Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Lichtenau (Westfalen)

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Lichtenau sowie in der Region des Kreises Paderborn durch.

Die Immobiliensachverständigen in Lichtenau untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes in der Region Westfalen und Ostwestfalen-Lippe. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Lichtenau (Westfalen). Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Lichtenau (Westfalen) eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Teutoburger Wald und Ostwestfalen und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Lichtenau (Westfalen)

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Detmold
Landkreis: Kreis Paderborn
Postleitzahl(en): 33162–33165
Einwohner: 10.589 (31. Dez. 2015)

Die Stadt Lichtenau befindet sich am Ostrand des Kreises Paderborn. Sie besteht aus 15 Stadtteilen auf einer Fläche von 192,57km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei nur 55 EinwohnerInnen/km².

Das ist der niedrigste Wert im gesamten Kreis. Der Kreisdurchschnitt beträgt 244 EinwohnerInnen/km². Lichtenau (Westfalen) ist ein Teil des Naturparks Teutoburger Wald/Eggegebirge.

Einleitung

Lichtenau, eine charmante Kleinstadt im Kreis Paderborn in Nordrhein-Westfalen, liegt idyllisch am Rande des Sauerlands und zählt rund 12.000 Einwohner. Die Stadt erstreckt sich über mehrere Ortsteile wie Atteln, Kleinenberg, Husen und Hakenberg und verbindet ländliche Ruhe mit guter Infrastruktur. Als Teil des dynamischen Paderborner Raums profitiert Lichtenau von der Nähe zu größeren Zentren wie Paderborn (ca. 15 km entfernt), was Pendler attrahiert. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, getrieben durch Familien, Berufspendler und Zuzügler aus dem Umland. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Erholung nach den Schwankungen der Vorjahre, mit Fokus auf bezahlbaren Wohnraum in einer waldreichen, lebenswerten Umgebung. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, Trends, Preise, Faktoren und Ausblick.

Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Lichtenau ist im November 2025 ausgeglichen, mit einem moderaten Angebot an Bestandsimmobilien und einem wachsenden Interesse an Neubauten. Es gibt etwa 40 bis 50 Objekte im Angebot, darunter vorwiegend Einfamilienhäuser (ca. 70 % der Listings), Eigentumswohnungen (20 %) und vereinzelte Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke. Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte mit guter Verkehrsanbindung, wie in den Ortsteilen Atteln und Lichtenau-Zentrum, wo Pendler zu Paderborn oder der A44 Autobahn priorisiert werden. Mietobjekte sind rar, was auf eine Präferenz für Eigentum hindeutet – nur etwa 2-3 % der Angebote sind Vermietungen. Der Markt ist weniger spekulativ als in Metropolen, sondern familienorientiert: Viele Käufer suchen 4- bis 6-Zimmer-Häuser mit Garten in ruhiger Lage. Aktuelle Transaktionen laufen zügig, mit einer durchschnittlichen Verweildauer von 3-4 Monaten, was auf eine gesunde Dynamik hinweist.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Lichtenau zeigt 2025 eine gemischte Bilanz: Nach einem starken Rückgang im Vorjahr (+/- 33 % bei Wohnungen) zeichnet sich eine Stabilisierung ab, mit leichten Steigerungen im vierten Quartal. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für alle Immobilien liegt bei etwa 2.100 bis 2.400 €, abhängig von Lage und Zustand. Über die letzten fünf Jahre ist ein moderater Anstieg von rund 14 % zu verzeichnen, beeinflusst durch Inflation und steigende Baukosten, doch der Markt bleibt unter dem NRW-Durchschnitt (ca. 3.200 €/m²).

• Wohnungen: Der Kaufpreis pro m² beträgt derzeit 1.760 bis 2.775 €. Im Vergleich zu 2024 (ca. 2.400 €) ist ein Rückgang von bis zu 33 % spürbar, gefolgt von einer Erholung um +3-6 % im laufenden Jahr. Neubauwohnungen sind teurer (bis 4.500 €/m²), Bestandsobjekte günstiger. Die Mietpreise für Wohnungen liegen bei 6,62 bis 7,39 €/m² Kaltmiete, mit einer Steigerung von +0,9 % erwartet. Im Vergleich zum Vorquartal +2 %.
• Häuser: Hier dominiert der Bereich von 1.600 bis 2.600 €/m², mit einem Durchschnitt von 2.106 €. Im Jahresvergleich +1,7 %, quartalsweise +6 %. Einfamilienhäuser in guter Lage (z. B. Husen) erreichen bis 3.994 €/m², während ältere Objekte in Hakenberg ab 1.700 € starten. Mietpreise für Häuser: 8,63 €/m², stabil mit -3 % zum Vorquartal.
• Grundstücke: Baulandpreise variieren stark je nach Lage: In zentralen Bereichen 150-250 €/m², in Randlagen 80-150 €/m². Die Bodenrichtwerte für 2025 (Stichtag 01.01.) werden voraussichtlich zwischen März und Juni veröffentlicht und spiegeln eine leichte Steigerung wider, getrieben durch begrenztes Angebot.

