neubauwohnungen erzielen 11-13 Euro pro Quadratmeter, während Altbauten bei 7-9 Euro liegen. Die Leerstandsquote ist niedrig (ca. 2-3 Prozent), was Vermieter eine gute Verhandlungsposition gibt. Familienwohnungen und barrierefreie Objekte sind besonders gefragt.

Einflussfaktoren und Herausforderungen

Mehrere Faktoren formen den Markt: Die gute Wirtschaftslage in NRW und die Nähe zu Paderborn treiben die Nachfrage, während steigende Zinsen (aktuell 3-4 Prozent für Immobilienkredite) Käufer bremsen. Demografische Trends wie Alterung der Bevölkerung fördern den Bedarf an barrierefreiem Wohnen. Umweltfaktoren spielen eine Rolle: Förderungen für Sanierungen (z. B. KfW-Programme) machen ältere Bestände attraktiver. Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel im Baugewerbe, der Neubau verzögert, und regulatorische Hürden wie die Mietpreisbremse, die in Delbrück nur mäßig greift. Zudem wirken sich Inflation und Energiepreise auf Nebenkosten aus, die nun 3-4 Euro pro Quadratmeter betragen.

Ausblick und Empfehlungen

Für 2026 wird eine weitere moderate Steigerung der Preise erwartet: +1-2 Prozent bei Käufen und +3-5 Prozent bei Mieten, unterstützt durch wirtschaftliche Erholung und Infrastrukturinvestitionen. Der Markt bleibt käuferfreundlich für Investoren, da Renditen von 4-5 Prozent bei Mietobjekten möglich sind. Potenzielle Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von Förderungen zu profitieren. Vermieter profitieren von der stabilen Nachfrage, sollten aber auf Mieterbindung achten. Insgesamt ist Delbrück ein solider Markt für langfristige Investitionen, mit Potenzial für Wertsteigerungen durch regionale Entwicklung. Interessenten werden empfohlen, lokale Makler zu konsultieren, um von individuellen Bewertungen zu profitieren.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Delbrück präsentiert sich 2025 als ausgewogen und zukunftsorientiert, mit stabilen Preisen und wachsender Attraktivität. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, guter Lage und bezahlbarem Wohnraum macht die Stadt zu einer empfehlenswerten Option für Familien, Pendler und Investoren. Trotz Herausforderungen wie steigender Baukosten bietet Delbrück Chancen für nachhaltige Wertsteigerungen. Wer den Markt nutzen möchte, sollte frühzeitig handeln, um von der aktuellen Stabilität zu profitieren.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Delbrück

Als Immobiliengutachter für Delbrück und Umgebung sehen wir die Lage der Stadt im reizvollen Delbrücker Land sowie die Nachbarschaft zu Paderborn als einen Vorteil des Wohnorts. Die Nachbarstadt Paderborn spielt auch bei der Arbeitsplatzversorgung für die Delbrücker eine Rolle.

Laut Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2014 gab es 2013 in Delbrück 4.705 berufliche EinpendlerInnen und 9.265 berufliche AuspendlerInnen. 3.029 der AuspendlerInnen pendelten damals tatsächlich zur Arbeit nach Paderborn. 1.202 pendelten nach Rietberg, 649 nach Hövelhof, 497 nach Salzkotten und 492 nach Lippstadt. Der Kreis Paderborn kam im Dezember 2016 auf eine Arbeitslosenquote von 5,6%. Dagegen lag die Quote im selben Monat in NRW bei 7,4% und in Deutschland bei 5,8%.

Delbrück bezeichnet sich selbst als Sportstadt. Zur sportlichen Infrastruktur gehören unter anderem ein Hallenbad, eine Swin-Golf-Anlage und natürlich die Lippe, auf der Kanuten unterwegs sind. Wandern und Spazierengehen kann man im Steinhorster Becken, das laut Stadt-Delbrück.de als das größte von Menschenhand geschaffene Biotop in Nordrhein-Westfalen gilt. Eine Ausflugsmöglichkeit bietet zudem der Tierpark Nadermann im Stadtteil Schöning.

Das Wahrzeichen Delbrücks ist der schiefe Kirchturm der katholischen Pfarrkirche St. Johannes Baptist. Sehenswert sind daneben beispielsweise die Fachwerkhäuser im Ortskern. Ein Kulturort Delbrücks ist die Stadthalle mit Veranstaltungen wie Konzerten und Comedy. In der Stadt gibt es sechs Grundschulen, zwei Hauptschulen, eine Realschule und ein Gymnasium sowie jeweils eine Förderschule und eine Gesamtschule. Als Einkaufsstadt wirbt Delbrück für sich mit einem vielfältigen Einzelhandel, vielen inhabergeführten Fachgeschäften und einem breiten Mix an Branchen.

Wirtschaftsstandort

Als Immobiliengutachter für Delbrück und Umgebung sehen wir die Nachbarschaft zu Paderborn auch als Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Delbrück kommt durch diese Nachbarschaft auch als Ausweichstandort für diejenigen infrage, die ursprünglich Paderborn als Standort geplant haben. Als Gewerbegebiete in Delbrück nennt die städtische Website das Gewerbegebiet Grubebachstraße sowie die Gewerbegebiete Lippstädter Straße und Bösendamm.

Delbrück hatte 2016 einen Hebesatz der Grundsteuer B von 423% und einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 415%. Laut Angaben der IHL Ostwestfalen zu Bielefeld auf Basis von Zahlen der Michael Bauer Research GmbH lag der Kaufkraftindex 2016 etwas unter dem Referenzwert 100. Die Umsatzkennziffer und die Einzelhandelszentralität erreichten dagegen Werte deutlich unter diesem Referenzwert. Kaufkraft floss also aus der Stadt ins Umland ab.

Lage und Verkehr

Delbrück grenzt im Kreis Paderborn an die Städte Paderborn und Salzkotten sowie an die Gemeinde Hövelhof. Weitere Nachbarn Delbrücks sind die Städte Rietberg und Verl aus dem Kreis Gütersloh sowie die Stadt Lippstadt aus dem Kreis Soest im Regierungsbezirk Arnsberg. Delbrück ist knapp 68 Kilometer von Münster und knapp 66 Kilometer von Osnabrück entfernt. Bis nach Bielefeld sind es etwa 29 Kilometer und bis Hamm (Westfalen) ca. 52 Kilometer. Kassel liegt in einer Entfernung von etwa 81,5 Kilometern und Göttingen von etwa 97,5 Kilometern (alle Angaben: Luftlinie).

Nicht allzu weit von Delbrück entfernt liegt die Anschlussstelle Rheda-Wiedenbrück an die A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin) und die Anschlussstelle Paderborn-Schloss Neuhaus an die A33 (Osnabrück bis Bad Wünnenberg). Angebunden ist Delbrück zudem an die Bundesstraße B64 (Telgte bis Seesen). Zwar besitzt Delbrück keinen eigenen Bahnhof, aber das benachbarte Paderborn bietet Anschluss ans Schienennetz. Dort halten auch jeweils ein ICE- und ein IC-Zug sowie ein Regionalexpress und diverse Regionalbahnen. Im ÖPNV gehört Delbrück zum Nahverkehrsverbund Paderborn/Höxter. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind Paderborn-Lippstadt, Münster-Osnabrück und Kassel-Calden.

Nachbarort im Kreis sind: Altenbeken, Bad Lippspringe, Bad Wünnenberg, Borchen, Büren, Hövelhof, Lichtenau und Paderborn.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Delbrück beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.