Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Neukirchen-Vluyn

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Neukirchen-Vluyn sowie in der Region Düsseldorf durch.

Die Immobiliensachverständigen in Neukirchen-Vluyn untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im am niederrheinischen Bereich. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Neukirchen-Vluyn. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Neukirchen-Vluyn eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für den Niederrhein und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Neukirchen‑Vluyn (NRW):

1. Rahmenbedingungen & Standortanalyse

• Lage & Charakter: Neukirchen-Vluyn ist eine mittelgroße Stadt am Niederrhein, geprägt von ruhigen Wohngebieten, gewachsenen Wohnvierteln und naturnahen Flächen. Die Stadt besteht aus mehreren Ortsteilen wie Neukirchen, Vluyn, Niep und Rayen, die unterschiedliche Wohncharaktere bieten (städtisch, dörflich, familienfreundlich).

• Infrastruktur: Gut ausgebaute Verkehrsverbindungen, Nähe zu größeren Städten und ausreichende Anbindung machen die Stadt attraktiv für Pendler. Gleichzeitig bietet Neukirchen-Vluyn eine hohe Lebensqualität mit Grünflächen und ruhigem Wohnen.

• Stadtentwicklung: In der Stadt gibt es ein wohnungswirtschaftliches Handlungskonzept, das auf nachhaltige Wohnbauentwicklung zielt. Insbesondere Mietwohnungen sollen geschaffen oder erhalten werden, und Neubau wird aktiv unterstützt, wo es sinnvoll ist. Es gibt auch eine Differenzierung bei den Stadtteilen, was Miet- und Angebotsstruktur angeht.

2. Grundstücksmarkt / Bodenwerte

• In bestimmten Ortsteilen (z. B. Niep) sind die Bodenrichtwerte relativ hoch. Beispiel: Für erschlossenes Bauland in Niep wurde ein Richtwert von etwa 339,92 €/m² ermittelt, für unerschlossenes Land etwas darunter.

• Dieser Bodenwert zeigt, dass gerade gut erschlossene Grundstücke in attraktiven Lagen eine starke Nachfrage haben.

• Da nicht alle Grundstücke gleich bewertet sind (je nach Lage, Erschließungszustand, Umfeld), besteht ein differenziertes Preisgefüge, das sich gerade bei Neubauprojekten bemerkbar macht.

3. Kaufpreise von Immobilien

3.1 Durchschnittliche Quadratmeterpreise

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt laut aktuellen Marktanalysen bei etwa 2.542 €/m².

• Häuser werden im Schnitt mit etwa 2.831 €/m² bewertet. In anderen Quellen liegt der Mittelwert für Haus‑Quadratmeterpreise bei rund 3.129 €/m², was auf unterschiedliche Bewertungsgrundlagen hinweist.

• Angebotspreise für Häuser reichen nach Marktbeobachtungen von etwa 2.330 €/m² bis hin zu über 3.330 €/m², je nach Lage, Zustand und Objektqualität.

• Für Wohnungen ist die Spanne ebenfalls breit: Einfachere Wohnungen sind deutlich unter dem Durchschnitt, hochklassige oder neuwertige Wohnungen können deutlich darüber liegen.

3.2 Entwicklung & Dynamik

• In den letzten Jahren sind die Preise für Häuser und Wohnungen in Neukirchen-Vluyn deutlich angestiegen. Ein Langfristvergleich zeigt, dass zum Beispiel der Haus‑m²‑Preis über mehrere Jahre im zweistelligen Prozentbereich gewachsen ist.

• Aktuelle Quartalswerte zeigen jedoch auch leichte Schwankungen: Bei Häusern sind in manchen Quartalen Rückgänge zu beobachten, was auf eine gewisse Marktbereinigung oder Schwankung bei Angebot und Nachfrage schließen lässt.

• Die Dynamik bei Wohnungsangeboten ist ebenfalls merkbar, wenn auch moderater — der Markt bleibt aber lebendig.

4. Mietmarkt

• Der durchschnittliche Mietpreis (Kaltmiete) in Neukirchen‑Vluyn liegt je nach Quelle bei etwa 9,00 bis 9,60 €/m² (für Wohnungen, Stand 2025).

• Für Miet‑Häuser liegt der mittlere Quadratmeterpreis bei etwa 10,96 €/m², was auf eine Nachfrage nach größeren Wohnobjekten hinweist.

• In einzelnen Ortsteilen variieren die Mietpreise deutlich:

  • In Rayen liegt die Kaltmiete aktuell bei etwa 9,67 €/m², die Warmmiete bei rund 12,60 €/m².

  • In Neukirchen (Ortsteil) liegt die Kaltmiete bei etwa 10,02 €/m², bei Warmmiete rund bei 13,11 €/m².

  • In Niep liegt die Kaltmiete bei 9,21 €/m² und die Warmmiete bei etwa 12,01 €/m².