Diese Werte basieren auf Angebotspreisen und Transaktionen; tatsächliche Verkäufe liegen oft 5-10 % darunter.

Einflussfaktoren

Der Markt in Lichtenau wird von lokalen und regionalen Faktoren geprägt:

• Wirtschaft und Beschäftigung: Die Nähe zum Paderborner Wirtschaftsraum (z. B. IT- und Automobilbranche) sorgt für stabile Nachfrage. Lokale Gewerbegebiete in Atteln und Kleinenberg bieten Jobs in Handwerk, Landwirtschaft und Hightech. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 5 %, was Familien anzieht.
• Demografie und Nachfrage: Mit einem hohen Anteil an Familien (ca. 30 % der Haushalte) und Zuzug aus Ballungsräumen boomt der Bedarf an größeren Häusern. Die Alterung der Bevölkerung fördert barrierefreie Wohnungen. Pendler aus Paderborn treiben Preise in gut angebundenen Lagen hoch.
• Infrastruktur: Gute Ausbau der A44 und Regionalzüge verbessern die Attraktivität. Schulen, Kindergärten und Nahversorgung in den Ortsteilen sind solide, was die Lebensqualität steigert. Waldreiche Umgebung und Naherholungsgebiete wie der Teutoburger Wald wirken als „Pull-Faktor“.
• Angebot und Baupolitik: Begrenztes Neubaunachfrage durch strenge Bebauungspläne, aber attraktive Baulandpreise (unter NRW-Durchschnitt) regen Investoren an. Sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien (z. B. aus den 1900er-Jahren) bieten Einstiegschancen.
• Externe Einflüsse: Steigende Zinsen (aktuell ca. 3-4 % für Hypotheken) dämpfen Spekulationen, während Förderprogramme wie die KfW-Energieeffizienzprämien Neubauten begünstigen. Inflation und Baukosten (+5 % jährlich) belasten Käufer, doch die niedrigen Preise machen Lichtenau resilient.

Marktsegmente

• Wohnimmobilien: Dominanz von Einfamilien- und Reihenhäusern (80-150 m², 4-6 Zimmer). Beliebt: Bungalows in Hakenberg für Ruhesuchende, Doppelhaushälften in Atteln für Pendler.
• Mietmarkt: Knappes Angebot, Fokus auf Dachgeschosswohnungen (3-4 Zimmer, ab 01.07.2025 verfügbar). Renditepotenzial hoch (ca. 4-5 % Bruttorendite), da Mieten unter NRW-Schnitt liegen.
• Gewerbe und Investitionen: Wenig Aktivität, aber Gewerbegebiete ziehen Logistikfirmen an. Pflegeapartments als „Zukunftsinvestition“ gewinnen an Fahrt, mit stabilen Mieteinnahmen.
• Neubau vs. Bestand: Neubauten (ca. 10 % der Angebote) sind 20-30 % teurer, aber energieeffizient. Bestandsobjekte (sanierungsbedürftig) bieten Rabatte bis 20 %.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel im Baugewerbe, der Verzögerungen verursacht, und steigende Energiekosten, die Sanierungen erzwingen. Die geringe Digitalisierung des Markts (wenige Online-Transaktionen) erschwert die Suche. Chancen liegen in der hohen Lebensqualität: Günstige Preise ziehen Zuzügler an, und der Trend zu Homeoffice stärkt ländliche Lagen. Investoren profitieren von der Mietrendite (bis 5 %), Käufer von der Stabilität – ideal für Langfristiges.

