Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Borchen

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Borchen sowie in der Region des Kreises Paderborn durch.

Die Immobiliensachverständigen in Borchen untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes in der Region Westfalen und Ostwestfalen-Lippe. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Borchen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Borchen eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Teutoburger Wald und Ostwestfalen und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Borchen

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Detmold
Landkreis: Kreis Paderborn
Postleitzahl(en): 33178
Einwohner: 13.447 (31. Dez. 2015)

Die Gemeinde Borchen liegt mitten im Kreis Paderborn. Sie besteht aus fünf Ortschaften auf einer Fläche von 77,28 km².

Die Bevölkerungsdichte erreicht 174 EinwohnerInnen/km², was unter dem Durchschnitt des Kreises Paderborn liegt (244 EinwohnerInnen/km²).

Einleitung

Borchen ist eine idyllische Gemeinde im Kreis Paderborn in Nordrhein-Westfalen, Deutschland, mit etwa 13.000 Einwohnern. Die Gemeinde erstreckt sich über fünf Ortsteile – Alfen, Dörenhagen, Etteln, Kirchborchen und Nordborchen – und zeichnet sich durch eine malerische Landschaft im Paderborner Land aus, die von sanften Hügeln, Wäldern und landwirtschaftlichen Flächen geprägt ist. Die Nähe zur Großstadt Paderborn (ca. 10 km entfernt) kombiniert mit der ländlichen Ruhe macht Borchen zu einem attraktiven Wohnort für Familien, Pendler und Ruhesuchende. Die gute Verkehrsanbindung über die Autobahn A33 und mehrere Bundesstraßen fördert die Nachfrage nach Immobilien, da viele Bewohner in Paderborn oder umliegenden Städten arbeiten.

Der Immobilienmarkt in Borchen ist stabil und familienorientiert, mit einem Fokus auf Einfamilienhäuser und Reihenhäuser. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Preisentwicklung, beeinflusst durch allgemeine wirtschaftliche Faktoren wie steigende Zinsen und eine anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in ländlichen Regionen. Der Markt ist weniger dynamisch als in Metropolen, aber attraktiv für Investoren aufgrund guter Renditechancen durch Mietwohnungen. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, Preisentwicklungen, Marktsegmente, Faktoren und Ausblick basierend auf Daten bis November 2025.

Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Borchen ist geprägt von einem ausgewogenen Angebot und einer stetigen Nachfrage. Im September 2025 standen etwa 72 Häuser und 13 Eigentumswohnungen zum Verkauf, während rund 61 Mietwohnungen angeboten wurden. Die Transaktionszahlen sind moderat, mit einer monatlichen Verkaufsrate von etwa 75 Häusern in den Vorwochen. Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Objekte in ruhigen Lagen, da viele Käufer aufgrund höherer Baukosten und Energiepreise auf Nachhaltigkeit achten.

Der Markt ist regional eingebettet in das Paderborner Land, wo Borchen als „grünes Pendant“ zu Paderborn gilt. Die Bevölkerung wächst leicht durch Zuzug junger Familien, was den Bedarf an größeren Wohnungen und Häusern steigert. Allerdings dämpft eine leichte Überalterung der Bestandsimmobilien die Dynamik, da Sanierungen notwendig sind. Insgesamt herrscht ein Käufermärkte mit Verhandlungsspielraum von bis zu 5–10 % unter dem Angebotspreis.

Preisentwicklung für Kaufimmobilien

Die Kaufpreise in Borchen haben sich in den letzten Jahren stabil entwickelt, mit einem moderaten Anstieg von etwa 6,6 % im Vorjahr und 25,5 % über fünf Jahre. Im Oktober 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei 2.551 €, für Eigentumswohnungen bei 2.720 €. Häuser sind im Schnitt günstiger als Wohnungen, da sie oft in suburbanen Lagen liegen und mehr Grundstücksfläche bieten.

• Häuser: Der Durchschnittspreis beträgt 2.285 €/m² (September 2025), mit einem Spannungsbereich von 1.102 €/m² für ältere Objekte bis 4.120 €/m² für Neubauten. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche ergibt sich ein Kaufpreis von ca. 342.000 €. Im Vergleich zu 2024 ist ein leichter Anstieg von 1,4 % im letzten Monat zu verzeichnen, getrieben durch Neubauvorhaben.
• Wohnungen: Hier liegt der Preis bei 2.237 €/m², mit einer erwarteten Steigerung von +0,83 % für das vierte Quartal 2025. Eine 80-m²-Wohnung kostet durchschnittlich 179.000 €. Die Preise sind im Vorjahr um +0,1 % gesunken, was auf ein ausgewogenes Angebot hinweist.