• Der Mietmarkt zeigt über die Jahre steigende Tendenzen, insbesondere bei älteren / nicht modernisierten Bestandsobjekten und in gut gelegenen Wohngebieten.

5. Nachfrage & Angebot

• Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Neukirchen-Vluyn ist stabil bis wachsend. Besonders Einfamilienhäuser und mittlere bis größere Wohnungen sind gefragt.

• Der Neubau wird gezielt gefördert, gleichzeitig ist Bauland nicht unbegrenzt vorhanden. Gerade gut positionierte Grundstücke in beliebten Ortsteilen sind begrenzt, was Druck auf den Grundstücksmarkt erzeugt.

• Die Angebotsstruktur ist heterogen: Es gibt Altbauten, Neubauten, aber auch modernisierte Bestandsimmobilien. Das macht den Markt attraktiv für verschiedene Käufergruppen: Eigennutzer, Kapitalanleger und Projektentwickler.

6. Rendite & Investitionspotenzial

• Für Kapitalanleger sind Eigentumswohnungen in Neukirchen-Vluyn interessant: Die Mieteinnahmen sind stabil, und durch die Preissteigerung von Kaufimmobilien kann langfristig Wertzuwachs generiert werden.

• Häuser bieten ebenfalls Potenzial, besonders wenn sie vermietet oder nach Modernisierung weiterverkauft werden.

• Neubauprojekte (z. B. Reihenhäuser, kleinere Mehrfamilienhäuser) können attraktiv sein, insbesondere auf gut gelegenen Grundstücken mit moderatem Bodenpreis.

• Investoren, die in Sanierung investieren (z. B. energetische Sanierung oder Umnutzung von Altbestand), haben Perspektive: Der Markt honoriert moderne, energieeffiziente oder gut ausgestattete Objekte.

• Für private Investoren, die selbst einziehen, aber einen Teil ihrer Immobilie vermieten wollen (z. B. Einliegerwohnung), ist Neukirchen-Vluyn aufgrund der Mietstruktur und Nachfrage sehr gut geeignet.

7. Risiken & Herausforderungen

• Hohe Bodenrichtwerte in manchen Ortsteilen können Neubauten verteuern, gerade wenn Bauland knapp ist.

• Schwankungen bei den Kaufpreisen deuten darauf hin, dass nicht alle Immobilien gleich stark im Wert steigen; kurzfristige Investitionen bergen Risiken.

• Modernisierungsbedarf bei älteren Gebäuden kann hohe Kosten verursachen, insbesondere für energetische Sanierungen.

• Zins- und Baukostenentwicklungen könnten zukünftige Neubauprojekte erschweren oder unrentabel machen, wenn die Finanzierung nicht sorgfältig geplant ist.

• Vermietung riskanter Objekte (z. B. ältere Häuser, weniger attraktive Lagen) kann länger dauern oder geringere Mieten bringen.

• Da der Mietspiegel nicht überall sehr differenziert ist, kann die Kalkulation von Mieteinnahmen durch Investoren Unsicherheit beinhalten.

8. Chancen & Perspektiven

• Neukirchen-Vluyn hat aufgrund seiner Lage, Lebensqualität und Wohnstruktur langfristiges Potenzial: Die Stadt ist attraktiv für Familien und Pendler.

• Neubau von Wohnraum in ausgewählten, gut gelegenen Ortsteilen kann sehr lukrativ sein.

• Investitionen in energetische Modernisierung bieten langfristige Wertsteigerungschancen und steigende Mieteinnahmen.

• Vermietbare Objekte mittelgroßer Größe (z. B. 2‑ bis 3-Zimmer-Wohnungen) sind besonders geeignet für Kapitalanleger, weil sie eine gute Balance zwischen Kaufpreis und Mietrendite bieten.

• Modelle mit Eigennutzung plus Vermietung (z. B. Einliegerwohnungen) sind attraktiv, um Finanzierung und Rendite zu kombinieren.

• Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in Toplagen könnte zu einer weiteren Aufwertung dieser Flächen führen, was weitere Wertsteigerungen ermöglicht.

9. Prognose bis 2030

• Immobilienpreise (Kauf) werden voraussichtlich weiter steigen, wenn auch moderat: Ein realistischer Zuwachs von +5 bis +12 % bis 2030 erscheint möglich, je nach Lage und Objektqualität.

• Mietpreise dürften ebenfalls ansteigen, besonders bei modernisierten Objekten und attraktiven Wohnungen: Erwarteter Anstieg bis 2030 im Bereich +8 bis +15 %, je nach Segment.

• Neubau wird weiterhin eine Schlüsselrolle spielen: Projektentwickler, die früh in gefragten Ortsteilen aktiv werden, können von künftigen Preissteigerungen profitieren.

• Sanierungsinvestitionen werden zunehmend relevant: Energetisch modernisierte Bestandsgebäude werden im Markt besonders positiv bewertet.