Ausblick

Für das vierte Quartal 2025 wird eine leichte Preisanstieg von +0,8 bis +1,7 % prognostiziert, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage. 2026 könnte der Markt weiter erholen, mit Fokus auf nachhaltige Neubauten. Lichtenau bleibt ein „Insider-Tipp“ für bezahlbares Wohnen im Sauerland: Attraktiv für Familien, stabil für Investoren. Empfehlung: Frühe Beratung durch lokale Makler, um von Bieterverfahren (z. B. ab 29.10.2025) zu profitieren. Der Markt bietet Potenzial für Wachstum, solange die Infrastruktur mitwächst.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnort Lichtenau

Wir als Immobiliensachverständige für Lichtenau und Umgebung sehen die Nachbarschaft der Stadt zu Paderborn als einen Vorteil des Wohnorts. Paderborn ist unter anderem für die Arbeitsplatzversorgung in Lichtenau bedeutend. 2013 pendelten laut Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2014 insgesamt 2.028 berufliche AuspendlerInnen aus Lichtenau nach Paderborn. 162 pendelten nach Warburg, 158 nach Bad Wünnenberg und 157 nach Borchen. Insgesamt gab es 2013 in Lichtenau 1.232 berufliche EinpendlerInnen und 3.908 berufliche AuspendlerInnen. Der Kreis Paderborn hatte im Dezember 2016 eine Arbeitslosenquote von 5,6%. Dagegen kamen NRW auf 7,4% und Deutschland auf 5,8%.

Reizvoll ist die Lage der kleinen Stadt im Naturpark Teutoburger Wald/Eggegebirge. Sie verspricht Wander- und Radtouren, bei denen man Sandsteinklippen, Heiden und Hochmoore sieht, die „sanft in die herb-schöne Karstlandschaft der Paderborner Hochfläche“ übergehen. Sehenswert sind in Lichtenau beispielsweise das Kloster Dalheim als „europaweit erstes Landesmuseum für Klosterkultur“, die Wassermühle Böhner in Iggenhausen, die historische barocke Annenkapelle sowie der Wallfahrtsort Kleinenberg und die Mittelalterliche Burg Lichtenau.

Schwimm- und Badefreunde können in Lichtenau eins der beiden Freibäder Naturbad Altenautal und Freibad Lichtenau ansteuern. Die Schullandschaft der kleinen Stadt besteht aus zwei Grundschulen mit drei Standorten, einer Hauptschule und einer Realschule.

Wirtschaftsstandort

Wir als Immobiliengutachter für Lichtenau und Umgebung sehen die für die kleine Stadt gute Verkehrsinfrastruktur als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Lichtenau hat sich laut eigener Angaben „mit dem weltweit ersten Technologie- und Gründerzentrum für Zukunftsenergien“ in den vergangenen Jahren zu einem Büro- und Entwicklungsstandort für Zukunftsenergien etabliert.

2016 hatte Lichtenau einen Hebesatz der Grundsteuer B von 463% und einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 431%. Einzelhandelsrelevante Zahlen bietet die IHK Ostwestfalen zu Bielefeld auf Basis von Zahlen der Michael Bauer Research GmbH. Demnach befand sich der Kaufkraftindex 2016 in Lichtenau etwas unter dem Referenzwert 100 (>90). Dagegen lagen die Umsatzkennziffer und die Einzelhandelszentralität deutlicher unter dem Referenzwert 100 (>50). Kaufkraft floss also aus der Stadt ins Umland ab.

Lage und Verkehr

Innerhalb des Kreises Paderborn ist Lichtenau ein Nachbar der Städte Bad Wünnenberg und Paderborn sowie der Gemeinden Altenbeken und Borchen. Weitere Nachbarn Lichtenaus sind die Städte Bad Driburg, Warburg und Willebadessen aus dem Kreis Höxter sowie die Stadt Marsberg aus dem Hochsauerlandkreis. Lichtenau ist etwa 95,5 Kilometer von Münster, knapp 75 Kilometer von Hamm (Westfalen) sowie 51,5 Kilometer von Bielefeld entfernt. Kassel befindet sich in einer Entfernung von etwa 53 Kilometern, während Göttingen 71,5 Kilometer weit weg ist (alle Angaben: Luftlinie).

Anbindung ans deutsche Autobahnnetz hat man durch die Auffahrt Lichtenau auf die A44 (Aachen bis Hessisch-Lichtenau) und die Auffahrt Borchen auf die A33 (Osnabrück bis Bad Wünnenberg). Anschluss ans Schienennetz bieten die Bahnhöfe in den benachbarten Kommunen Altenbeken und Paderborn. In beiden Kommunen halten jeweils eine IC- und eine ICE-Zuglinie sowie Regionalbahnen. Im ÖPNV ist Lichtenau Teil des Nahverkehrsverbundes Paderborn/Höxter. Wichtige Haltestellen auf dem Stadtgebiet heißen Schulzentrum, Grundschule und Stadtmitte. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind Paderborn-Lippstadt, Münster-Osnabrück und Kassel-Calden.

Nachbarort im Kreis sind: Altenbeken, Bad Lippspringe, Bad Wünnenberg, Borchen, Büren, Delbrück, Hövelhof und Paderborn.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Lichtenau (Westfalen) beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.