Die Entwicklung zeigt eine positive Tendenz: Von 2022 bis 2025 stiegen die Hauspreise um ca. 15 %, beeinflusst durch niedrige Zinsen bis 2023 und anschließende Stabilisierung. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (ca. 3.500 €/m²) ist Borchen um 25–30 % günstiger, was es für Erstkäufer attraktiv macht.

Mietmarkt und Mietspiegel

Der Mietmarkt in Borchen ist eng und familienfreundlich, mit einer hohen Nachfrage nach langfristigen Mietverträgen. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt im September 2025 bei 8,21 €/m² kalt, für Häuser bei 9,37 €/m². Für eine 60-m²-Wohnung ergibt sich eine monatliche Kaltmiete von ca. 492 €, zuzüglich Nebenkosten von 2–3 €/m².

• Wohnungen: Der Mietspiegel zeigt 7,61 €/m² als Durchschnitt, mit einer Prognose von +1,05 % für Q4 2025. Bestandswohnungen kosten 5,72 €/m², Neubauten 7,31 €/m². In beliebten Lagen wie Kirchborchen steigen Preise auf bis zu 12,67 €/m², in peripheren Bereichen sinken sie auf 7,06 €/m².
• Häuser: Mieten für Bestandshäuser liegen bei 5,44 €/m², Neubauten bei 6,37 €/m². Der Anstieg gegenüber 2024 beträgt 7,35 %, was auf steigende Nachfrage durch Pendler zurückzuführen ist.

Die Mietpreisentwicklung ist positiv, mit einem Anstieg von 12,2 % für Bestandswohnungen in den letzten Jahren, während Neubauten stabil blieben (-4,1 %). Die Rendite für Anleger liegt bei ca. 3–4 %, was Borchen als solide Anlageimmobilie positioniert. Die Verfügbarkeit ist begrenzt, mit Wartezeiten von 2–4 Monaten für geeignete Objekte.

Marktsegmente und regionale Unterschiede

• Einfamilienhäuser und Reihenhäuser: Dominieren mit 54 Angeboten (Stand November 2025), ideal für Familien. Beliebte Typen sind Bungalows und Doppelhaushälften, oft mit Gärten von 500–800 m².
• Eigentumswohnungen: Weniger verbreitet (ca. 13 Angebote), hauptsächlich in Mehrfamilienhäusern in Kirchborchen. Geeignet für Singles oder Paare, mit Fokus auf barrierefreie Neubauten.
• Neubau und Sanierung: 10 Neubauhäuser und 45 Baugenehmigungen deuten auf Wachstum hin. Energieeffiziente Objekte (KFW-Standard) erzielen 20–30 % Aufschlag.
• Grundstücke: Der Bodenrichtwert liegt bei 2,30 €/m² (Juni 2025), mit 5 Angeboten. Bauland in guter Lage kostet 150–250 €/m², beeinflusst durch die Nähe zur A33.

Regionale Unterschiede: Kirchborchen ist teurer (bis +15 % durch Infrastruktur), während Etteln und Alfen günstiger sind (–10 %). Gute und mittlere Lagen überwiegen, mit Fokus auf familienfreundliche Viertel.

Einflussfaktoren

Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt:

• Wirtschaftlich: Nähe zu Paderborns Arbeitsplätzen (z. B. Sennheiser, Diebold Nixdorf) treibt Pendler-Nachfrage. Die Arbeitslosenquote im Kreis liegt bei unter 5 %.
• Demografisch: Zuzug von Familien (Kindergärten und Schulen in jedem Ortsteil) steigert den Bedarf an 4–5-Zimmer-Objekten.
• Infrastruktur: Gute Anbindung an A33 und Buslinien nach Paderborn; kulturelle Highlights wie Burg Borchen und Kloster Dahl erhöhen die Attraktivität.
• Regulatorisch: Förderungen für Sanierungen (z. B. KfW-Zuschüsse) und strenge Energieverordnungen beeinflussen Preise positiv.
• Herausforderungen: Steigende Zinsen (aktuell 3–4 %) dämpfen Käufe; Überalterung des Bestands erfordert Investitionen in Modernisierungen.

Ausblick und Empfehlungen

Für 2026 wird eine moderate Preiserhöhung von 1–2 % erwartet, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Neubauvorhaben könnten das Angebot erweitern, aber der Fokus auf nachhaltige Bauten hält Preise stabil. Investoren profitieren von attraktiven Renditen, während Käufer in Borchen günstigen Einstieg finden.

Empfehlungen: Für Käufer eignen sich energieeffiziente Häuser in Kirchborchen; Mieter sollten langfristige Verträge anstreben. Eine professionelle Bewertung ist ratsam, da Lage und Zustand bis zu 20 % Varianz erzeugen. Borchen bleibt ein solider Markt für langfristiges Wohnen und Investieren.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Borchen

Wir als Experten der Immobilienbewertung in Borchen und Umgebung sehen die Lage der Gemeinde in Nachbarschaft zu Paderborn als einen Vorteil des Wohnorts. Die Bewohner Borchens profitieren vom Einzelhandel sowie von den Kultur- und Freizeitmöglichkeiten in der großen Nachbarstadt. Für die Arbeitsplatzversorgung spielt Paderborn ebenfalls eine Rolle. Laut einem Bericht des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2014 gab es in Borchen 2013 insgesamt 1.965 berufliche EinpendlerInnen und 5.187 berufliche AuspendlerInnen.