• Günstige Baulagen könnten durch Nachfrageknappheit weiter aufwerten und langfristig eine stabile Basis für Investitionen bieten.

10. Fazit

Der Immobilienmarkt in Neukirchen‑Vluyn ist aktuell attraktiv, stabil und zukunftsorientiert. Wichtige Einschätzungen:

• Preise: Im mittleren bis gehobenen Bereich, mit klarer Differenzierung je nach Objektart (Häuser vs. Wohnungen) und Lage.

• Mieten: Solide und steigend, vor allem bei Haushäusern und gut erhaltenen Wohnungen.

• Nachfrage: Breit gestreut — Familien, Pendler, Investoren interessieren sich für den Markt.

• Investitionspotenzial: Hoch, insbesondere bei Neubau, Modernisierung oder Vermietung mittlerer Wohnungen.

• Risiken: Bau- und Finanzierungskosten, Modernisierungsaufwand, Standortunterschiede.

• Langfristige Perspektive: Sehr gut, dank begrenztem Bauland, hoher Wohnqualität und einer strategisch guten Stadtentwicklung.

Neukirchen‑Vluyn ist damit ein sehr interessantes Pflaster für Immobilienkäufer, Kapitalanleger und Bauträger gleichermaßen, wenn sie langfristig denken.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Die Stadt Neukirchen-Vluyn befindet sich im westlichen Ruhrgebiet im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Mit ihren rund 29.000 Einwohnern ist sie eine Stadt mittlerer Größe.

Dem Kreis Wesel zugehörig ist der Ort in die vier Stadtteile Neukirchen, Niep, Vluyn und Vluynbusch aufgeteilt. Größere Nachbarstädte des am Niederrhein gelegenen Ortes sind Krefeld und Moers. Auf einer Fläche von etwa 43 Quadratkilometer erstreckt sich eine reizvolle niederrheinische Landschaft gepaart mit einer lebendigen Wirtschaft und Infrastruktur. Der kreisangehörige Ort bietet seinen Besuchern eine Kombination aus unberührten Naturarealen und dem modernen Stadtleben. Mitten in der pulsierenden Rhein-Ruhr-Region befindet sich der kreisangehörige Ort und profitiert auch wirtschaftlich von seiner zentralen Lage. Besonders Unternehmen aus den Bereichen Maschinen- und Apparatebau, Verfahrens- und Klimatechnik, Produktion von Bettwaren sowie Dienstleistungen und Handwerk haben auf eines der Gewerbeflächen in der Stadt Fuß gefasst. Daraus resultiert ein gesunder Branchenmix, welcher der Stadt zu einer starken Wirtschaft verholfen hat. Auch Unternehmen mit überregionaler Bedeutung haben sich im Ort etabliert. Die Umgebung der Stadt ist geprägt von Kamp-Lintfort, Rheurdt, dem Kreis Kleve, Moers, Kempen, dem Kreis Viersen und Krefeld.

Neukirchen-Vluyn ist ein Ort der Kultur und Bildung. Seit etwa 50 Jahren wird das vielfältige Kulturangebot der Stadt stetig erweitert und mit spannenden Highlights bestückt.

Eine wesentliche Rolle spielen dabei die hiesige Kulturhalle mit ihrem ortsgeschichtlichem Museum, die Stadtbücherei sowie das Schloss Bloemersheim. Diverse Ausstellungen, Konzerte, Kleinkunst und Kabarett bieten ihren Besuchern jede Menge Unterhaltung. Ausgestattet mit allen Schulformen, zahlreichen Kindertagesstätten, einer Volkshochschule sowie Kunst- und Musikschule beeindruckt die Stadt mit einem breit gefächerten Bildungsangebot, welches den Schülern mit einer zielgerichteten Förderung zur Seite steht. Neben dem lebendigen Kulturleben sind die weitläufigen Naturareale ein weiteres wesentliches Merkmal des Ortes. Geprägt wird die niederrheinische Landschaft durch ausgedehnte Wald- und Radwege, die viele Naturliebhaber anziehen. Für Sport und Erholung sorgen diverse Freizeit- und Sportanlagen wie etwa das örtliche Freizeitbad, der Golfplatz, eine Skateranlage, das Naturschutzzentrum sowie der Sport- und Freizeitpark Klingerhuf. Die im 18. Jahrhundert errichtete Mühle auf dem Rayener Berg sowie die Windmühle Dong aus dem 19. Jahrhundert stellen historische Sehenswürdigkeiten dar.

Nachbarn im Kreis sind: Dinslaken, Hamminkeln, Kamp-Lintfort, Moers, Neukirchen-Vluyn, Rheinberg, Voerde (Niederrhein), Wesel, Xanten, Alpen, Hünxe, Schermbeck und Sonsbeck.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Neukirchen-Vluyn beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.