3.185 der AuspendlerInnen pendelten damals nach Paderborn. Mit großem Abstand folgten als Ziele Salzkotten (266 AuspendlerInnen), Büren (199 AuspendlerInnen) und Bielefeld (140 AuspendlerInnen). Der Kreis Paderborn hatte im Dezember 2016 eine Arbeitslosenquote von 5,6%. Dagegen kamen NRW auf 7,4% und Deutschland auf 5,8%.

Borchen wirbt für sich mit einer weitgehend unberührten Landschaft, die man beispielsweise auf dem Aussichtspunkt Teufelsstein überblickt. Einer attraktiven Freizeitgestaltung dienen in der Gemeinde unter anderem das Bauernhofcafé mit Kaffee- und Vesperstube Kapellenhof sowie die Skateanlage mit BMX-Bahn und der Abenteuerspielplatz am Flusslauf der Altenau und der Paddelteich „Im Mirsch“ im Ortsteil Etteln. Er bietet eine Möglichkeit zum Kanufahren, eine Reithalle, zwei Wassertretbecken und einen Spielplatz. Möglichkeiten für sportliche Aktivitäten gibt es darüber hinaus unter anderem auf acht Tennisplätzen.

Besondere historische Bauwerke in Borchen sind der Mallinckrodthof mit reizvollem Fachwerk in Nordborchen und die ca. 300 Hektar große Anlage des Schlosses Hamborn. Die Schullandschaft besteht aus drei Grundschulen an fünf Standorten und einer Sekundarschule. Zudem gibt es die Rudolf-Steiner-Schule im Schloss Hamborn.

Wirtschaftsstandort

Als Immobiliengutachter für Borchen und Umgebung sehen wir die gute Autobahnanbindung der Gemeinde sowie die Nachbarschaft zur Großstadt Paderborn als Pluspunkte des Wirtschaftsstandortes. Borchen wirbt mit sehr günstigen Grund- und Gewerbesteuern. Mit einem Hebesatz der Grundsteuer B und einem Gewerbesteuer-Hebesatz von jeweils 405% hatte Borchen 2016 in beiden Fällen hinter Bad Lippspringe den zweitniedrigsten Wert im Kreis Paderborn. Laut Angaben der IHL Ostwestfalen zu Bielefeld auf Basis von Zahlen der Michael Bauer Research GmbH lag der Kaufkraftindex 2016 etwas unter dem Referenzwert 100. Die Umsatzkennziffer sowie die Einzelhandelszentralität unterschritten diesen Wert deutlicher. Kaufkraft floss also aus der Stadt ins Umland ab.

Lage und Verkehr

Borchen grenzt innerhalb des Kreises Paderborn an die Kommunen Bad Wünnenberg, Büren, Lichtenau, Paderborn und Salzkotten. Die Gemeinde ist knapp 81 Kilometer von Osnabrück und ca. 82 Kilometer von Münster entfernt. Bis nach Bielefeld sind es von Borchen aus ungefähr 41,5 Kilometer, bis Hamm (Westfalen) ca. 62,5 Kilometer und bis Hagen etwa 93,5 Kilometer. Göttingen ist ungefähr 84,5 Kilometer weit weg und Kassel etwa 66 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).

Borchen hat mit den Auffahrten Borchen und Etteln Anschluss an die Autobahn A33 (Osnabrück bis Bad Wünnenberg). Beim nahegelegenen Autobahnkreuz Wünnenberg-Haaren ist ein Wechsel auf die A44 (Aachen bis Hessisch-Lichtenau) möglich. Nahe am Gemeindegebiet liegt auch die Bundesstraße B68 (Cloppenburg bis Warburg). Für einen Anschluss an das deutsche Schienennetz bietet sich eine Fahrt ins benachbarte Paderborn an. Hier halten neben Regionalbahnen und Regional-Express-Zügen auch ein IC- und ein ICE-Zug. Im ÖPNV gehört Borchen zum Nahverkehrsverbund Paderborn/Höxter. Busse binden die Gemeinde unter anderem ans benachbarte Paderborn an. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind Paderborn-Lippstadt, Münster-Osnabrück und Kassel-Calden.

Nachbarorte im Kreis sind: Altenbeken, Bad Lippspringe, Bad Wünnenberg, Borchen, Büren, Delbrück, Hövelhof, Lichtenau, Salzkotten und Paderborn.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Borchen beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.